15. Методы расчета восстановительной стоимости

Восстановительная стоимость — это издержки на возведение аналогичной постройки с применением идентичных материалов, конструкций, с использованием таких же монтажных и строительных технологий, планировочных решений и архитектурных приемов. При проведении оценки восстановительной стоимости принимаются коэффициенты износа объекта, берутся в расчет архитектурные недоработки, которые есть у существующего здания

На сегодняшний день существует четыре основные методики для определения восстановительной стоимости:

индексный метод – умножение балансовой стоимости на индекс переоценки, который утверждается Госкомстатом РФ и открыто публикуется в печатных изданиях;

сравнительный метод – анализ стоимости потребительских характеристик объекта с аналогичным показателем для сооружения подобного типа;

метод учета расходов по крупным конструкционным элементам – использование наиболее характерных показателей для оценки объекта;

количественный анализ – составление подробной сметы на все работы, проведение которых требуется для сооружения отдельных элементов оцениваемого объекта.

Полная восстановительная ст-сть опр-ся с помощью метода сравнительной единицы по след формуле:

Спв = Сед*Кп*Vстр*(К69-84*К84-91*К91-01*Ктек)*Кпп*1,18

Сед – воост-ая ст-сть 1 куб.м здания в баз ценах 1969 г

Кп – суммарный поправочный коэф к ВС ед изм, к-рый опр-ся из рекомендаций в общей части сборника УПВС, техн части

Vстр – строительный объем зд. Принимается по тех паспорту бюро технической ин-ции или рассчит-ся по рабочим чертежам зд-ия.

К69-84 – коэф пересчета ВС от ур-ня цен 1969г к ур-ню цен 84г

К84-91 – коэф пересчета ВС от ур-ня цен 84г к ур-ню цен 91г

К91-01 – коэф пересчета ВС от ур-ня цен 91г к 2001 г

Ктек – коэф удорожания сметных цен от ур-ня 2001 к текущему ур-ню цен (на дату оценки)

Кпп – коэф предпринимательской прибыли для данного региона при стр-ве объектов аналогичного назначения

1,18 – налог на добавленную ст-сть (НДС) к-рый необх-мо учитывать в случае купли-продажи объекта

--------------------------------------------------------------------------------

16. Понятие «износ»

неразрывно связано с понятием «долговечность».

Долговечность - это время, в течение которого эксплуатационные качества в зданиях и сооружениях сохраняются на заданном проектном уровне в соответствии с нормативными сроками службы. При этом она не зависит от периодически проводимых текущих и капитальных ремонтов. Различают физическую и функциональную (моральную) долговечность, а также обратные им понятия - физический износ и функциональный износ.

Физическая долговечность зависит от физико-технических характеристик конструкции: прочности, жесткости, геометрической неизменяемости, тепло- и звукоизоляции, герметичности и других параметров. Функциональная долговечность определяется соответствием зданий и сооружений по геометрическим размерам, благоустройству, архитектуре, технологической оснащенности и т.д. своему функциональному назначению. Существуют также понятия экономической (оптимальной) долговечности и обратного ему - экономического (внешнего) износа. Экономическая долговечность - это срок службы зданий и сооружений, в течение которого экономически целесообразно поддерживать их в рабочем состоянии. После этого затраты на содержание становятся нецелесообразными, так как значительно превышают сметную стоимость нового строительства.

-------------------------------------------------------------------------------