В процессе управления решаются следующие основные задачи:

Создание и проработка концепции объекта недвижимости, позиционирование объекта

Работа с арендаторами Важнейшим моментом в управлении является поддержание деловых и дружественных отношений с арендаторами на протяжении всего срока аренды. Это подразумевает, прежде всего, обеспечение заявленных характеристик, переданных в аренду помещений, а так же быстрое и качественное решение любой проблемы (связанной с арендой), возникшей у арендатора. Соответственно, нами разрабатывается система работы с арендаторами, определяются правила оформления таких отношений, рычаги исполнения, ответственные лица. Большое внимание уделяется работе с договорами идругими документами, отражающими все детали взаимоотношений с арендаторами.Кроме того, в процессе сотрудничества арендодателя с клиентами возникают новые обстоятельства, требующие корректного документального отражения. Все эти вопросы решает управляющая компания.

Инженерное и техническое обеспечение, коммунальные услуги. Техническое обслуживание здания - основа его эффективного функционирования. Можно сказать, что это самая трудоемкая часть программы управления. Она включает в себя мероприятия по изучению имеющихся в здании коммуникаций и их состояния, замена или дооснащение имеющихся систем, разработка графиков капитальных и профилактических ремонтов и т.п. От качества коммуникаций и их обслуживания зависит очень многое, но в итоге -стоимость аренды и срок эксплуатации здания в целом. Для качественного обеспечения объекта коммунальными услугами (электроснабжение, снабжение горячей и холодной водой, отопление, канализация и т. п.) мы анализируем имеющиеся договорные отношения с соответствующими муниципальными предприятиями. В случае необходимости проводим документальную подготовку к заключению дополнительных договоров. В дальнейшем мы контролируем качество и своевременность оказываемых коммунальных услуг, их оплату. В штате компании выделяется отдел снабжения, который обеспечивает все необходимое для обслуживания здания.

Обеспечение безопасности Объект должен быть надежно защищен от всех возможных правонарушений как внутренних, так и внешних. Это достигается путем разработки и установки системы охранной сигнализации, систем видео наблюдения и контроля доступа, привлечения квалифицированного охранного персонала. Кроме этого, необходима страховая защита объекта, поскольку недвижимость -достаточно крупная инвестиция, и необходимо предпринимать все возможные меры для ее защиты. Прежде всего, необходимо страхование здания от ущерба, а в дополнение можно застраховать также и гражданскую ответственность собственника.

Поддержание параметров объекта

Здесь можно выделить два основных направления: • уборка внутри здания (уборка полов, стен, дверей, лестниц, окон, туалетных комнат, осветительных приборов, удаление мусора из мусорных корзин, борьба с грызунами ит.д.);

• поддержание чистоты фасадов здания, и на прилегающей территории, включая вывоз мусора, стрижку газонов, чистку и покраску ограды, уборку снега и льда зимой и т.п.

Отчетность управляющей компании Управляющая компания должна обеспечить контроль и учет фондов, переданных ей в управление, оптимально организовать систему финансирования всех затрат на поддержание работоспособности объекта, планировать их на будущее. При этом вся бухгалтерская документация полностью открыта для собственника. Как правило, управляющая компания по желанию клиента предоставляет ежемесячные отчеты, содержащие исчерпывающую финансовую информацию.

Риэлтерская деятельность осуществляется на основе со­глашения с заинтересованным лицом по совершению от его имени и за его счет, либо от своего имени, но за счет и в интересах покупателя и(или) продавца гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости и правами на них.

Основные направления риэлтерской деятельности, сло­жившиеся в мировой практике, включают:

1) брокерскую деятельность;

2) агентскую деятельность;

3) деятельность в качестве поверенного;

4) деятельность в качестве дилера;

5) посредническую деятельность;

6)торговую деятельность;

7) девелоперскую и редевелоперскую деятельность;

8) управление недвижимостью;

9) деятельность в качестве специалиста но информационным технологиям;

10) юридическое сопровождение объектов недвижимости.

Деятельность риэлтерской фирмы регламентируется стандартом, разработанным независимой палатой (НП) «Рос­сийская гильдия риэлтеров» и введенным в действие с 11.02.2002 г., «Социально-ответственный бизнес. Риэлтерс­кая деятельность. Услуги брокерские на рынке недвижимос­ти. Общие требования». Он определяет перечень документов, предоставляемых фирмой заинтересованным лицам:

1. Свидетельство о государственной регистрации.

2. Документ на право пользования торговой маркой, зареги­стрированной в установленном порядке, под которой ока­зываются брокерские услуги.

3. Сертификат соответствия оказываемых организацией брокерских услуг стандарту и законодательным требо­ваниям.

4. Документы, подтверждающие членство в профессиональ­ных объединениях.

5. Тарифы и расценки на оказание брокерских услуг.

6. Книгу жалоб и предложений, пронумерованную, прошну­рованную и заверенную печатью.

7. Описание процедуры рассмотрения жалоб и претензий.

8. Полис страхования профессиональной ответственности или документ, удостоверяющий использование иных способов обеспечения обязательств перед заинтересованны­ми лицами.

Технология оказания риэлторских услуг

Организация работ по оказанию риэлторских услуг включает следующие этапы:

1. Получение заявки:

• изучение характера и объема предстоящих работ на ос­нове анализа заявленных заказчиком подробностей по объекту недвижимости;

• формирование ограничительных условий.

2. Предварительный осмотр объекта и заключение договора:

• конкретизация предмета договора и подготовка его к подписанию;

• составление плана выполнения работ по договору.

3. Сбор и анализ данных об объекте:

• сбор документов об объекте, подтверждение достоверности, актуальности и полезности собранной документации, необходимой для проведения сделки;

• предоставление закупщику отчета о проведенной работе и информирование о степени готовности всех субъек­тов к оформлению сделки.

4. Юридическое сопровождение сделки:

• формирование комплекса документов, их исследование и подтверждение юристом законности сделки;

• определение рисков, сопутствующих сделке;

• ознакомление заказчика с документами и материала­ми, представляемыми для оформления сделки, согла­сование условий и техники проведения сделки.

5. Проведение сделки и оплата услуг риэлтора:

• проведение сделки и документальное оформление ее

результатов;

• оформление акта сдачи-примерки работ, выполненных по договору об оказании услуг;

• оплата услуг риэлтора.