17. При расчете износа

методом эффективного возраста используются понятия: срок физической жизни, срок экономической жизни, оставшийся сок экономической жизни. Срок физической жизни (Тфиз) - это срок, в течение которого здание может реально существовать с момента завершения строительства. Срок экономической жизни (Тэк) - это срок, в течение которого здание способно приносить прибыль. Сроки физической и экономической жизни могут сильно отличаться.Фактический срок жизни (Тфакт) - период времени, прошедший с момента создания объекта до даты проведения оценки. Эффективный возраст (Тэф) возраст, показываемый состоянием и полезностью здания. Эффективный возраст устанавливается на основе визуального осмотра и базируется на опыте и суждениях оценщика. Нормативный срок службы (Тнорм) - нормативно установленная минимальная продолжительность эффективной эксплуатации здания и его элементов при соблюдении правил и сроков технического обслуживания и ремонта.

Метод срока жизни предполагает, что потеря стоимости здания или его элемента в результате накопленного износа пропорциональна эффективному возрасту здания (элемента), т.е. имеет место соотношение: Фи/Сстр=Тэф/Тэк; где Фи - накопленный физический износ здания или его элемента, руб.; Сстр - стоимость нового строительства (восстановительная стоимость) здания или его элемента, руб. ФИ = (Тэф/Тэк) х Сстр или ФИ = (Тэф/Тэк) х 100%

------------------------------------------------------------------------------

18.Оценка стоимости земельных участков

проводится на основе Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568р. В рамках данных рекомендаций возможно применение сравнительного и доходного подходов. Затратный подход к оценке земельных участков не применим (элементы затратного подхода используются для определения стоимости улучшений в рамках сравнительного и доходного подходов).На сравнительном подходе основаны: • метод сравнения продаж, • метод выделения, • метод распределения.

На доходном подходе основаны: • метод остатка для земельного участка, • метод капитализации земелькой ренты, • метод предполагаемого использования. В рамках данной оценки для определения стоимости земельного участка использовались наиболее применимые в настоящее время на практике метод сравнения продаж и метод остатка для земельного участка.

--------------------------------------------------------------------------------

19 Вопрос. Сущность сравнительного подхода.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Базовым датя сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения: рациональный инвестор или покупатель не заплатит за конкретный объект оценки больше, чем обойдется ему приобретение другого объекта аналогичной полезности. В рамках данного подхода выделяют два метода определения стоимости объекта недвижимости - метод сравнения продаж и метод валовой ренты. Чаще всего расчеты производятся по методу сравнения продаж. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; 6) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому; в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов. В качестве единицы сравнения выбран 1 квадратный метр общей площади объекта недвижимости. После выбора единицы сравнения необходимо определить основные элементы сравнения. В оценочной практике при определении стоимости объектов недвижимости выделяют следующие основные элементы сравнения:

1. приобретаемые права

2. условия финансирования

3. условия продажи

4. дата продажи

5. перевод из цены предложения в цену сделки

6. местоположение

7. транспортная доступность

8. площадь объекта недвижимости

9. уровень отделки

10. износ объекта недвижимости

-----------------------------------------------------------------------------------