Алгоритм разработки и управления порт­фелем недвижимости

Алгоритм разработки и управления порт­фелем недвижимости включает три блока.

Первый блок (1) организация и создание управляющей компании:

1.1. Формулирование идеи бизнеса по формированию и уп­равлению портфелем недвижимости — осуществляется инициативной группой — учредителями.

1.2. Подготовки учредительных документов для регистрации фирмы.

1.3. Регистрация фирмы.

1.4. Формирование в составе фирмы информационно-анали­тического отдела.

1.5. Формулирование целей, миссии и задач фирмы.

В состав портфеля недвижимости могут быть включены следующие пакеты:

• Пакет покупки жилья для сдачи в аренду.

• Пакет покупки офисных помещений для сдачи в аренду

• Покупка складских помещений для сдачи в аренду.

• Покупка гостиниц для бизнеса.

• Покупка АЭС для бизнеса.

• Покупка бизнеса — оказание услуг (ремонт автотранс­порта, оказание услуг, аптечный бизнес, торговый биз­нес и т. д.).

• Покупка помещений для супермаркетов и магазинов и организации бизнеса.

• Организация строительства объектов недвижимости для продажи и сдачи в аренду.

• Покупка промышленных объектов для организации биз­неса.

• Приобретение земельных участков и организация стро­ительства коттеджей с последующей их продажей.

Второй блок (II) — разработка портфеля недвижимости.

2.1. Определение состава и структуры портфеля недвижимости. производится оценка стоимости объектов портфеля недвижимости по пакетам и в целом портфеля недвижимости.

2.2. Оценка стоимости объектов и проектов в составе портфеля недвижимости.

2.3. Определение потоков доходов и построение эпюр по го­дам.

2.4. Определение чистого дисконтированного дохода портфеля недвижимости по годам.

2.5. Сравнение расчетных ставок доходности портфеля недвижимости и рынка ка­питала. Если расчетные ставки доходности меньше, чем доходность на рынке капитала, то в этом случае перехо­дим к этапу 2.6.

2.6. Оптимизация портфеля — возвращаясь к этапу 2.1, — про­изводим изменение состава и структуры портфеля недвижимости с целью по­вышения доходности портфеля. Если расчетная ставка до­ходности портфеля недвижимости удовлетворяет требованиям, т. е. больше, чем доходность на рынке капитала, то в этом случае пе­реходим к этапу 2.7.

2.7. Определение чистого дисконтированного дохода по годам.

2.8. Разработка программы инвестирования. В разработке дол­жны участвовать специалисты в области управления цен­ными бумагами и финансовыми инструментами, юрис­ты, финансовые аналитики.

Основные направления разработки программы инвести­рования включают:

2.8.1. Использование собственного капитала.

2.8.2. Использование заемного капитала (объемы, ставки, кредитования).

2.8.3. Выпуск ценных бумаг.

2.8.4. Использование современных финансовых инструмен­тов для кредитования проекта.

2.8.5. Самофинансирование — разработка программы ис­пользования и получения средств от покупателей на разных этапах создания объекта.

2.8.6. Ипотечное кредитование.

2.8.7. Привлечение генеральных инвесторов.

2.8.8. Использование прибыли от бизнеса в процессе реа­лизации портфеля недвижимости.

2.9. На данном этапе производится оценка ставок доходности и уро­вень риска портфеля недвижимости и сравнение со сред­нерыночными или планируемыми для портфеля недвижимости.

При определении уровня риска необходимо рассматривать интеграцию способов управления риском в составе:

А. Финансовый риск:

— изменение капитальных затрат;

— изменение валютных курсов;

— инфляция;

— нарушение договорных обязательств;

— неисполнение долговых обязательств;

Б. Операционный риск:

— выход из строя оборудования;

— стихийные бедствия;

— моральный износ недвижимости;

— физический износ недвижимости;

— изменение инфраструктуры в местоположении объек­тов.

В. Риск рынка продукции:

— потеря клиентов;

— рост конкуренции;

— снижение спроса на продукцию;

— предложение более современной продукции и материа­лов, дизайна по более низким ценам.

Г. Риск факторов производства:

— рост или снижение цен на объекты портфеля;

— использование новых технологий в производстве про­дукции;

— забастовки сотрудников;

— уход ключевых сотрудников;

— разрыв контрактов с партнерами.

Д. Налоговый риск:

— изменение ставок налогов;

— введение новых налогов или платежей;

— изменение тарифов и нормативов.

Е. Административный риск:

— изменение в природоохранном законодательстве;

— прекращение ценовой поддержки;

— прекращение поддержки импорта;

— ужесточение требований к качеству, условиям, техно­логиям, материалам;

— ужесточение требований к безопасности жизнедеятель­ности населения и др.

Ж. Юридический риск:

— повышение ответственности за качество товаров, про­дукции и услуг;

— изменения в торговых отношениях;

— иски акционеров, кредиторов, инвесторов;

— новые требования по оформлению разрешений на при­обретение земельных участков и объектов.

Многообразие рисков, возможных при управлении порт­фелем недвижимости, затрудняет нахождение уровня рисков и его минимизацию. Теория и методология управления рис­ками и доходностью находятся в стадии постоянного совер­шенствования.

Если требования величины доходности и уровня риска не обеспечиваются для портфеля недвижимости, то на этапе 2.10 производятся улучшение и оптимизация этих показателей и возврат на этап 2.1.

2.10. На этапе производится оптимизация портфеля недвижи­мости за счет изменения состава и структуры портфеля, использования новых методов и финансовых инструмен­тов финансирования.

В случае выполнения требований доходности и уровня рис­ка на этапе 2.9. производится разработка мероприятий на такти­ческом уровне.