24.Сущность процесса согласования
Для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляется согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
При согласовании результатов расчета стоимости объекта оценки должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов. Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.
Различают следующие методы согласования:
1. Взвешивание результатов
2. Метод анализа иерархий
В рамках данной оценки согласование результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании трех подходов к оценке осуществляется методом взвешивания.
Сi- стоимость объекта недвижимости, полученная i-м подходом,
di - вес i-го подхода
--------------------------------------------------------------------------------
25. Методы согласования результатов
Для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляется согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
При согласовании результатов расчета стоимости объекта оценки должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов. Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.
Различают следующие методы согласования:
1. Взвешивание результатов
2. Метод анализа иерархий
Самым предпочтительным вариантом проведения процедуры согласования полученных результатов с целью получения итогового значения стоимости считается взвешивание результатов. Оценщик взвешивает, в какой степени тот или иной подход соответствует цели оценки рассматриваемого объекта, подкреплены ли проведенные расчеты данными рынка, не противоречат ли они им, и при окончательном заключении в большей степени полагается на тот показатель стоимости, который получен на основе наиболее идеального со всех точек зрения подхода.
Суть МАИ — декомпозиция проблемы на части (элементы), которые оцениваются в шкале МАИ в виде суждений (экспертов), а затем, после обработки совокупности суждений методом матричной алгебры, формируются конечные оценки. При этом определяется относительная степень взаимного влияния в иерархии.
-------------------------------------------------------------------------------
26. Оценка местоположения объекта недвижимости
Экспертизу местоположения проводят в целях определения уровня потребительской стоимости объекта недвижимости. С учетом его местоположения, как по территориям регионов страны, так и в городе, где помимо экологических факторов существенное влияние на стоимость объекта имеет транспортная доступность, ландшафт местности, зональное расположение, социальный фактор и т.д. Местоположение является одним из наиболее важных факторов, влияющих на стоимость недвижимости. Качество местоположения зависит оттого, насколько физические параметры участка соответствуют принятому в данном районе типу землепользования, а также от его близости к экономически активной среде. Вместе эти две характеристики составляют ситус (situs), или экономическое местоположение недвижимости. Ситус определяется взаимодействием конкретного варианта землепользования и экономической среды, по крайней мере, на четырех уровнях. Эти четыре уровня отмечены концентрическими окружностями, которые обозначают примыкающую территорию, ближайшие окрестности, торговую зону и весь регион.
--------------------------------------------------------------------------------