Московская финансово-промышленная академия
Мирзоян Н.В.
Управление и оценка
недвижимости
Москва
УДК 332.6
ББК 65.422.5
М 521
Мирзоян Н.В., Управление и оценка недвижимости. / Московская финансово-промышленная академия. – М., 2009. – 250 с.
© Мирзоян Н.В., 2009 г.
© Московская финансово-промышленная академия, 2009 г.
Содержание
ВВЕДЕНИЕ
Не секрет, что от того, насколько профессионально осуществляется управление недвижимостью, зависит стабильность получения дохода и возможность увеличения капитала.
Большинство владельцев недвижимости уже осознали, что для получения максимального дохода необходимо привлекать профессиональных специалистов, берущих на себя ответственность за создание, развитие и доходность объекта коммерческой недвижимости.
Управление недвижимостью - это сложный и многогранный процесс, направленный на наиболее эффективное использование объектов недвижимости и извлечение максимальной прибыли.
Оценочная деятельность обеспечивает информационную основу для принятия хозяйственных управленческих решений, способствует структурной перестройке экономики, формированию конкурентной рыночной среды, активизации инвестиционных процессов. Независимая оценка стоимости призвана обеспечивать равные права всем членам общества, путем справедливой оценки их имущественных прав и обязательств. Развитие оценочной деятельности является составной частью общего процесса реформирования экономики и создания правового государства.
Крупнейшим собственником в Российской Федерации остается государство. Оценка стоимости объектов государственного имущества и прав пользования им является необходимым условием эффективного управления государственной собственностью. В случае совершения сделок с объектами оценки, принадлежащих полностью или частично государству, проведение оценки является обязательным.
Юридические и физические лица также заинтересованы в услугах оценки при определении стоимости земли и строений при спорах в суде, при заключении договора страхования недвижимости, а при совершении многих операций с недвижимостью заключение оценщика может быть не только желательным, но и строго обязательным.
На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что в условиях рыночной экономики профессии управляющего и оценщика являются все более востребованными.
Данное учебное пособие имеет своей целью обобщить существующий теоретический материал в области управления и оценки стоимости недвижимости и показать применение теоретических методов на практических примерах.
Глава 1. Недвижимость как объект управления и оценки
Понятие недвижимости
Недвижимое имущество – это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.
Различия в понятии недвижимости как объекта оценки и в определении Гражданского кодекса (ст.130) отражены на рис. 1.1.
Рис. 1.1. Понятие недвижимости как объекта оценки и в определении Гражданского кодекса
Современная российская юридическая практика установила ряд признаков, по которым физический объект может быть отнесен к недвижимому имуществу:
прочная связь с определенным земельным участком (невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению);
законченность с точки зрения возможности использования по целевому назначению;
удостоверенная (официально зарегистрированная) принадлежность конкретному собственнику – государству, субъекту Федерации, муниципалитету, частному лицу или группе частных лиц;
возможность физического обособления объекта недвижимости и недвижимого имущества (т.е. наличие четко установленных физических границ объекта недвижимости).
Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимое имущество не требуется, кроме случаев, указанных в законе.
Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:
здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку;
обособленные водные объекты, многолетние насаждения;
инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;
стационарные сооружения благоустройства территории участка;
элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;
другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.