Расчет потенциального валового дохода
|
Помещение |
Площадь, кв.м |
Арендная ставка, руб. |
Расчет |
Значение, тыс.руб. |
|
Торговый зал |
521,4 |
800 |
521,4*0,8*12 мес. |
5 005,44 |
|
Административные помещения |
89,2 |
450 |
89,2*0,4*12 мес. |
481,68 |
|
Складские помещения |
355,6 |
120 |
355,6*0,12* 12 мес. |
512,064 |
|
|
966,2 |
|
Итого ПВД |
5 999,184 |
2.Расчет ДВД производился на основании письма от Заказчика.
Таблица 45
Расчет недоиспользования и недосбора арендной платы
|
Недоиспользование помещений (1 мес. в году) |
5999, 184/12 = 499, 932 тыс.руб. |
|
Недосбор арендной платы (2% от ПВД) |
5 999, 184*0,02 = 119, 984 тыс.руб. |
|
Итого |
619,916 тыс.руб. |
ДВД = 5 999 184 - 619 916 = 5 379 268 руб.
3.Операционные расходы (данные взяты на основании письма от Заказчика):
Таблица 46
Расчет операционных расходов
|
Постоянные | ||||
|
Балансовая стоимость на дату оценки составляет 6 356 864 руб. | ||||
|
Налог на имущество (2,2% от бал. ст.) |
139851 руб. |
| ||
|
Страхование |
130000 руб. |
| ||
|
Аренда земельного участка |
250000 руб. |
| ||
|
ИТОГО постоянные |
519 851 руб. | |||
|
Переменные | ||||
|
Коммунальные услуги | ||||
|
Электричество |
Оплачивает арендатор |
| ||
|
Водоснабжение и канализация |
204 000 руб. |
| ||
|
Отопление |
145 200 руб. |
| ||
|
Телефон |
Оплачивает арендатор |
| ||
|
Уборка и вывоз мусора |
72 000 руб. |
| ||
|
Уборка и вывоз снега |
21 000 руб. |
| ||
|
Дезинсекция |
Оплачивает арендатор |
| ||
|
ИТОГО коммунальные услуги |
442 200 руб. |
| ||
|
Зарплата обслуживающего персонала | ||||
|
Уборщицы |
4 чел. |
57 600 руб. |
| |
|
Дворник |
1 чел. |
15 600 руб. |
| |
|
Разнорабочий |
2 чел. |
72 000 руб. |
| |
|
ИТОГО |
|
145 200 руб. |
| |
|
Налоги на заработную плату 26,0% ЕСН + 0,2% на страховку |
38 042 руб. |
| ||
|
ИТОГО зарплата с налогами |
183 242 руб. |
| ||
|
Безопасность | ||||
|
Противопожарная и охранная система |
Оплачивает арендатор |
| ||
|
Управление | ||||
|
Затраты на управление |
5% от ДВД2 |
|
| |
|
ИТОГО управление |
268963 руб. |
| ||
|
ИТОГО переменные |
894 405 руб. | |||
|
Резерв на замещение | ||||
|
1,9% от ДВД3 |
|
102 206 руб. |
| |
|
ИТОГО резерв |
102 206 руб. | |||
Операционные расходы = 519 851+894 405+102 206=1 516 462 руб.
4. Чистый операционный доход для магазина:
ЧОД = 5 379 268 – 1 516 462= 3 862 806 руб.
5.Определение ставки капитализации.
Коэффициент капитализации определим способом рыночной экстракции. Значение примем по п.3.2:
R= 18,3%.
6. Определение рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Стоимость по доходному подходу будет равна
= 21 108 230 руб.
Ответ:
= 21 108 200 руб.