- •Московская финансово-промышленная академия
- •1.2. Стоимость недвижимости и ее основные виды
- •Стоимость недвижимости
- •Стоимость в обмене
- •Стоимость в пользовании
- •1.3. Принципы оценки недвижимости
- •1.4. Процедура оценки недвижимости
- •Общие требования к отчету об оценке стоимости недвижимости
- •Тема 2. Сбор исходной информации
- •2.1. Документы, устанавливающие количественные, качественные и правовые характеристики объекта
- •2.2. Осмотр объекта и фотофиксация
- •2.3. Описание объекта оценки
- •Земельный участок
- •Улучшения
- •2.4. Анализ рынка объекта оценки
- •Тема 3. Анализ наиболее эффективного использования
- •Тема 4. Доходный подход к оценке недвижимости
- •4.1. Метод капитализации
- •Определение ожидаемого годового чистого операционного дохода.
- •Определение ставки капитализации.
- •Метод определения ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.
- •Расчет премий за риски:
- •Методы расчета нормы возврата в составе ставки капитализации.
- •Метод Ринга.
- •4.2. Методы ипотечно-инвестиционного анализа (приводится дополнительно, в тестах и заданиях данные знания не проверяются)
- •4.3. Метод дисконтирования денежных потоков
- •Алгоритм расчета метода ддп.
- •Определение прогнозного периода.
- •Прогнозирование величин денежных потоков от объекта недвижимости для каждого прогнозного года.
- •Расчет стоимости реверсии.
- •Определение ставки дисконтирования.
- •Расчет денежных потоков
- •Расчет стоимости объекта недвижимости
- •Тема 5. Сравнительный подход к оценке недвижимости
- •5.1. Метод сравнения продаж
- •Единицы сравнения.
- •Классификация поправок.
- •Пример определения величины поправки на местоположение
- •Пример определения величины поправки на удаленность от города
- •Пример определения величины поправки на удаленность от города
- •5.2. Метод валовой ренты
- •Тема 6. Затратный подход к оценке недвижимости
- •6.1. Общая характеристика затратного подхода
- •Алгоритм затратного подхода:
- •6.2. Методы расчета полной стоимости воспроизводства (полной стоимости замещения)
- •Расчет полной стоимости воспроизводства (полной стоимости замещения) методом сравнительной единицы
- •Исходные данные
- •Мониторинг прибыли предпринимателя
- •Расчет полной стоимости воспроизводства (замещения) методом разбивки по компонентам
- •Расчет полной стоимости воспроизводства (замещения) методом количественного обследования
- •6.3. Определение износа объекта недвижимости
- •Расчет износа методом срока жизни
- •Расчет износа методом разбиения на виды износа
- •Пример расчета устранимого физического износа
- •6.4. Методы оценки земельных участков методы оценки стоимости земельных участков
- •Тема 7. Вывод итоговой величины стоимости объекта недвижимости
- •Матрица сравнения и расчет значения приоритетов критериев
- •Матрица сравнения подходов по критерию а (возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора)
- •Матрица сравнения подходов по критерию б (тип, качество, обширность, данных, на основе которых проводится анализ)
- •Матрица сравнения подходов по критерию в (способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания рынка)
- •Матрица сравнения подходов по критерию г (способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость)
- •Итоговый расчет весов, присвоенных результату подхода
- •Итоговый расчет рыночной стоимости
- •Список литературы
4.3. Метод дисконтирования денежных потоков
Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:
, (4.27)
где V– текущая стоимость объекта недвижимости;
CFj – денежный поток периода j-го года;
r – ставка дисконтирования;
Vterm – стоимость последующей продажи (реверсии) в конце прогнозного периода;
п – длительность прогнозного периода, лет.
Алгоритм расчета метода ддп.
1. Определение прогнозного периода.
2. Прогнозирование величин денежных потоков от объекта недвижимости для каждого прогнозного года.
3. Расчет стоимости реверсии.
4. Расчет ставки дисконтирования
5. Определение стоимости объекта недвижимости
Определение прогнозного периода.
Длительность прогнозного периода определяется продолжительностью стадии нестабильных денежных потоков оцениваемого объекта недвижимости.
В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5-10 лет, в российской практике типичной величиной прогнозного периода является период длительностью 3-5 лет.
Прогнозирование величин денежных потоков от объекта недвижимости для каждого прогнозного года.
Расчет различных уровней дохода от объекта недвижимости можно представить формулами:
ПВД = Площадь ٠ Ставка арендной платы (4.28)
ДВД = ПВД – Потери от незанятости и при сборе арендной платы + Прочие доходы (4.29)
ЧОД = ДВД – Операционные расходы владельца недвижимости, связанные с недвижимостью (4.30)
На практике российские оценщики рассчитывают чистые денежные потоки объекта недвижимости без учета особенностей финансирования, т.е. в методе ДДП дисконтируются величины чистого операционного дохода.
При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в качестве денежного потока выступает чистый операционный доход от объекта недвижимости.
Однако если необходимо оценить инвестиционную стоимость объекта недвижимости или стоимость при существующем использовании, то необходимо учитывать фактические расходы собственника или инвестора, следовательно, используются следующие уровни денежных потоков:
Денежный поток до уплаты налогов = ЧОД – Капиталовложения – Обслуживание кредита + Прирост кредитов. (4.31)
Денежный поток для недвижимости после уплаты налогов =
= Денежный поток до уплаты налогов – Платежи по подоходному налогу владельца недвижимости. (4.32)
Налог на землю и налог на имущество необходимо вычитать из действительного валового дохода в составе операционных расходов.
Экономическая и налоговая амортизация не является реальным денежным платежом, поэтому амортизация не входит в состав операционных расходов собственника.
Капитальные вложения, осуществляемые для поддержания оцениваемого объекта, необходимо вычитать из чистого операционного дохода в составе операционных расходов.
Платежи по обслуживанию кредита (выплата процентов и погашение долга) необходимо вычитать из чистого операционного дохода, если оценивается инвестиционная стоимость объекта (для конкретного инвестора).
Расчет стоимости реверсии.
Реверсия – это стоимость будущей продажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.
Если рассмотреть денежные потоки инвестора по объекту недвижимости, то вначале инвестор осуществляет инвестиции в объект, потом получает доходы от объекта и в конце владения продает объект, т.е. получает реверсию первоначально вложенных инвестиций.
Оценщику при расчете реверсии необходимо определить стоимость объекта недвижимости в конце прогнозного периода.
Стоимость реверсии можно рассчитать с помощью:
1) сравнительного подхода, в данном случае оценщик определяет цену будущей продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта и будущего состояния рынка недвижимости;
2) доходного подхода, в данном случае оценщик, исходя из предположения о выходе объекта недвижимости на постоянные стабильные денежные потоки к окончанию прогнозного периода, использует метод капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации;
3) затратного подхода, в данном случае оценщик рассчитывает стоимость последующей продажи, как сумму прогнозной величины рыночной стоимости земельного участка и стоимости воспроизводства (или замещения) оцениваемого объекта на момент окончания прогнозного периода;
4) допущения относительно изменения стоимости объекта недвижимости в течение прогнозного периода.