13.Принципы лучшего и наиболее эффективного использования

Означает, что из возможных вариантов использования объектов недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями именно этот вариант приминяется для оценки стоимости недвижимости . Лучшее и наиболее эффективное использование определяется как использование недвижимости, который:

а) является законодательно разрешенным, т.е. соответствует юридическим нормам включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окр. среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории.

б) физически осуществима, позволяет реализовать выбранный вариант использования

в) финансово обоснована

г) обеспечивает наивысшую стоимость и доходность недвижимости

Лучшее наиболее эффективное использование рассматривается в 2 этапа:

1.Во первых зем участка как свободного

2. во вторых зем участок с существующим улучшением

Если участок свободен от строений то определ какой обьект наиб эффективно построить с учетом правовых градостр экологич и иных огранич, а таких с учетом перспектив развития района.

Если на зем участке уже имеется застройка то варианты наиб эффективно использоватся могут быть ремонт, модернизация, реконструкция, сложившееся использ будет продолжатся до тех пор пока стоимость земли при ее оптимального применении не привысить обществ стоимостьземли и построек при текущ использов за вычетам затрат по сносу имеющ сооружений. На практике этот принцип явл исходн предпосылкой накот основ выбор конкретного вида оценив стоимости недвижимости и строются заключ о ее величине.

----------------------------------------------------------------------------------

14 . Сущность и общая характеристика затратного подхода

Заключается в том что стоимость недвижимости определяется затратами на приобретение участка земли его благоустройство и строительство на нем оцениваемого объекта недвижимости споследующем учетом накопленного износа оцениваемого объекта (на дату проведения оценки)

Сзатр=Сзу+Свс(зам)-Инак

Инак= ФИ+ФУ+ВИ

Сзу-стоимость зем участка

Свс(зам)- стоимость воспрооизводства(замещение)

Инак-износ накопительный

ФИ-физич износ

ФУ- функциональное устаревание

ВИ- внешне(экономич) износ

Применение затратного подхода необходимо в следующих случаях:

1)Оценки нового строительтва

2)Оценки объекта незавершенного строительства

3)Определения лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка

4)Реконструкция здания

5)Для цели налогооблажения

6)Для цели страхования

7)Оценки последствий стихийных бедствий

8)Оценки специальных зданий и сооружений (театры, музеи и т.д.)

Полная стоимость воспроизводства-это стоимость строительства в текущих ценах в точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же строительных стандартов, дизайна и с теми же качествами работ.

Полная стоимость замещения – это стоимость строительства в тех ценах объекта имеющую эквивалентную поверхность с объектом оценки , но построенного из новых материалов в соответствии современных стандартов, дизайном и планировкой.

С практической точки зрения и привидение оценки более предпочтительно пользоваться полной стоимостью воспроизводства поскольку при замене созд. здание отличное от оцениваемог. С теоретической точки зрения более предпочтительно замещение поскольку, кто-то захочет воспроизвести здание возрост которого более 30-40 лет.

------------------------------------------------------------------------------