20 Вопрос. Виды корректировок.

1.Корректировка на приобретаемые права

Сопоставление объектов корректнее производить с одинаковыми приобретаемыми правами. Оценке подлежит право собственности. Т.к. объекты-аналоги также реализуются по праву собственности, корректировка по данному элементу сравнения не производится.

2.Корректировка на условия финансирования

Расчеты между участниками сделки могут проводиться различным образом (переуступка прав требования, бартер, кредитование). При выборе аналогов с различными условиями финансирования необходим учет имеющихся отклонений. Т.к. объект оценки и объекты-аналоги сопоставимы по данному элементу сравнения, корректировка не вносится.

3.Корректировка на условия продажи

При анализе информации важен всесторонний анализ условий сделки. Некоторые могут быть совершены в нетипичных рыночных условиях (родственные отношения, ограниченность времени у продавца, отношения между головной и дочерней фирмой и т.п.). Данные условия выявить достаточно сложно. Индикатором может служить сильное отклонение цены сделки от среднерыночной цены, характерной для данного сегмента рынка недвижимости, которая была определена в рамках анализа рынка. В данном случае корректировка не вводится, т.к. объект оценки и объекты-аналоги имеют сопоставимые рыночные условия продажи.

4.Корректировка на дату продажи

Данная поправка осуществляется исходя из анализа изменения цен на рынке.недвижимости в анализируемом сегменте за период с даты совершения сделки до даты оценки. При стабильной ситуации на рынке возможно использование ИПЦ (индекса потребительских цен) в помесячном измерении. В рамках данной оценки поправка не вносится, т.к. разница между датами подачи объявлений объектов-аналогов и датой оценки не существенна.

5.Корректировка на перевод из цены предложения в цену сделок (корректировка на торг)

Реальные сделки, заключаемые в договорах купли-продажи имущества, как правило, ниже цен предложений. Принимается экспертным путем. На основании информации, полученной у специалистов рынка недвижимости, поправка составляет 5-10%. В рамках данного расчета принята поправка в размере 9°/о. Корректировка процентная.

6. Корректировка на местоположение

Местоположение объекта оценки оказывает существенное влияние на стоимость объекта. Корректировка производилась с учетом мониторинга цен рынка коммерческой недвижимости.

7.Корректировка на площадь земельного участка

Все факторы, влияющие на стоимость единого объекта недвижимости можно разделить на факторы, которые влияют на земельный участок и которые только на объект недвижимости, а некоторые могут влиять одинаково как на земельный участок, так и на недвижимость. Например, такой фактор как месторасположение влияет как на недвижимость, так и на земельный участок, а физический износ только на объект недвижимости. Следовательно, для введения корректировок относящихся к зданию необходимо произвести корректировку на земельный участок. В данном примере из стоимости единого объекта недвижимости объектов-аналогов вычитается стоимость земельного участка.

8. Корректировка на площадь объекта недвижимости

Согласно общему правилу рынка с увеличением площади помещений стоимость единицы, в которой измеряется натуральная величина объекта оценки, при прочих равных условиях снижается и наоборот.

10. Корректировка на износ

При расчете необходимо выбирать здания с сопоставимым уровнем износа. Если имеются различия необходимо произвести оценку износа объектов-аналогов. В качестве укрупненного способа внесения корректировок можно на основе года постройки, нормы амортизационных отчислений, оставшегося срока экономической жизни, а также определения износа на основе визуального осмотра и определения износа по укрупненным признакам износа. При наличии различий, корректировки вносятся при помощи формулы:

П износ = (100 — И объекта)/(100-И аналога)

С объекта=С аналога * П износ

-----------------------------------------------------------------------------