V. Определение полной восстановительной стоимости объектов недвижимости, цель, методы

Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства) – стоимость точной копии объекта имущества приобретенной или воспроизведенной в наст. время, по ныне действующим ценам.

Может быть оценена как стоимость воспроизводства и стоимость замещения.

Стоимость замещения – текущая стоимость нового объекта, является по своим функциональным характеристикам близким аналогом объекта оценки, но созданного с применением новых технологий. Применяется для оценки старых объектов.

Объекты приобретенные в разное время имеют разную стоимость. Целью ПВС является приведение таких объектов к сопоставимому виду. Применяется при переоценке ОФ, страховании имущества, оценке ущерба, налогообложении.

Восстановительная стоимость – стоимость воспроизводства в современных условиях.

ПВС – сумма расчетных затрат на приобретение или возведение новых средств труда, аналогичных переоцениваемым.

Первоначальная стоимость объектов отклоняется от стоимости аналогичных объектов, приобретенных или созданных в современных условиях. Для устранения этого отклонения необходимо периодически проводить переоценку ОФ и определять их восстановительную стоимость.

Цели переоценки ОФ:

- объективно оценить истинную стоимость ОФ;

- более точно и правильно определить затраты на производство и реализацию продаж, величину амортизационных отчислений и т.д.

Методы определения ПВС или замещения зданий и сооружений:

1. Метод сметного расчета – подсчет всех издержек на возведение нов. объекта. Трудоемкий и дорогой, но более точный. Требуются определенные знания и навыки.

2. Метод поэлементного расчета – объект разбивается на отдельные элементы (фундамент, стены). Для оценки которой предварительно собирается информация от соответствующих субподрядчиков. Стоимость каждого компонента определяется исходя из суммы прямых и косвенных затрат необходимых для устройства единицы объекта.

С_зд = [C_j*V_j]_*K, где С_j – стоимость строительства ед. объема; V_j – объем j-го компонента; К – поправочный коэффициент учитывающий разницу между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением; n – кол-во выбранных компонентов здания.

3. Метод удельных затрат – сравниваются стандартные, типовые здания, имеющие небольшие различия в конструктивном решение.

ПВС = В_*V_стр* К, где В – восстановительная стоимость ед. измерения; V_стр – объем здания.

Последний метод более широко применяется оценщиками в своей деятельности.

Определение ПВС техники, оборудования, продуктивного скота, многолетних насаждений.

Оценка машин и оборудования

Маш. и оборуд. относятся к ОС предприятия. Оценщики к ним относят транспортные средства, инструмент, производственный и хозяйственный инвентарь, ЭВМ.

Особенности: не связаны тесно с землей, м.б. самостоятельными, либо образовывать технологические комплексы.

Объекты оценки: 1. машинный или станочный парк. 2. технологические комплексы. 3. самостоятельные машины, агрегаты и установки.

Используются 3 подхода: сравнительный, затратный и доходный

Затратный подход. Стоимость определяется исходя из затрат на пр-во и обращение, назыв. сметной стоимостью. Применяется для оценки оригинальных объектов не имеющих аналогов.

1. М-д сравнения с ценой предприятия-изготовителя: собирают инф-ию об объекте , предприятии- изготовителе, направляют запрос о поставке и цене, опред. стоимость, прибавляя к цене изготовителя затраты на транспортировку и установку объекта.

2. М-д актуализации калькуляции. Сегодняшняя стоимость определяется по старым калькуляциям (затратам), приведенным с помощью индексов цен к современному уровню. Ценовой индекс – отношение цены на конец определенного периода к цене на конец базисного периода. Необходимо умножить старую цену на корректирующий индекс равный отношению ценовых индексов на момент оценки и на исходный момент.

3. М-д корректировки калькуляции конструктивно подобного объекта, если есть калькуляция на конструктивно подобный объект. Это м.б. машины кот. похожи на оцениваемый объект внешне и также конструктивно исполнены, но отличаются большими или меньшими размерами.

4. Поэлементный расчет. Напр. Оценка стоимости компьютеров как сумма стоимостей образующих их частей.

Сравнительный подход:

1. М-д прямого сравнения применим, если подобран аналогичный объект. Цена аналога анализируется, корректируется и приводится к дате оценки с учетом динамики цен. Применяется для оц. универсального и серийного оборудования.

2. М-д статистического моделирования цены: объект рассматривается как представитель некоторой совокупности однородных объектов, для кот. цены известны. Различают:

- расчет по удельным ценовым показателям – предполагается наличие прямой пропорциональной зависимости м/у стоимостью объекта и главным его параметром. разновидностью является массогабаритный м-д – универсальный параметр – масса или объем конструкции.

- расчет с помощью корреляционных моделей – существует корреляционная связь м/у стоимостью объекта и его техническими параметрами. Корреляция – количественная связь м/у признаками, показывает наличие, направление и тесноту связи.

Доходный подход – прогнозируется ожидаемый доход от оцениваемого объекта. Этапы: 1. рассчитывается ЧД от всей производственной системы; 2. методом остатка вычленяется часть дохода, приходящаяся на машинный парк; 3. методом дисконтирования или капитализации определяется стоимость машинного парка; 4. стоимость единицы оборудования рассчитывается с помощью долевого коэффициента.

Необходимо учитывать физ. и моральный износ маш. и оборудования. Физ. износ опред-ся сроком и интенсивностью эксплуатации оборудования. Моральный связан с устареванием используемых технических решений, с появлением на рынке нов., более эф-ой техники.

