Расчет денежных потоков
|
№ п/п |
Показатели |
Прогнозный период |
2013 | ||
|
2010 |
2011 |
2012 | |||
|
1. |
Потенциальный валовой доход (ПВД), тыс. руб. в год ПВД = S ∙ Cар |
6226,6 |
6670,0 |
7237,2 |
7628,4 |
|
2. |
Действительный валовой доход, тыс. руб. в год ДВД = ПВД ∙ ( 1 – Кпотерь) |
5759,6 |
6236,4 |
6875,3 |
7247,0 |
|
3. |
Затраты по управлению, (на уровне 2 % от ПВД), тыс. руб. в год |
124,5 |
133,4 |
144,7 |
152,6 |
|
5. |
Операционные расходы, тыс.руб. в год (складываем соответствующие показатели 4.1-4.5 из таблицы 5.9) |
873,0 |
909,6 |
967,9 |
1 001,9 |
|
6. |
Денежный поток ( для недвижимости используют ЧОД), тыс.руб. в год NOI = ДВД – ОР |
4 886,6 |
5 326,8 |
5 907,4 |
6 245,1 |
Таблица 4.7.
Расчет стоимости объекта недвижимости
|
№ п/п |
Показатели |
Прогнозный период |
2013 | ||
|
2010 |
2011 |
2012 | |||
|
1. |
Денежный поток, тыс.руб. в год СF=NOI = ДВД – ОР |
4 886,6 |
5 326,8 |
5 907,4 |
6 245,1 |
|
2. |
Текущая стоимость денежных потоков (ЧОД), руб.
|
4 886,6/1,144 =4 271,5 |
5326,8/1,1442= 4 070,2 |
5907,4/1,1443= 3 945,6 |
|
|
3. |
Стоимость продажи объекта в конце прогнозного периода (стоимость реверсии) (Vterm), тыс. руб. Vterm = ЧОД2010/R |
|
|
|
6245,1/0,182= = 34 313,8 |
|
4. |
Текущая стоимость реверсии, руб.
|
|
|
|
34313,8/1,1443=
= 22 918,7 |
|
5. |
Рыночная стоимость объекта недвижимости, рассчитанная методом дисконтирования денежных потоков, тыс.руб. (формула 4.27) |
(4 271,5 + 4 070,2 + 3 945,6) + 22 918,7 = =35 206,1
| |||
Ответ.
Рыночная стоимость объекта недвижимости, рассчитанная в рамках метода дисконтирования денежных потоков, составляет округленно 35 206 000 рублей.
Тема 5. Сравнительный подход к оценке недвижимости
ФСО №1 п.14. Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.
Основным принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, согласно которому рациональный покупатель не заплатит за конкретный объект недвижимости сумму больше, чем обойдется ему приобретение другого сходного объекта недвижимости, обладающего аналогичной полезностью.
В рамках сравнительного подхода к оценке выделяют два метода:
метод сравнения продаж;
метод валовой ренты.
Метод сравнения продаж является основным методом, а метод валовой ренты представляет собой частный случай метода сравнения продаж.