Московская финансово-промышленная академия
Конспект лекций по дисциплине
«Оценка стоимости недвижимости»
для слушателей заочных курсов
по блоку дисциплин
«ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ»
Составитель: к.э.н. Мирзоян Н.В.
МОСКВА-2010
Содержание
Тема 1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ 3
1.1. Понятие недвижимости 3
Рис. 1. Объекты недвижимости и методики их оценки 3
1.2. Стоимость недвижимости и ее основные виды 3
Стоимость недвижимости 3
Стоимость в обмене 3
Стоимость в пользовании 3
1.3. Принципы оценки недвижимости 4
1.4. Процедура оценки недвижимости 5
Общие требования к отчету об оценке стоимости недвижимости 5
Тема 2. Сбор исходной информации 7
2.1. Документы, устанавливающие количественные, качественные и правовые характеристики объекта 8
2.2. Осмотр объекта и фотофиксация 8
2.3. Описание объекта оценки 8
2.4. Анализ рынка объекта оценки 11
Тема 3. Анализ наиболее эффективного использования 12
Тема 1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ
1.1. Понятие недвижимости
Недвижимое имущество - это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них улучшения.
Однако методика оценки недвижимости применима не для всех объектов, отнесенных к недвижимости по ГК РФ (см. рис.1).
Рис. 1. Объекты недвижимости и методики их оценки
1.2. Стоимость недвижимости и ее основные виды
В соответствии с Федеральными стандартами оценки выделяют следующие виды стоимости, которые объединяются в группы с точки объективного (в обмене, учет двух стороны предполагаемого покупателя и предполагаемого продавца) и субъективного ( в пользовании, учет только одной стороны инвестора/собственника) характера проведения оценки.
Стоимость недвижимости
Стоимость в обмене
Стоимость в пользовании
Рыночная
Ликвидационная
Инвестиционная
Кадастровая
Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки располагают всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Инвестиционная стоимость – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.
Ликвидационная стоимость – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.
Кадастровая стоимость – стоимость объекта оценки, определяемая методами массовой оценки в соответствии с положениями нормативных правовых актов о кадастровой оценке. (Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО№2)», утвержденный приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 №255).