
- •4 Управление созданием объекта недвижимости
- •4.1 Организация строительства
- •4.1.1 Расчет нормативной продолжительности выполнения работ
- •4.1.2 Определение трудоемкости и сметной стоимости выполнения работ на объекте
- •4.1.3 Определение продолжительности выполнения работ на объекте.
- •4.1.4 Построение календарного графика строительства объекта
- •4.2 Проектирование стройгенплана
- •4.2.1 Основные положения
- •4.2.2 Проектирование схем размещения монтажных кранов
- •4.2.3 Проектирование временных дорог
- •4.3 Управление строительством объекта
- •4.3.1 Организационная структура управления в организации
- •4.3.2 Проектирование штатного расписания
- •4.4 Описание бизнеса проекта
- •4.4.1 Анализ рынка недвижимости
- •Обзор рынка предложения по итогам III квартала 2012 г.
- •4.4.2 Маркетинговое исследование
- •4.4.3 Описание вариантов использования
- •4.5 Оценка рисков использования
- •4.6 Инвестиционное планирование проекта
- •4.6.2 Анализ эффективности инвестиций
- •4.6.2.1 Расчет чистой дисконтированной стоимости
- •4.6.2.2 Определение периода окупаемости инвестиций
- •4.6.2.3 Определение внутренней нормы доходности
- •4.6.2.4 Расчет индекса рентабельности
- •4.6.3 Технико-экономическое обоснование инвестиционного плана
4.2.3 Проектирование временных дорог
Проектирование временных автомобильных дорог производится в следующем порядке:
-намечается общая
схема дорог с учетом осей движения
кранов и мест складирования;
-определяются габариты и конструкции дорог;
-выявляются и наносятся на СГП уширения дорог, радиусы закругления и т.д.[ ].
Временные дороги приняты шириной 3,5 м с уширением до 6 м в месте разгрузки.
При трассировке дорог должны соблюдаться минимальные расстояния, м [ ]: между дорогой и складской площадкой – 0,5÷1,0; между дорогой и подкрановыми путями – 6,5÷ 12,5; между дорогой и забором, ограждающим строительную площадку, - не менее 1,5.
Конструкция временных дорог принята из железобетонных специальных дорожных плит, уложенных по песчаной подушке.
Временные дороги строят одновременно с теми постоянными дорогами, которые предназначены для построечного транспорта: они составляют единую транспортную сеть, обеспечивающую сквозную или кольцевую схему движения. Строительство постоянных и временных дорог осуществляется в порядке их очередности с таким расчетом, чтобы к началу работ по сооружению подземных частей зданий подъезды к ним должны быть готовы. Недопустимо размещение временных дорог над подземными сетями и в непосредственной близости к проложенным и подлежащим прокладке подземным коммуникациям, так как это ведет к осадке грунта откосов или засыпке и деформации дороги.
Проектирование временных складов для хранения строительных материалов
Закрытые склады используются для хранения инструмента, оборудования, различных мелкоштучных материалов, цемента, извести, гипса и т.п. Расчет площади складов на стадии производится по формуле:
Sскл=S х g, (4.15)
где S – годовой объем СМР в млн.руб., принимаемый по СКГС как суммарная максимальная величина одного года;
g – нормативная площадь складирования соответствующего материала на 1 млн.руб.
Расчет выполняем
в таблице 4.4.
Таблица 4.4 – Расчет потребности в складских помещениях
Виды складов |
Единицы измерения |
Годовой объём СМР, млн. руб. |
Расчетная площадь складов на единицу измерения, м2 |
Расчетная площадь складов на весь объем, м2 | |
1. Закрытые склады: |
|
|
|
| |
а) отапливаемые |
млн.руб. |
2,32 |
24 |
55,7 | |
б) неотапливаемые: |
|
|
|
| |
- войлок, пакля, минеральная вата, гипсовые изделия, сухая штукатурка, клей, асбестовые листы, фанера, провода, тросы, цепи, сталь кровельная, инструмент, гвозди, метизы, скобяные изделия |
млн.руб. |
2,32 |
29 |
67,3 | |
2. Навесы: - столярные и плотничные изделия |
млн.руб. |
2,32 |
13 |
30,2 | |
- битумная мастика |
млн.руб. |
2,32 |
13 |
30,2 | |
ИТОГО требуемая площадь складов: |
183,4 |
Закрытые склады и навесы располагаются вне опасной зоны работы монтажного крана. Открытые площадки для кирпича, сборного железобетона располагаются вдоль длины здания (в зоне действия крана), шириной 10 м.
