30. Методы оценки стоимости пп:экономическая характеристика, достоинства и недостатки, особенности применения.

Оценка стоимости п/п по сути является не прос­той оценкой суммы ст-ти его имущества, а прежде всего — оценкой бизнеса, его доходности, так как при купле-продаже п/п продается не только его имущество, а гл - его рынок, «ст-ть» кот зачастую превыш ст-ть п/п в десятки и сотни раз.

Оценка с-ти п/п или его элементов осуще­ствляется в следующих случ:

■ по заказу продавца перед выставлением недвижимости на продажу, в том числе для определ старт цены при конкурсной продаже;

■ по заказу потенц покупателя перед заключ сделки;

■ при сдаче п/п в аренду для обоснования раз-ра арендн платы;

■ при приватизации п/п и страховании;

■ по заказу собс-ка для выявл способа макс-но эффект-го использования его имущества;

■ перед приобретением не только п/п, но и зе­мельного уч-ка на предмет его испол-я конкретным запланированным способом;

■ при оценке эфф-ти инвес-х проектов, в том числе проекта финан оздоровления п/п;

■ перед оценкой целесообразности участия в совместных инвестиционных проектах;

■ при оценке вклада одного п/п в другое п/п или при создании совмест п/п;

■ перед получением кредита под залог, при разделе иму­щ-ва, внесении недвижимости в качестве доли в устав ка­п-л нового п/п;

■ с целью уточнения стоимости имущества п/п как базы для налогообл

При оценке стоимости предприятия и его элементов ис­пользуют следующие подходы

■ затратный,

■ сравнения продаж (аналоговый),

■ доходный.

Затр подход - это поэлементная оценка балансовой стоимости объекта, когда определение общей стоимости осу­ществляется путем суммирования стоимостей всех его элемен­тов.

Затр подход включает анализ структуры объекта оценки и выделение его сост-х частей, по которым будет производиться оценка; выбор метода оценки кажд эл-та структуры и метода осуществления расчетов; оценка накоп-го износа элементов объекта оценки.

Исход позиция затр подхода — стоим-ть п/п равна ст-ти собс капитала или чистых активов по балансу п/п. При оценке ст-ти п/п оценивают накопленные активы, с одной стороны, и накопл износ капитала, с другой стороны. Если в составе собст кап есть безнадежные долги, фонды и ре­зервы, созданные не за счет чист прибыли, а из других ист-в, то используется количественное выражение стоимости чистых активов, которая будет меньше, чем величина собствен­ного капитала в балансе предприятия.

Доходный под-д пред-т уст-е рын стоим-ти п/п путем определения текущей стоимо­сти будущих доходов, кот возникнут в результате распоря­жения имуществом п/п и возможности его дальней­шей продажи.

Аналоговый под-д к оценке ст-ти п/п осно­ван на сравнении оцен-го объекта с аналогами, рыноч­ная цена которых известна. Основным методом аналогового под-да является метод рын-х срав-й с анал-ми п/п по доле в их капитале и цен бум, кот были реально проданы на р-ке.

П/п, используемое для сравнения с оцениваемым п/п, должно представлять собой надежную базу для сравнения по инвестиц-м характеристикам. Следует пре­жде всего искать для сравнения п/п, в той же отрасли, где функц-т и оцениваемое п/п. Однако если по п/п данной отрасли отсутствует достаточная ин­формация о сделках, можно рассматривать другие п/п, сходные с оцениваемым по таким инвестиционным ха­рак-м, как рынки сбыта, темпы роста, зависимость от цикл-х колеб-й рынка и др.

При наличии различий в мет-х ведения бухг-й от­ч-ти м/у оцениваемым п/п и п/п, отобр-ми для сопост-я, следует внести поправки в соотв-щие статьи фин отчетов, чтобы макси­мально снизить влияние этих разл-й на стоимостные показа­тели. Кроме того, следует провести корр-ки чрезв-х и единовр-х статей фин отчетов (доходов и расходов).