- •Московская финансово-промышленная академия
- •1.2. Стоимость недвижимости и ее основные виды
- •Стоимость недвижимости
- •Стоимость в обмене
- •Стоимость в пользовании
- •1.3. Принципы оценки недвижимости
- •1.4. Процедура оценки недвижимости
- •Общие требования к отчету об оценке стоимости недвижимости
- •Тема 2. Сбор исходной информации
- •2.1. Документы, устанавливающие количественные, качественные и правовые характеристики объекта
- •2.2. Осмотр объекта и фотофиксация
- •2.3. Описание объекта оценки
- •Земельный участок
- •Улучшения
- •2.4. Анализ рынка объекта оценки
- •Тема 3. Анализ наиболее эффективного использования
- •Тема 4. Доходный подход к оценке недвижимости
- •4.1. Метод капитализации
- •Определение ожидаемого годового чистого операционного дохода.
- •Определение ставки капитализации.
- •Метод определения ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.
- •Расчет премий за риски:
- •Методы расчета нормы возврата в составе ставки капитализации.
- •Метод Ринга.
- •4.2. Методы ипотечно-инвестиционного анализа (приводится дополнительно, в тестах и заданиях данные знания не проверяются)
- •4.3. Метод дисконтирования денежных потоков
- •Алгоритм расчета метода ддп.
- •Определение прогнозного периода.
- •Прогнозирование величин денежных потоков от объекта недвижимости для каждого прогнозного года.
- •Расчет стоимости реверсии.
- •Определение ставки дисконтирования.
- •Расчет денежных потоков
- •Расчет стоимости объекта недвижимости
- •Тема 5. Сравнительный подход к оценке недвижимости
- •5.1. Метод сравнения продаж
- •Единицы сравнения.
- •Классификация поправок.
- •Пример определения величины поправки на местоположение
- •Пример определения величины поправки на удаленность от города
- •Пример определения величины поправки на удаленность от города
- •5.2. Метод валовой ренты
- •Тема 6. Затратный подход к оценке недвижимости
- •6.1. Общая характеристика затратного подхода
- •Алгоритм затратного подхода:
- •6.2. Методы расчета полной стоимости воспроизводства (полной стоимости замещения)
- •Расчет полной стоимости воспроизводства (полной стоимости замещения) методом сравнительной единицы
- •Исходные данные
- •Мониторинг прибыли предпринимателя
- •Расчет полной стоимости воспроизводства (замещения) методом разбивки по компонентам
- •Расчет полной стоимости воспроизводства (замещения) методом количественного обследования
- •6.3. Определение износа объекта недвижимости
- •Расчет износа методом срока жизни
- •Расчет износа методом разбиения на виды износа
- •Пример расчета устранимого физического износа
- •6.4. Методы оценки земельных участков методы оценки стоимости земельных участков
- •Тема 7. Вывод итоговой величины стоимости объекта недвижимости
- •Матрица сравнения и расчет значения приоритетов критериев
- •Матрица сравнения подходов по критерию а (возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора)
- •Матрица сравнения подходов по критерию б (тип, качество, обширность, данных, на основе которых проводится анализ)
- •Матрица сравнения подходов по критерию в (способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания рынка)
- •Матрица сравнения подходов по критерию г (способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость)
- •Итоговый расчет весов, присвоенных результату подхода
- •Итоговый расчет рыночной стоимости
- •Список литературы
Определение ставки дисконтирования.
Ставка дисконтирования - это ожидаемая ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования или, другими словами, это ожидаемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату проведения оценки.
Ставка дисконтирования отражает взаимосвязь «риск – доход», а также различные виды риска, присущие этой недвижимости.
Теоретически ставка дисконтирования для объекта недвижимости должна прямо или косвенно учитывать следующие факторы:
безрисковую доходность на рынке;
компенсацию за риск вложения в недвижимость;
компенсацию за низкую ликвидность;
компенсацию за инвестиционный менеджмент.
В процессе оценки необходимо учитывать, что существуют номинальные ставки (включающие в себя инфляцию) и реальные ставки (очищенные от инфляции). При пересчете номинальной ставки в реальную и наоборот целесообразно использовать формулу американского экономиста И. Фишера:
r н = rр + Iинф + rр • Iинф , (4.33)
rр = (r н – Iинф )/( 1 + Iинф), (4.34)
где r н – номинальная ставка;
rр – реальная ставка;
Iинф – индекс инфляции (годовой темп инфляции).
