Определение нэи свободного земельного участка

Экономический показатель	Вариант
	1	2
Чистый операционный доход*, тыс.руб.	1000	1200
Коэффициент капитализации**, %	15	17
Рыночная стоимость недвижимости по методу прямой капитализации, тыс.руб.	6666,7	7058,8
Стоимость строительства***, тыс.руб.	4000,0	4800,0
Стоимость земельного участка, тыс.руб.	2666,7	2258,8

*Последовательность составления ЧОД рассмотрена в п. 3.1.

**Методы расчета коэффициента капитализации см. в п.3.2.

***Стоимость строительства определяется на основе методов, изложенных в п.1.1.

Ответ: НЭИ свободного земельного участка является строительство офисного центра, т.к. этот вариант требует меньших затрат и при этом стоимость земельного участка получается выше.

Пример определения НЭИ свободного земельного участка под нежилую и жилую застройку

Имеется земельный участок, который согласно карте зонирования города находится в районе, предназначенном под жилую и нежилую застройку, но совместимую с жилой (в этом случае промышленное строительство недопустимо). Физические ограничения имеются на высоту здания (до 6 этажей). Исходя из ограничений оценщик останавливается на трех вариантах:

1 – строительство жилого дома по типовому проекту;

2 – строительство офисного центра по типовому проекту;

3 – строительство торгово-офисного центра по типовому проекту.

Имея данные о технических характеристиках предполагаемых зданий и информацию по рынку недвижимости, можно составить отчет о доходах и расходах и провести обоснование финансовой целесообразности освоения земельного участка (табл.52).

Таблица 52

Определение нэи свободного земельного участка

Экономический показатель	Вариант
	1	2	3
Стоимость строительства*, тыс.руб.	18000,0	25000,0	30000,0
Чистый операционный доход**, тыс.руб.	1300,0	4700,0	6400,0
Коэффициент капитализации для здания***, %	10,0	15,0	17,0
Чистый операционный доход здания*, тыс.руб.	1800,0	3750,0	5100,0
Чистый операционный доход земельного участка*, тыс.руб.	500,0	950,0	1300,0
Коэффициент капитализации земельного участка**, %	8,0	8,0	8,0
Стоимость земельного участка, тыс.руб.	6250,0	11875,0	16250,0

*Стоимость строительства определяется на основе методов, изложенных в п.1.1.

**Последовательность составления ЧОД рассмотрена в п. 3.1.

***Методы расчета коэффициента капитализации см. в п.3.2.

Ответ: НЭИ свободного земельного участка является строительство торгово-офисного центра, т.к. несмотря на то, что этот вариант требует больших затрат, стоимость земельного участка получается выше.

Пример определения НЭИ земельного участка с улучшениями в процессе управления недвижимостью

Объект оценки – двухэтажное офисное здание общей площадью 1000 кв.м. Здание сдается в аренду одному арендатору по ставке 400 руб. за 1 кв.м общей площади здания.

Юридических ограничений нет, физически изменить объемно-планировочное решение здания возможности нет, поэтому рассмотрим объект с точки зрения управленческих особенностей. Анализ рынка недвижимости показал, что площади от 300 до 400 кв.м в схожем окружении сдаются за 600 руб. за 1 кв.м полезной площади.

Вариант 1 – оставить существующий вариант использования недвижимости.

Вариант 2 – привлечь более мелких арендаторов и соответственно увеличить доход объекта за счет увеличения арендной ставки, но при этом арендная площадь уменьшится за счет коридоров, санузлов и пр. (табл.53).

Таблица 53