Расчет потребности в складах для строительства комплекса выполняем в соответствии с указаниями РН-1. Для определения требуемых площадей складов и навесов необходимо определить сметную стоимость СМР расчетного года по СКГС. В качестве расчетного года принимаем год с максимальной сметной стоимостью за год.
Для 2012 года ССМР =170 105,1 тыс. руб.,
В ценах 1984 г. ССМР= 2,32 млн. руб.
Расчет потребности во временных инвентарных зданиях
Для обеспечения нормальных условий труда работающих на строительной площадке необходимая номенклатура временных зданий подразделяется на три функциональные группы:
-здания санитарно-бытового назначения: гардеробная, душевая, помещения для сушки одежды, обогрева, столовая, здравпункт, туалет;
-здания административного назначения: контора, диспетчерская и т.д.;
-здания производственного назначения: ремонтно-механические, плотнично-столярные, арматурные, кровельно-изоляционные и другие мастерские.
В данном пункте производится расчет потребности во временных инвентарных зданиях санитарно-бытового, административного и складского назначения по методике и нормативам, приведенным в РН-1 [ , с. 126-145]. Расчет потребности во временных инвентарных зданиях санитарно-бытового назначения выполняется, исходя из максимальной численности рабочих и работающих, в следующей последовательности:
1. Максимальное число работающих Ro = 104 чел.
2. Количество отдельных категорий работающих (в соответствии с п. 10.9 РН-1):
- рабочих: 104 x 84,5 /100 = 88 чел.
- ИТР: 104 x 11 / 100 = 12 чел.
- служащих: 104 x 3,2 / 100 = 4 чел.
- МОП и охрана: 104 x 1,3 / 100 = 2 чел.
3. Рассчитываем требуемые площади инвентарных зданий Stp различной номенклатуры.
Здания санитарно-бытового назначения:
Stp = SH х N, (4.16)
где SH – нормативный показатель площади, м2 (табл.51 РН-1).
N – общее количество работающих (или их отдельных категорий) или количество работающих в наиболее многочисленную смену.
В наиболее многочисленную смену число рабочих составляет 70% от общего количества рабочих, а ИТР, служащих, МОП и охраны - 80% общего количества ИТР, служащих, МОП и охраны.
Гардеробная:
Stp = 0,6 x 88 = 52,8 м2,
где 88 - общее количество рабочих.
Душевая:
Stp = 0,82 x 62 = 50,84 м2,
где 62 = 88 х 0,7 - количество рабочих в наиболее многочисленную смену.
Умывальная:
Stp =0,065 x 69 = 4,50 м2,
где 69 = (88x0,7 + (12 + 4 + 2) x0,8x0,5*) - общее количество рабочих.
* При расчете количества работающих на строительной площадке в наиболее многочисленную смену принято, что линейный персонал, ИТР, служащие и МОП составляет 50 % их общего количества.
Сушилка:
Stp= 0,2 х 88 = 17,60 м2.
Столовая:
Stp = 0,455 x 69 = 31,40 м2.
Помещение для обогревания рабочих:
Stp =0,1 x 62 = 6,20 м2.
Уборная:
Stp = (0,07 х 80) х 0,7 + (0,14 х 80) х 0,3 = 7,28 м2,
где 0,07 и 0,14 - нормативные показатели площади соответственно для мужчин и женщин;
0,7 и 0,3 - коэффициенты, учитывающие соотношение соответственно количества мужчин и женщин.
Здания административного назначения:
Stp = SH х N, (4.17)
где SH – нормативный показатель площади, м2 (табл.52 РН-1).
N – общее количество работающих (или их отдельных категорий) или количество работающих в наиболее многочисленную смену.
Контора:
Stp =4 x 18 = 72 м2,
где 18 - количество ИТР, служащих, МОП и охраны.
Диспетчерская:
Исходя из условий строительства принимается 2 диспетчера.
