- •Тема 3. Доходный подход краткие теоретические сведения и примеры решения типовых задач
- •3.1.Метод прямой капитализации
- •Расчет потенциального валового дохода
- •Расчет недоиспользования и недосбора арендной платы
- •Расчет операционных расходов
- •3.2.Методы определения ставки капитализации
- •Информация об объектах-аналогах
- •Информация о страховых компаниях
- •Определение надбавки за инвестиционный менеджмент
- •3.3.Метод дисконтирования денежных потоков
- •Оценка денежных потоков
- •3.4.Методы определения ставки дисконтирования
- •Тема 4. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости краткие теоретические сведения и примеры решения типовых задач
- •Определение нэи свободного земельного участка
- •Определение нэи свободного земельного участка
- •Определение нэи свободного земельного участка
- •Определение нэи при надстройке здания
- •Тема 5. Согласование результатов оценки стоимости недвижимости краткие теоретические сведения
3.2.Методы определения ставки капитализации
Рыночный метод (рыночная экстракция)
По рыночному методу ставка капитализации рассчитывается как взвешенная ставка капитализации по аналогичным объектам, т.е. формулу можно записать в следующем виде:
(49) |
где – ставка капитализации;
–количество подобранных объектов-аналогов;
–порядковый номер объекта-аналога;
–чистый дисконтированный доход аналогичного объекта;
–рыночная стоимость аналогичного объекта;
–удельный вес аналога (приоритет).
Пример определения ставки капитализации по рыночному методу
Для определения ставки капитализации были подобраны четыре аналога и был рассчитан коэффициент капитализации для каждого их них.
Таблица 47
Информация об объектах-аналогах
Аналог |
Стоимость продажи аналога (), тыс.руб. |
Чистый операционный доход (),тыс.руб. |
Коэффициент капитализации | |
1 |
1000 |
190 |
0,19 | |
2 |
1100 |
200 |
0,18 | |
3 |
1175 |
200 |
0,17 | |
4 |
1200 |
225 |
0,19 | |
Среднее значение коэффициента капитализации (R) |
0,183 |
Ответ: R = 18,3%.
Метод суммирования (кумулятивный)
По методу суммирования коэффициент капитализации представляет собой определение той доходности, которую инвесторы формируют в зависимости от рискованности вложений:
|
(50) |
где – требуемая норма прибыли для инвестора;
–ставка рекапитализации, которая отражает величину откладываемых средств в процентах на возмещение вложенной суммы для полного восстановления недвижимости к окончанию срока службы здания.
В свою очередь норма прибыли раскладывается следующим образом:
(51) |
где – безрисковая ставка доходности, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска невозврата»4, которая принимается по срочным облигациям федерального займа и прочим вариантам вложения средств при условии отсутствия риска их невозврата.
Например, на 04 марта 2009 г. доходность бумаг ОФЗ-25057 с датой погашения в январе 2010г. составила 11,07%, ОФЗ-25061 с датой погашения в мае 2010г. составила 12,89%, ОФЗ-46003 с датой погашения в июле 2010г. составила 12,84% (http://rosfincom.ru/market/money/). Безрисковую ставку можно принять по среднему арифметическому, т.е. равную 12,27%. Срок был взят в пределах одного года, т.к. принято капитализировать доход за год.
–риск вложения в недвижимость (учитывает случайные потери потребительской стоимости объекта недвижимости и возможную потерю права собственности, надбавку можно принять по размеру страховых отчислений в страховых компаниях высшей надежности).
Например, анализ информации по страховым компаниям для юридических лиц показал следующее:
Таблица 48
Информация о страховых компаниях
Страховая компания |
Рейтинг надежности ООО «Эксперт-Ра» |
Процентная ставка по страхованию недвижимости |
Источник информации | ||
от потери права собственности |
имуществен-ному страхованию | ||||
ОАО «ХХХХХХ» |
А++ |
0,25-1,0 |
0,1-1,0 |
Правила страхования ОАО «ХХХХХ» | |
ЗАО «ХХХХХХ» |
А+ |
0,35-0,6 |
0,1-1,0 |
Правила страхования ЗАО «ХХХХХ» | |
Среднее значение по максимальным ставкам |
0,8 |
1,0 |
|
Таким образом, застраховав недвижимость, можно избавиться от рисков вложения. Итого =1,8%.
–риск ликвидности недвижимости (учитывает невозможность быстрого возврата вложенных в объект средств). Одним из вариантов определения риска ликвидности служит предположение о том, что ликвидность принципиально зависит от срока экспозиции объекта недвижимости на рынке и возникновения вероятных потерь в стоимости при продаже объекта во время нахождения его в реестре рынка недвижимости. Формула для нахождения риска выглядит следующим образом:
|
(52) |
где – безрисковая ставка;
–типичный срок экспозиции объекта на рынке в годах.
Применение безрисковой ставки в расчетах объясняется тем, что безрисковые активы преимущественно обладают большей ликвидностью среди объектов вложения.
Пример
Для объекта оценки характерен срок экспозиции 4 месяца. Безрисковая ставка составляет 12,86%. Определить риск ликвидности объекта недвижимости.
Решение:
Ответ: %.
–риск инвестиционного менеджмента – отражает способность недвижимости приносить больший доход под профессиональным управлением и наоборот. Учет риска можно произвести по средней процентной ставке, которую управляющие компании ЗПИФ недвижимости берут в качестве вознаграждения за управление активами.
Например, анализ информации по управляющим компаниям ЗПИФ недвижимости показал следующее:
Таблица 49