- •Московская финансово-промышленная академия
- •1.2. Стоимость недвижимости и ее основные виды
- •Стоимость недвижимости
- •Стоимость в обмене
- •Стоимость в пользовании
- •1.3. Принципы оценки недвижимости
- •1.4. Процедура оценки недвижимости
- •Общие требования к отчету об оценке стоимости недвижимости
- •Тема 2. Сбор исходной информации
- •2.1. Документы, устанавливающие количественные, качественные и правовые характеристики объекта
- •2.2. Осмотр объекта и фотофиксация
- •2.3. Описание объекта оценки
- •Земельный участок
- •Улучшения
- •2.4. Анализ рынка объекта оценки
- •Тема 3. Анализ наиболее эффективного использования
- •Тема 4. Доходный подход к оценке недвижимости
- •4.1. Метод капитализации
- •Определение ожидаемого годового чистого операционного дохода.
- •Определение ставки капитализации.
- •Метод определения ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.
- •Расчет премий за риски:
- •Методы расчета нормы возврата в составе ставки капитализации.
- •Метод Ринга.
- •4.2. Методы ипотечно-инвестиционного анализа (приводится дополнительно, в тестах и заданиях данные знания не проверяются)
- •4.3. Метод дисконтирования денежных потоков
- •Алгоритм расчета метода ддп.
- •Определение прогнозного периода.
- •Прогнозирование величин денежных потоков от объекта недвижимости для каждого прогнозного года.
- •Расчет стоимости реверсии.
- •Определение ставки дисконтирования.
- •Расчет денежных потоков
- •Расчет стоимости объекта недвижимости
- •Тема 5. Сравнительный подход к оценке недвижимости
- •5.1. Метод сравнения продаж
- •Единицы сравнения.
- •Классификация поправок.
- •Пример определения величины поправки на местоположение
- •Пример определения величины поправки на удаленность от города
- •Пример определения величины поправки на удаленность от города
- •5.2. Метод валовой ренты
- •Тема 6. Затратный подход к оценке недвижимости
- •6.1. Общая характеристика затратного подхода
- •Алгоритм затратного подхода:
- •6.2. Методы расчета полной стоимости воспроизводства (полной стоимости замещения)
- •Расчет полной стоимости воспроизводства (полной стоимости замещения) методом сравнительной единицы
- •Исходные данные
- •Мониторинг прибыли предпринимателя
- •Расчет полной стоимости воспроизводства (замещения) методом разбивки по компонентам
- •Расчет полной стоимости воспроизводства (замещения) методом количественного обследования
- •6.3. Определение износа объекта недвижимости
- •Расчет износа методом срока жизни
- •Расчет износа методом разбиения на виды износа
- •Пример расчета устранимого физического износа
- •6.4. Методы оценки земельных участков методы оценки стоимости земельных участков
- •Тема 7. Вывод итоговой величины стоимости объекта недвижимости
- •Матрица сравнения и расчет значения приоритетов критериев
- •Матрица сравнения подходов по критерию а (возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора)
- •Матрица сравнения подходов по критерию б (тип, качество, обширность, данных, на основе которых проводится анализ)
- •Матрица сравнения подходов по критерию в (способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания рынка)
- •Матрица сравнения подходов по критерию г (способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость)
- •Итоговый расчет весов, присвоенных результату подхода
- •Итоговый расчет рыночной стоимости
- •Список литературы
Матрица сравнения и расчет значения приоритетов критериев
|
|
А |
Б |
В |
Г |
Wj |
Wj ’ |
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
|
А |
1,00 |
0,20 |
5,00 |
3,00 |
(1∙0,2∙5∙3)1/4 =1,316 |
1,316/5,310= =0,248 |
|
Б |
5,00 |
1,00 |
3,00 |
5,00 |
(5∙1∙3∙5)1/4 =2,943 |
2,943/5,310= =0,554 |
|
В |
0,20 |
0,33 |
1,00 |
0,33 |
(0,2∙0,33∙1∙0,33)1/4 = =0,384 |
0,384/5,310= =0,072 |
|
Г |
0,33 |
0,20 |
3,00 |
1,00 |
(0,33∙0,2∙3∙1)1/4 = =0,667 |
0,667/5,310= =0,126 |
|
сумма |
5,310 |
1,000 | ||||
Затем рассчитываем сумму по столбцу 6 таблицы 7.4.