Важно отметить, что при использовании номинальных потоков доходов ставка дисконтирования должна быть рассчитана в номинальном выражении, а при реальных потоках доходов – ставка дисконтирования в реальном выражении.
Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться. Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных потоков в номинальном и реальном исчислениях одинаковы.
В западной практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы:
1) метод кумулятивного построения;
2) метод сравнения альтернативных инвестиций;
3) метод выделения;
4) метод мониторинга.
Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости.
Ставка дисконтирования (r) рассчитывается по формуле:
r = rf + p1 + p2 + p3, (4.35)
где
rf – безрисковая ставка дохода;
p1 – премия за риск вложения в недвижимость
p2 – премия за низкую ликвидность недвижимости
p3 – премия за инвестиционный менеджмент.
Метод кумулятивного построения подробно рассмотрен в параграфе 5.1. данной главы при расчете ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.
Метод сравнения альтернативных инвестиций применяется чаще всего при расчете инвестиционной стоимости объекта недвижимости. В качестве ставки дисконтирования могут быть взяты:
требуемая инвестором доходность (задается инвестором);
ожидаемая доходность альтернативных проектов и финансовых инструментов, доступных инвестору.
Метод выделения – ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости.
Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость, в том числе ставки дисконтирования.
Рассмотрим пример расчета рыночной стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков.
Пример.
Исходные данные по объекту недвижимости представлены в таблице 4.4 в номинальном выражении. Прогнозный период определен равным 3 годам.
Таблица 4.4. Данные по оцениваемому объекту недвижимости
№ п/п |
Показатели |
Прогнозный период |
2013 | ||
2010 |
2011 |
2012 | |||
1 |
Общая площадь объекта, (S) кв.м. |
652 |
652 |
652 |
652 |
2 |
Арендная ставка, включая НДС, (Cар) руб./кв.м.в год |
9550 |
10230 |
11100 |
11700 |
3 |
Коэффициент потерь от недозагрузки и неуплаты арендных платежей (Кпотерь), отн ед. |
0,075 |
0,065 |
0,05 |
0,05 |
4 |
Операционные расходы |
|
|
|
|
4.1. |
Затраты по управлению, (на уровне 2 % от ПВД), тыс. руб. в год | ||||
4.2. |
Затраты по страхованию, тыс. руб. в год |
150,4 |
156,0 |
162,7 |
167,2 |
4.3. |
Налог на имущество (на уровне 2,2% от остаточной балансовой стоимости здания), тыс. руб. в год |
177,3 |
168,9 |
164,6 |
161,3 |
4.4. |
Земельная арендная плата, тыс. руб. в год |
230,3 |
240,5 |
255,8 |
265,7 |
4.5. |
Ремонт и поддержание текущего состояния объекта недвижимости, тыс. руб. в год |
190,5 |
210,8 |
240,1 |
255,1 |
Капиталовложения в оцениваемый объект не требуются, за исключением ежегодных расходов на замещение.
Ставка капитализации рассчитана в данном случае методом рыночной экстракции равна 18,2% (см. табл. 4.3).
Ставка дисконтирования определена в таблице 4.5.
Таблица 4.5. Определение ставки дисконтирования
|
Показатели |
Определение величины показателя |
1. |
Безрисковая ставка (rf), % |
В качестве безрисковой ставки взята доходность ОФЗ к погашению, которая на дату проведения оценки составила 7,1 % годовых. |
2. |
Премия за риск вложения в недвижимость (р1),% |
Определена экспертно на среднем уровне, принята равной 2,5% |
3. |
Премия за риск низкой ликвидности (р2), % |
Срок экспозиции (Тэксп) на сегменте оцениваемого объекта составляет 4 месяца. p2 = rf ∙ Тэксп; p2 = 7,1% ∙ 0,33 = 2,4% |
4. |
Премия за риск инвестиционного менеджмента ( р3), % |
Определена экспертно на среднем уровне, принята равной 2,5% |
5. |
Ставка дисконтирования (r) |
Определена методом кумулятивного построения r = 7,1 + 2,5 + 2,4 + 2,5 = 14,4 % |
Решение. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков в рамках доходного подхода представлен в таблицах 4.6-4.7.
Таблица 4.6.