Определение надбавки за инвестиционный менеджмент

Управляющая компания	ЗПИФ недвижимости	Размер вознаграждения	Источник информации
«ВИТУС»	«Перспектива-Инвест»	Не более 7,0% от СЧА	http://www.vitus.ru/control company/zpif_persp/properties04/
«ВИТУС»	«Камская долина»	Не более 2,0% от СЧА	http://www.vitus.ru/control company/zpif kamdolina/properties05/
«ВИТУС»	«ВИТУС – Фонд недвижимости»	Не более 4,0% от СЧА	http://www.vitus.ru/control company/zpif_vitus/properties13/
«Ермак»	«Трест Первый»	Не более 3,0% от СЧА	http://www.ermak.ru/fonds/?id=2858&prior=0&mid=2544
«Ермак»	«Стратегия»	Не более 2,0% от СЧА	http://www.ermak.ru/fonds/?id=2857&prior=0&mid=2606
Из пяти выбранных ЗПИФ недвижимости вознаграждение по фонду «Перспектива-Инвест» в 7% выбивается из общего ряда, поэтому это значение отбрасываем. По остальным находим среднее значение.
Среднее значение				2,75%

–прочие риски, характерные для конкретного объекта оценки, которые оценщик определяет самостоятельно. Например, можно включить в ставку капитализации уровень инфляции, экологический риск, законодательный риск и пр.

Ставку рекапитализации можно определить по методам Ринга, Хоскольда и Инвуда.

Метод Ринга предполагает линейный возврат капитала и находится по формуле

(53)

где Т – оставшийся срок экономической жизни здания, т.е. то время, через которое объект потребует капитальных затрат на восстановление потребительских свойств.

Например, известно, что через 15 лет здание потребует капитальных вложений на уровне стоимости строительства. Норму возврата капитала найдем по формуле (53):

Ответ: .

Метод Хоскольда предполагает возврат капитала по безрисковой ставке и находится по формуле фактора фонда возмещения (3-я функция денег):

(54)

Например, известно, что через 15 лет здание потребует капитальных вложений на уровне стоимости строительства. Норму возврата капитала найдем по формуле (54). В качестве безрисковой ставки примем значение 12,86%:

.

Ответ:

Метод Инвуда предполагает возврат капитала по ставке, равной норме прибыли и находится по формуле фактора фонда возмещения (3-я функция денег):

(55)

Например, известно, что через 15 лет здание потребует капитальных вложений на уровне стоимости строительства. Норму возврата капитала найдем по формуле (55). В качестве нормы прибыли примем значение 20%:

Ответ:

Метод техники инвестиционной группы (связных инвестиций)

Техника инвестиционной группы может рассматривать финансовые интересы (когда используется собственный и заемный капитал) и физические интересы (когда объект недвижимости разбивают на составляющие – земельный участок и здание). При анализе финансовых интересов используется формула

(56)

где – общий коэффициент капитализации;

–коэффициент капитализации для заемных средств;

–доля заемных средств;

–коэффициент капитализации для собственных средств;

–доля собственных средств.

Например, известно, что при приобретении недвижимости было использовано 1800 тыс.руб. собственного капитала и 2000 тыс.руб. заемного. Условия договора кредитования предусматривают ежегодную сумму по возврату долга и процентов 400 тыс.руб. Прогнозный чистый операционных доход составляет 700 тыс.руб. Найти коэффициент капитализации.

Ответ

При анализе физических интересов используется формула

(57)

где – общий коэффициент капитализации;

–коэффициент капитализации для земельного участка;

–доля стоимости земельного участка;

–коэффициент капитализации для здания;

–доля стоимости здания.

Например, известно, что недвижимость была куплена за 5000 тыс.руб. Стоимость земельного участка оценивается в 3000 тыс.руб. Собственник требует 14% отдачи на собственный капитал. Оставшийся срок экономической жизни здания составляет 5 лет. Найти коэффициент капитализации.

Ответ