Stp = 7 x 2= 14,00 м2.
Производственно-бытовые городки сооружаются до начала производства основных СМР на объектах. Площади санитарно-бытовых помещений принимают по этапам строительства с учетом динамики движения рабочей силы на каждом этапе. Расчеты сводятся в таблицу 4.5.
Таблица 4.5 – Расчет потребности в инвентарных зданиях
Наименование инвентарных зданий |
Норматив м2 на 1чел. |
Расчетная численность, чел. |
Расчетная площадь,м2 |
1. Гардеробная |
0,6 |
88 |
52,8 |
2. Душевая |
0,82 |
62 |
50,8 |
3. Умывальная |
0,065 |
69 |
4,5 |
4. Сушилка |
0,2 |
88 |
17,6 |
5. Столовая |
0,455 |
69 |
31,4 |
6. Помещения для обогрева |
0,1 |
62 |
6,2 |
7. Уборная |
0,07-муж 0,14-жен |
80 |
7,3 |
1.Диспетчерская |
7 |
2 |
14 |
2. Контора |
4 |
18 |
72 |
ИТОГО: |
|
|
256,6 |
Строительный городок размещаем согласно розе ветров, во избежание попадания пыли со строящихся зданий. Вся электропроводка находящаяся в
зоне работы кранов должна быть подземной. Пожарные гидранты должны располагаться не далее 2,5 м от дороги. Строительный городок нельзя располагать в опасной зоне работы крана.
Проектирование временных сетей коммуникаций
Проектирование осуществляется в три этапа:
-расчет потребности каждого вида ресурсов;
-размещение сетей коммуникаций на СГП;
-определение подключения к источникам питания.
Потребность в электроэнергии, топливе, паре, воде, сжатом воздухе и кислорода для производства строительно-монтажных работ (СМР) установлена в зависимости от величины годового объема СМР, отрасли и территориального расположения строительства.
Для нужд строительства расчет производится в соответствии с указаниями РН-1 на 1 млн.руб. годового объема СМР. Расчет выполняется в таблице 4.6 только для одного года (с максимальным объемом работ, см. п.4.2.5).
Таблица 4.6 – Расчет потребности в водо - энергетических ресурсах
N п/п |
Наименование ресурса |
Норматив на 1млн.р. |
Коэфф. |
Объем ресурса |
Примечания |
К1,К2 | |||||
1 |
2 |
3 |
4 |
6 |
7 |
1. |
Электроэнергия, кВт |
70,00 |
1,49 |
104,30 |
|
2. |
Топливо, т |
34,00 |
1,49 |
50,66 |
|
3. |
Пар, кг/ч |
95,50 |
1,49 |
142,30 |
|
4. |
Вода, л/сек |
0,15 |
0,93 |
0,14 |
На пожарные |
5. |
Компрессоры, шт. |
1,70 |
0,93 |
1,58 |
нужды |
6. |
Кислород, м3 |
4400 |
0,93 |
4092,00 |
|
Все водо - энергоресурсы разбиваются на две группы:
Электрическая мощность, топливо, пар:
Рп = K1 х P, (4.18)
где K1- коэффициент, учитывающий изменение сметной стоимости строительства в зависимости от района строительства, средней температуры наружного воздуха и продолжительности отопительного периода (табл.1 РН-1). Для г. Горно-Алтайска K1 = 1,19;
Р - ресурсы (табл.2-6 РН-1).
Вода, сжатый воздух и кислород:
Вп = К2 х В, (4.19)
где К2 - коэффициент, учитывающий изменение сметной стоимости строительства в зависимости от района строительства (прил.2 РН-1). Для г. Горно-Алтайска К2 = 0,99;
В - ресурсы (табл.15 РН-1).
Электрическая мощность:
Рп = 1,19x185=220.15 кВт;
Топливо:
Рп = 1.19x130=154.7 т;
Пар:
Рп= 1.19x615=731.85 кг/ч;
Вода:
Вп = 0.99x1.1=1.09 л/с;
Компрессоры:
Вп = 0.99x1.8=2 шт;
Кислород:
Вп = 0.99x5500=5445 м3.
Проектирование сетей водоснабжения
Диаметр труб рассчитывается по формуле:
,
(4.20)
где Qобщ – суммарный расход воды, м3/с.
