Пример определения величины поправки на удаленность от города

Характе-ристики	Оцениваемый объект	Аналоги
		1	2	3	4	5
Удаленность от города Поправка на удаленность от города	30км от МКАД.	45км от МКАД. + 1 181	30км от МКАД. 0	30км от МКАД. 0	20км от МКАД. – 1208	50км от МКАД. + 2415

Расчет поправки на удаленность от города:

П _1ан = (– 120,75)٠(30 – 45) = + 1 181,25 руб.

П _4ан = (– 120,75)٠(30 – 20) = – 1207,5 руб.

П _5ан = (– 120,75)٠(30 – 50) = + 2415,0 руб.

В данном случае была рассчитаны величины поправки, которая является стоимостной, вносимой к единице сравнения (1 сотке земельного участка).

Стоимостной метод.

Стоимостной метод расчета величины корректировки (поправки) состоит в определении затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки.

Пример.

Оценивается объект коммерческой недвижимости (офис), были подобраны аналоги, среди которых был объект, у которого проведенный ремонт стоимостью 9500 рублей/кв.м.

Стоимость ремонта и составляет величину корректировки, рассчитанная таким образом поправка на состояние объекта является стоимостной, применяемой к единице сравнения аналога (1 кв.м.)

Таблица 5.4.

Пример определения величины поправки на удаленность от города

Характе-ристики	Оцениваемый объект	Аналоги
		1	2	3	4
Состояние объекта Поправка на состояние объекта	Требует проведения косметического ремонта	треб. косм. ремонт 0	проведен косм. ремонт -9500 руб.	треб. косм. ремонт 0	треб. косм. ремонт 0

Последовательность внесения поправок и получение скорректированного результата:

1. Первыми вносятся стоимостные корректировки, вносимые к цене аналога в целом (например, поправка на наличие движимого имущества)

2. Затем вносятся процентные поправки.

3. Затем вносятся денежные поправки, вносимые к единице сравнения аналога.

Когда по всем сравниваемым объектам скорректированные цены различаются, требуется согласование полученных значений. В этой связи формулируется следующее правило выбора значения скорректированной цены продажи: в качестве базиса рыночной стоимости оцениваемого объекта выбирается итоговая скорректированная цена продажи сравниваемого объекта (либо объектов), по которому минимально либо абсолютное итоговое значение корректировок, либо количество корректировок. Данное правило сформулировано, исходя из теоретической предпосылки адекватности цены продажи объекта, сходного по всем рассматриваемым характеристикам, рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Удельный вес может быть рассчитан на основании количества внесенных поправок, так как каждая внесенная поправка снижает точность расчетов. Поэтому наиболее близким аналогам, к которым было внесено минимальное значение поправок, нужно присваивать наибольший удельный вес.

Удельные веса могут быть рассчитаны по формуле:

Уд.вес = , (5.5.)

где Уд.вес – удельный вес полученного значения скорректированной цены единицы сравнения аналога;

n_i - количество внесенных поправок в стоимость i-ого сопоставимого объекта, изменивших его стоимость.

Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина будет являться в большинстве случаев итоговой вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкретном случае.

Метод сравнения продаж может быть осуществлен с помощью методов корреляционно-регрессионного анализа. Наиболее часто используемыми являются метод парной корреляции (однофакторные зависимости) и метод множественной корреляции (многофакторные зависимости).

Формализация реальных зависимостей всегда связана с упрощениями. Поэтому в процессе анализа должно быть выявлено соответствие полученной модели реальной зависимости, должны быть найдены пути улучшения модели и определены возможности практической реализации достигнутых результатов.

Корреляционно-регрессионный анализ наиболее востребован при массовой оценке объектов недвижимости.