10. Принципы пользователя

1) Принципы полезности - всякий ОН обладает ст-стью только тогда, кода он полезен инвестору и мб использован для реализации опр ф-ий или личных потребностей. Например, исп-ие недвв-сти в качестве промышленного предпр-ия, кафе, офиса и пр.

Полезность – способность ОН удовлетворять потребности польз-ля в данном месте и в течение одного периода времени. Чем больше он способен удовлетворить потребность собств-ка, тем выше его полезность и ст-сть.

2) Принцип замещения – при наличии опр количества однородных (по полезности или доходности) ОН самым выскоим спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой, т.е разумный покупатель не заплатит за ОН больше минимальной цены, взимаемой за др аналогичные объекты с такой же полезностью. Максимальная ст-сть оцениваемого объекта опр-ся наименьшей ст-стью по к-рой м.б приобретен др аналогичный объект с эквивалентной полезностью.

Принцип замещения исп-ся во всех 3-х подходах к оценке недв-ти. С точки зрения затртаноо подхода данный принцип формируется след образом: рациональный покупатель не заплатит за ОН больше той суммы, к-рую он может заплатить за покупку ЗУ и стр-во на нем аналогичного ОН с такой же полезностью или ст-сть оцениваемого объекта не должна превышать затрат на приобретение аналогичного объекта с такой же полезностью.

С точки зрения сравнительного подхода принцип замещения гласит: если на рынке имеются несколько аналогичных объектов с одинаковой полезностью, то спросом будет пользоваться объект с минимальной стоимостью. Данный принцип яв-ся основным при опр-ии рын ст-сти.

С точки зрения доходного подхода данный принцип м.б сформулирован след образом ст-сть ОН имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого замещающего объекта приносящего желаемую прибыль или ст-сть ОН опр-ся конкурентными элементами сравнения среди альтернативного выбора вариантов инвестир-ия, приносящих аналогичную величину прибыли.

3) Принцип ожидания – связан с представлениями пользователя ОН и гласит: ст-сть объекта приносящего доход опр-ся величиной ден потока, ожидаемого от исп-ия оцениваемого объекта, а также суммы ожидаемой от его продажи.

Ожидание – установление текущей ст-сти доходов или др выгод, к-рые м.б получены в будущем, от владения недв-тью. Данный принцип лежит в основе доходного подхода и характеризует точку зрения потенциального пользователя на будущие доходы и их текущую стоимость.

------------------------------------------------------------------------------

11 Принципы обусловленные процессом эксплуатации он

1) принцип остаточной продуктивности - в основе ст-сти земли лежит ее остаточная продуктивность, производительность Каждая составляющая производства (капитал, труд, земля, упр-ие) д.б покрыта из доходов от предпринимательской деятельности. Остаточная продуктивность выражается доходом, приходящимся на землю после оплаты затрат на труд, капитал и управление.

2) принцип предельной продуктивности(производительности) (принцип вклада) - в результате инвестиции д.б получен доход, остающийся после покрытия издержек.

Вклад – это сумма, на к-рую увелич-ся или уменьш-ся ст-сть хоз объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо фактора пр-ва.

Например нередко затраты на ремонт квартиры позволяют увеличить ее ст-сть, при чем в размерах значительно превышающих затраты на ее ремонт.

3) принцип сбалансированности (пропорциональности) - сотсавляющие пр-ва (либо ОН) должны сочетаться между собой в опр пропорции. Если объемы кап вложения превосходят объемы работ в данный период времени (например на стр-во объекта), то происходит «замораживание капитала» и снижение эффективности проекта.

Аналогичная ситуация возможна, когда в данный момент времени ден ср-в недостаточно для стр-ва ОН.

Сбалансированность - это когда любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов пр-ва, при сочетании к-рых достигается максимальная ст-сть земли.

4) принцип оптимального разделения имущественных прав. Имущ права на ОН следует разделить или соединить таким образом, чтобы увеличить общую ст-сть ОН. Действующее законодат-во РФ позволяет разделить и продавать по отд имущ права Право собст-сти подразделяется на право владения, пользования, распоряжение имуществом. Разделение имущ прав может осущ-ся след образом:

1. физ разделение-разделение ОН на части. Для ЗУ участка разделение прав на воздушное пространство, на поверхность земли и ее недры, разделение земельного массива на отд участки.

2. разделение по времени владения – различные виды аренды, пожизненное владение, будущие имущ-ые права и пр.

3. разделение сов-сти имущ прав собст-ти – право владения, срочного или бессрочного польз-ия, распоряжения, пожизненного наследуемого владения, хоз ведения, оперативного упр-ия и пр.

4. разделение имущ прав среди участников – совместная аренда, товарищество, акционерные общества, трасты, опционы.

5. разделение по залоговым правам – закладные, налоговые залоги, участие в капитале.

---------------------------------------------------------------------------------