Расходы воды на хозяйственно-питьевые и производственные нужды определены по нормам водопотребления, указанным в приложении 3 СНиП 2.04.01-85* и составляет 9,6 м3/сутки.
Расход воды на пожаротушение составляет 5 л/сек на каждый дополнительный временный гидрант.
V – скорость движения воды по трубам (0,7- 1,2 м/с);
.
Принимаем диаметр труб 150мм.
Обеспечение строительной площадки электроэнергией
Современное строительство любых зданий и сооружений требует надежного обеспечения электроэнергией, которая используется потребителями для различных целей:
- на производственные нужды (около 70%) для питания электродвигателей силового оборудования: кранов, подъемников, растворомешалок и т.д.;
- на технологические нужды (около 20%) электросварку, электроразогрев бетона, электрокалориферную сушку при отделочных работах и т.п.;
- на внутреннее, внешнее и аварийное освещение (около 10%).
Источником подключения электроэнергии является временная трансформаторная подстанция, подключенная к магистральным сетям высокого напряжения.
Рассчитаем потребность в прожекторах для освещения строительной площадки:
(4.21)
где Р = 0,25 Вт/м2 – удельная мощность для ПЗС-35;
Е = 2 – освещенность, лк;
S – площадь освещения, м2;
Р1 = 500 Вт. – мощность лампы прожектора ПЗС – 35.
n=0,25*2*13680/500=14 шт. Примем 14 Прожекторов ПЗС - 35, расположенных по периметру забора строительной площадки.
Обеспечение строительства теплом
Тепло необходимо для отопления тепляков, сушки зданий, и технологических нужд (прогрев бетона, оттаивание грунта и т.д.). Источником тепла служит временная теплосеть.
Заключительным этапом разработки СГП является размещение слаботочных сетей и устройств (телефон, радио) и средств диспетчерской связи.
Технико-экономические показатели общеплощадочного стройгенплана
ТЭП общеплощадочного СГП выполняем совместно с разработкой графической части основываясь на расчетах приведенных ранее. ТЭП включает следующие показатели:
Показатель компактности стройгенплана:
,
(4.22)
где Fзастр – площадь застройки, м2;
FСГП – площадь стройгенплана, м2.
Показатель количества подкрановых путей, приходящихся на 1м² застройки:
,
(4.23)
где Lпп – протяженность подкрановых путей, м.
Показатель количества временных дорог, приходящихся на 1 м2 застройки:
,
(4.24)
где Fвд – площадь временных дорог, м2.
Показатель стоимости временных зданий и сооружений, приходящихся на 1 м2 площади СГП:
,
(4.25)
где СВЗС – стоимость временных зданий и сооружений, тыс.руб.
Показатель удельного веса стоимости временных зданий и сооружений к стоимости СМР:
,
(4.26)
Показатель соотношения площади временных зданий и сооружений к площади застройки:
,
(4.27)
Результаты оформляем в виде таблицы 4.7.
Таблица 4.7 – ТЭП стройгенплана
№ п/п |
Показатели |
Ед. изм. |
Величина показателя |
1 |
2 |
3 |
4 |
1 |
Площадь стройгенплана (по периметру забора) |
м2 |
44061,2 |
2 |
Площадь застройки |
м2 |
3665,23 |
3 |
Площадь застройки временных зданий и сооружений (ВЗиС) |
м2 |
1357 |
4 |
Площадь открытых временных складских площадей |
м2 |
1056 |
5 |
Площадь дорог, используемых в процессе строительства |
м2 |
2113 |
6 |
Показатель компактности, К1 |
|
0,08 |
7 |
Показатель количества подкрановых путей, приходящихся на 1м² застройки, К2 |
1/м |
0,03 |
8 |
Показатель количества временных дорог, приходящихся на 1м² застройки, К3 |
|
0,58 |
9 |
Показатель стоимости временных зданий и сооружений, приходящихся на 1м² СГП, К4 |
тыс.руб. /м2 |
0,06 |
10 |
Показатель удельного веса стоимости временних зданий и сооружений к стоимости СМР, К5 |
|
0,005 |
11 |
Показатель соотношения площади временных зданий и сооружений к площади застройки, К6 |
|
0,37 |