Многолетние насаждения: ВД необходимо рассчитывать исходя из периодичности плодоношения и нормативной урож-ти плодово-ягодной прод. При этом учитывается: - возраст многол. насаждения; - породно-сортовой состав; - особенности размещения на участке; - возможность получения дохода от дополнительной продукции, получаемой с междурядий садов.

Земельная рента = ВД – затраты (с учетом прибыли).

ВД рассчитывается для ед. площади = нормативная урож-ть кул-ры * рыночная цена

Продуктивный скот – не относится к объектам недвижимости. Оценка:

1. Из хоз-ва собирается информация в виде справки о рез-ах последнего контрольного взвешивания скота и сред. жив. массы 1гол. скота по видам и группам.

2. Информация собирается из Госкомстата, по кот определяется сред. рын. цена 1т., 1ц. жив. массы скота на дату оц-ки.

3. Кол-во скота по гр. * сред. жив. масса 1 гол. * цена 1т., 1ц. (из Госкомстата) = стоимость

Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства) – стоимость точной копии объекта имущества приобретенной или воспроизведенной в наст. время, по ныне действующим ценам.

Основные методы анализа проекта.

Виды эффективности инвестиционных проектов:

-Коммерческая

-Бюджетная

-Экономическая

Характеристики денежного потока:

1. Приток =размер денежных поступлений

1. Отток = размер платежей

2. Сальдо (Эффект)=1.-2.

Виды деятельности, осуществляемые при реализации проекта:

Инвестиционная деятельность – деятельность, связанная с приобретением и продажей акций, с уменьшением или увеличением оборота капитала.

Приток денежных средств – поступления за вычетом налогов от продажи акций и уменьшения оборота капитала.

Отток – капитальные вложения (затраты на приобретение активов, ценных бумаг, пусконаладочные работы и др.), увеличение оборотного капитала, собственные средства, вложенные на депозит.

Операционная деятельность – ее результатом является получение прибыли на вложенные средства.

Приток – выручка, внереализационные доходы (сдача собственного имущества в аренду, лизинг, доходы по ценным бумагам)

Отток – затраты на производство и сбыт продукции, налоги и сборы, внереализационные расходы.

Финансовая деятельность – направлена на обеспечение инвестиционного проекта достаточным количеством денежных средств.

Приток – вложения собственных и привлеченных средств, субсидий, дотаций, заемных средств и т.д.

Отток – затраты на возврат и обслуживание займов и выпущенных предприятием долговых ценных бумаг, выплата дивидендов.

Показатели экономической эффективности инвестиций:

1. Чистый доход – сальдо денежного потока за расчетный период

1. Чистый дисконтированный доход (ЧДД) – разница между суммой эффекта от реализации проекта и затратами, приведенных к нулевому моменту времени; при этом ставка дисконтирования определяется как средняя норма прибыли, которую инвесторы ожидают получить на капиталовложения в схожие объекты в условиях данного рынка. Если ЧДД>0, то проект должен быть принят.

2. Индекс доходности – отношение суммы приведенных эффектов к величине капиталовложений. Если ЧДД>0, индекс доходности>1 и наоборот

3. Внутренняя норма доходности – рассчитывается как ставка дисконтирования, при которой сумма текущих стоимостей всех денежных поступлений за время развития инвестиционного проекта = величине капиталовложений, т.е. текущей стоимости инвестиций.

Внутренняя норма доходности – такое Е>0, при котором ЧДД проекта =0. При всех значениях >Е ЧДД<0, и наоборот

4. Срок окупаемости – период, измеряемый в месяцах, кварталах, годах, начиная с которого первоначальные вложения, связанные с инвестиционным проектом, покрываются затратами от его осуществления.

Без учета дисконтирования:

срок окупаемости = инвестиции/среднегодовая сумма денежных средств от реализации проекта

Методы анализа проектов:

Простые методы оценки – расчет экономических показателей эффективности инвестиций

1. Коэффициент эффективности капиталовложений = эффект от инвестиций/величина инвестиций

2. Срок окупаемости

3. Приведенные затраты – сумма текущих производственных затрат, себестоимости и единовременных вложений, приведенных к одинаковой размерности через коэффициент эффективности капиталовложений.

Усложненные методы – в основе: потоки доходов и расходов для объективной оценки должны быть приведены к их текущей стоимости

1. Метод окупаемости инвестиций. Целесообразен, если инвестор заинтересован в быстром возврате денежных средств.

«-» Игнорирование денежных поступлений за пределами периода окупаемости

2. Метод ЧДД

«+» считается самым надежным

используется дл анализа оптимальности портфеля инвестиций

«-» понятие остаточной стоимости усложняет расчет

не дает представления о том, с какого момента проект является прибыльным

ставка дисконтирования определяется субъективно

3. Метод расчета индекса рентабельности

«+» в условиях ограниченности ресурсов позволяет сформировать наиболее эффективный инвестиционный проект

«-» зависимость результат от выбранной ставки дисконтирования

4. Метод внутренней нормы рентабельности

«-» не всегда выбирается самый прибыльный проект, т.к. главное – отобрать проекты с превышением заданной нормы рентабельности

при завышенной внутренней норме рентабельности часть весьма перспективных проектов вообще не учитывается

предполагается, что все промежуточные денежные потоки будут реинвестированы по одной и той же внутренней ставке

если денежные потоки неординарны, то внутренняя норма доходности может принимать несколько значений, в этом случае выбирают наименьшее значение.

В последние годы применяются модифицированные методы оценки.