5.1. Метод сравнения продаж

Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости методом сравнения продаж.

1-й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект. Выявляются объекты недвижимости сопоставимые с оцениваемым объектом, проданные относительно недавно.

2-й этап. Собирается и проверяется информация по сопоставимым объектам; анализируется собранная информация и каждый сопоставимый объект сравнивается с оцениваемым объектом. Из сопоставимых объектов по минимуму различий выбираются объекты-аналоги.

3-й этап. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках объектов-аналогов с оцениваемым объектом вносятся поправки в цены продаж аналогов.

4-й этап. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости, полученная в рамках метода сравнения продаж сравнительного подхода.

Есть обязательные критерии сопоставимости:

• категория земельного участка, например, земельный участок сельскохозяйственного назначения не сопоставим с участком земель поселений;

• функциональное назначение улучшений, например, объекты жилой недвижимость не сопоставимы с объектами офисной недвижимости;

• передаваемые права, например, право аренды не сопоставимо с правом собственности;

• условия продажи, например, рыночные условия не сопоставимы с условиями продажи зависимых субъектов.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости, и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

• продолжительности срока экспозиции;

• независимости субъектов сделки;

• инвестиционной мотивации.

Элементы сравнения - основные критерии, по которым сравниваются сопоставимые объекты:

• переданные права собственности на недвижимость;

• условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости;

• условия продажи (чистота сделки);

• время продажи;

• местоположение;

• физические характеристики;

• экономические характеристики;

• наличие движимого имущества.

Единицы сравнения.

Единицы сравнения для свободных земельных участков:

• цена за 1 га;

• цена за 1 сотку;

• цена за 1 м².

Единицы сравнения для застроенных земельных участков:

• цена за 1 м² общей площади;

• цена за 1 фронтальный метр;

• цена за 1 м² чистой площади, подлежащей сдаче в аренду;

• цена за 1 м³.

Классификация поправок.

Рис. 5.1. Классификация поправок

Расчет и внесение поправок.

Для расчета и внесения поправок используется множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:

• метод парных продаж;

• экспертный метод;

• статистические методы;

• стоимостной метод.

Метод парных продаж. Парными продажами являются продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением какого-либо одного параметра.

Чтобы получить величину поправки (корректировки) в процентном выражении методом парных продаж, необходимо применить следующую формулу:

(5.1)

где П – поправка (корректировка) в процентном выражении;

Ц_{опп х-ка оц} – цена объекта парной продажи, различающаяся характеристика у которого соответствует оцениваемому объекту;

Ц_{опп х-ка ан} – цена объекта парной продажи, различающаяся характеристика у которого соответствует аналогичному объекту.

Чтобы получить величину поправки (корректировки) в стоимостном выражении, применяемую к стоимости объекта в целом, методом парных продаж, необходимо применить следующую формулу:

П = Ц_{опп х-ка оц} – Ц_{опп х-ка ан} , (5.2)

Пример.

Были выявлены аналоги для оцениваемого объекта недвижимости, местоположение аналогов и оцениваемого объекта различалось. Используем метод парных продаж, были выявлены объекты парных продаж квартиры в удовлетворительном состоянии на 3 этаже пятиэтажных блочных домов постройки 1961 года, но с разным местоположением:

Ц _Центр = 10000 р./м²

Ц _{Малеева} = 9500 р./м²

Ц _{Муромская} = 9000 р./м²

Таблица 5.1.