1,316+2,943+0,384+0,667 = 5,310.
Далее определяем вес каждого критерия по формуле (7.2) в столбце 7 таблицы 7.4.
Далее применяем подобную технологию в таблицах 7.5-7.8 для сравнения результатов, полученных тремя подходами, по каждому критерию.
Таблица 7.5.
Матрица сравнения подходов по критерию а (возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора)
|
|
Затрат-ный |
Доход-ный |
Сравни-тельный |
Расчет веса подходов по критерию А | |
|
Затратный |
1,00 |
0,33 |
0,33 |
(1∙0,33∙0,33)1/3= =0,478 |
0,478/3,362= =0,142 |
|
Доходный |
3,00 |
1,00 |
1,00 |
(3∙1∙1)1/3 =1,442 |
1,442/3,362= =0,429 |
|
Сравнитель-ный |
3,00 |
1,00 |
1,00 |
(3∙1∙1)1/3 =1,442 |
1,442/3,362= =0,429 |
|
сумма |
3,362 |
1,000 | |||
Таблица 7.6.
Матрица сравнения подходов по критерию б (тип, качество, обширность, данных, на основе которых проводится анализ)
|
|
Затрат-ный |
Доход-ный |
Сравни-тельный |
Расчет веса подходов по критерию Б | |
|
Затратный |
1,00 |
0,20 |
0,14 |
(1∙0,20∙0,14)1/3= =0,304 |
0,304/3,927= =0,077 |
|
Доходный |
5,00 |
1,00 |
1,00 |
(5∙1∙1)1/3=1,710 |
1,701/3,927= =0,435 |
|
Сравнитель-ный |
7,00 |
1,00 |
1,00 |
(7∙1∙1)1/3=1,913 |
1,913/3,927= =0,487 |
|
сумма |
3,927 |
1,000 | |||
Таблица 7.7.
Матрица сравнения подходов по критерию в (способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания рынка)
|
|
Затрат-ный |
Доход-ный |
Сравни-тельный |
Расчет веса подходов по критерию В | |
|
Затратный |
1,00 |
0,33 |
0,25 |
(1∙0,33∙0,25)1/3= =0,435 |
0,304/3,927= =0,126 |
|
Доходный |
3,00 |
1,00 |
1,00 |
(3∙1∙1)1/3=1,442 |
1,442/3,927= =0,416 |
|
Сравнитель-ный |
4,00 |
1,00 |
1,00 |
(4∙1∙1)1/3=1,587 |
1,587/3,927= =0,458 |
|
сумма |
3,927 |
1,000 | |||
Таблица 7.8.
Матрица сравнения подходов по критерию г (способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость)
|
|
Затрат-ный |
Доход-ный |
Сравни-тельный |
Расчет веса подходов по критерию Г | |
|
Затратный |
1,00 |
0,13 |
0,50 |
(1∙0,13∙0,5)1/3= =0,402 |
0,402/3,927= =0,110 |
|
Доходный |
8,00 |
1,00 |
1,00 |
(8∙1∙1)1/3=2 |
2,000/3,927= =0,546 |
|
Сравнитель-ный |
2,00 |
1,00 |
1,00 |
(2∙1∙1)1/3= =1,260 |
1,260/3,927= =0,344 |
|
сумма |
3,662 |
1,000 | |||
Результаты расчетов заносятся в итоговую таблицу 7.9, из таблицы 7.4 из последнего столбца выписываем вес критериев. Затем из итоговых столбцов таблиц 7.5-7.8 заполняем веса подходов в рамках соответствующих подходов. Затем производится расчет итоговых весов результата каждого подхода, которые равны сумме произведений весов каждого подхода по критерию и веса данного критерия. Результаты расчетов весов подходов представлены в таблице 7.9.
Таблица 7.9.