3.6. Управление портфелем недвижимости

Портфель недвижимости — набор объектов недвижи­мости, сформированный для получения доходов на разных этапах существования портфеля в условиях деятельности рынка.

Управление портфелем — совокупность развития во вре­мени процессов приобретения, создания, реконструкции, эк­сплуатации и обслуживания, реализации и замещения объек­тов недвижимости с целью обеспечения максимального до­хода в условиях минимизации рисков.

Цели формирования портфеля

Главная цель — оптимальный доход в условиях существую­щего рынка недвижимости.

По отношению к объектам портфеля недвижимости мо­гут быть сформированы следующие цели:

1. Устойчивый поток доходов за счет приобретения объек­тов и сдачи их в аренду.

2. Доход за счет приобретения объектов и организации на них бизнеса.

3. Получение дохода за счет приобретения объекта, его улуч­шения и последующей продажи или сдачи в аренду.

4. Доход от реализации построенных новых объектов по ча­стям или в целом через риэлторов.

5. Доход за счет финансирования строительства объектов пу­тем выпуска ценных бумаг.

6. Доход в долгосрочной перспективе за счет строительства или приобретения объекта, его эксплуатации с последую­щей реализацией.

7. Защита капитала от инфляции за счет инвестиций в объек­ты недвижимости.

8. Получение льгот от налогообложения. Цели у инвесторов зависят от:

— наличия собственных средств;

— желания получить доходы в краткосрочном или долго­срочном периоде;

— желания заниматься бизнесом — управлять портфелем недвижимости и др.

3.6.1. Основные принципы формирования портфеля

Диверсификация активов необходима для управления до­ходностью и уровнем риска.

Уровень суммарного риска портфеля недвижимости ниже риска максимально рисковых объектов из портфеля. Число активов (объек­тов) может варьироваться от 2 до бесконечности. Однако оптимальным считается портфели из 8-20 объектов для обеспечения большей управляемости.

Диверсификация предусматривает набор объектов недви­жимости с учетом:

— типа объектов;

— местоположения объектов;

— методов инвестирования капитала;

— предпочтений управляющего или компании;

— экономического развития региона;

— спроса и предложения на рынке недвижимости;

— уровня развития финансовых инструментов, применя­емых в регионе, и др.;

— предпочтений управляющего или компании;

— экономического развития региона;

— спроса и предложения на рынке недвижимости;

— уровня развития финансовых инструментов, применя­емых в регионе, и др.

По доходности объекта недвижи-мости

Рис. 3.4. Основные направления диверсификации портфеля недвижимости

Местоположение определяется районом (кварталом) раз­мещения недвижимости в городе; наличием и развитием ин­фраструктуры; развитием и типом промышленности; ландшафтными характеристиками местоположения; демографическим составом населения; уровнем доходов и др.

Методы инвестирования — возможность привлечения заемных средств; наличие собственного капитала; развитие ипотеки; финансирование с использованием ценных бумаг; са­мофинансирование (деньги покупателя), опционы и др.

Предпочтения управляющего, инвестора или кредитора — безрисковое ведение бизнеса; рискованное управление капиталом портфеля; получение доходов в краткосрочном периоде; получение доходов в долгосрочном периоде; предпочтение сда­чи объектов в аренду или организация бизнеса (рестораны, гос­тиницы, мастерские, автозаправочные станции, магазины, су­пермаркеты и др.); использование собственных или заемных средств; использование ценных бумаг, опционов; строительство новых объектов или использование существующих; реконструк­ция, восстановление и реализация старых объектов и др.

Экономическое развитие региона — перспективы развития региона; наличие различного типа промышленности, разных типов объектов и развитой инфраструктуры, а также наличие развитого финансирования с использованием современных ме­тодов и финансовых инструментов; размер населенного пункта или города; численность населения; демографический состав, контакты и удаленность от зарубежных регионов и городов; эко­номический рейтинг региона; уровень доходов населения.

Спрос и предложение объектов недвижимости — нали­чие и развитие рынка недвижимости, информационное обес­печение и СМИ; наличие конкуренции и др.