3.3.Метод дисконтирования денежных потоков

Метод дисконтирования денежных потоков (метод ДДП) применяется, когда денежный поток от объекта недвижимости будет носить нестабильный характер. Данное условие будет выполняться, если объект расположен в неудачном месте, не выведен на рынок, потребует в ближайшие годы капитальных вложений.

Последовательность определения стоимости по методу дисконтирования денежных потоков:

1. изучение экономических условий объекта оценки с точки зрения затрат и поступлений;

2. построение денежного потока;

3. расчет ставки дисконта;

4. определение стоимости по доходному подходу по формуле

(58)

где – стоимость по методу дисконтирования денежных потоков;

i – порядковый номер периода;

n – прогнозный горизонт;

–чистый денежный поток от аренды объекта недвижимости за i-й период;

Y – ставка дисконта;

FV_n – будущая стоимость объекта недвижимости на конец периода n (величина реверсии);

Формула (58) применяется при постоянной ставке дисконта Y. В случае, если ставка дисконта будет разная для каждого периода, то формула будет иметь следующий вид:

(59)

Особенности расчета денежного потока при использовании метода ДДП при оценке недвижимости⁵:

1. Поимущественный налог (налог на недвижимость), слагающийся из налога на землю и налога на имущество, необходимо вычитать из действительного валового дохода в составе операционных расходов.

2. Экономическая и налоговая амортизация не являются реальным денежным платежом, поэтому учет амортизации при прогнозировании доходов является излишним.

3. Капитальные вложения следует вычитать из чистого операционного дохода для получения денежного потока, поскольку это реальные денежные выплаты, увеличивающие срок функционирования объекта и величину стоимости реверсии.

4. Платежи по обслуживанию кредита (выплата процентов и погашение долга) необходимо вычитать из чистого операционного дохода, если оценивается инвестиционная стоимость объекта (для конкретного инвестора). При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости вычитать платежи по обслуживанию долга не надо.

5. Предпринимательские расходы владельца недвижимости необходимо вычитать из действительного валового дохода, если они направлены на поддержание необходимых характеристик объекта.

Таким образом, денежный поток до уплаты налогов будет рассчитываться в следующей последовательности:

равно	ПВД;
минус	потери от незанятости и недосбора арендной платы;
плюс	прочие доходы;
равно	ДВД;
минус	ОР;
минус	предпринимательские расходы, связанные с недвижимостью;
равно	ЧОД;
минус	капиталовложения;
минус	обслуживание кредита;	Последние два слагаемых необходимы при расчете инвестиционной стоимости.
плюс	прирост кредитов.

Денежный поток после уплаты налогов рассчитывается как разница между денежным потоком до уплаты налогов и платежами по подоходному налогу владельца недвижимости.

Пример определения стоимости по доходному подходу (метод дисконтирования денежных потоков)

Исходные данные: объект оценки – здание бизнес-центра без внутренней отделки. Общая площадь здания 2200 кв.м, в т.ч. площадь офисов 1900 кв.м. Чистая арендная ставка для данного местоположения составляет 600 руб. за 1 кв.м в месяц (т.е. из ставки вычли все составляющие операционных расходов). Поскольку объект нуждается в существенных вложениях, которые необходимо осуществлять в соответствии с планом ремонтных работ, то для определения стоимости по доходному подходу используем метод дисконтирования денежных потоков. При получении задания на оценку был представлен расчет стоимости ремонтных работ по объекту. Стоимость отделочных работ (включая материалы и пр. затраты) составляет 4000 руб. за 1 кв.м площади здания. Срок проведения работ 6 месяцев. Собственник требует 14%-ю норму прибыли.

Данные позволяют построить денежные потоки, учитывая затраты и поступления по объекту оценки с привязкой к временным периодам. Для удобства расчета примем разбивку по кварталам. Загрузка здания арендаторами осуществляется постепенно. Значения показателей приняты на конец периода.

Таблица 50