- •Московская финансово-промышленная академия
- •1.2. Стоимость недвижимости и ее основные виды
- •Стоимость недвижимости
- •Стоимость в обмене
- •Стоимость в пользовании
- •1.3. Принципы оценки недвижимости
- •1.4. Процедура оценки недвижимости
- •Общие требования к отчету об оценке стоимости недвижимости
- •Тема 2. Сбор исходной информации
- •2.1. Документы, устанавливающие количественные, качественные и правовые характеристики объекта
- •2.2. Осмотр объекта и фотофиксация
- •2.3. Описание объекта оценки
- •Земельный участок
- •Улучшения
- •2.4. Анализ рынка объекта оценки
- •Тема 3. Анализ наиболее эффективного использования
- •Тема 4. Доходный подход к оценке недвижимости
- •4.1. Метод капитализации
- •Определение ожидаемого годового чистого операционного дохода.
- •Определение ставки капитализации.
- •Метод определения ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.
- •Расчет премий за риски:
- •Методы расчета нормы возврата в составе ставки капитализации.
- •Метод Ринга.
- •4.2. Методы ипотечно-инвестиционного анализа (приводится дополнительно, в тестах и заданиях данные знания не проверяются)
- •4.3. Метод дисконтирования денежных потоков
- •Алгоритм расчета метода ддп.
- •Определение прогнозного периода.
- •Прогнозирование величин денежных потоков от объекта недвижимости для каждого прогнозного года.
- •Расчет стоимости реверсии.
- •Определение ставки дисконтирования.
- •Расчет денежных потоков
- •Расчет стоимости объекта недвижимости
- •Тема 5. Сравнительный подход к оценке недвижимости
- •5.1. Метод сравнения продаж
- •Единицы сравнения.
- •Классификация поправок.
- •Пример определения величины поправки на местоположение
- •Пример определения величины поправки на удаленность от города
- •Пример определения величины поправки на удаленность от города
- •5.2. Метод валовой ренты
- •Тема 6. Затратный подход к оценке недвижимости
- •6.1. Общая характеристика затратного подхода
- •Алгоритм затратного подхода:
- •6.2. Методы расчета полной стоимости воспроизводства (полной стоимости замещения)
- •Расчет полной стоимости воспроизводства (полной стоимости замещения) методом сравнительной единицы
- •Исходные данные
- •Мониторинг прибыли предпринимателя
- •Расчет полной стоимости воспроизводства (замещения) методом разбивки по компонентам
- •Расчет полной стоимости воспроизводства (замещения) методом количественного обследования
- •6.3. Определение износа объекта недвижимости
- •Расчет износа методом срока жизни
- •Расчет износа методом разбиения на виды износа
- •Пример расчета устранимого физического износа
- •6.4. Методы оценки земельных участков методы оценки стоимости земельных участков
- •Тема 7. Вывод итоговой величины стоимости объекта недвижимости
- •Матрица сравнения и расчет значения приоритетов критериев
- •Матрица сравнения подходов по критерию а (возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора)
- •Матрица сравнения подходов по критерию б (тип, качество, обширность, данных, на основе которых проводится анализ)
- •Матрица сравнения подходов по критерию в (способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания рынка)
- •Матрица сравнения подходов по критерию г (способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость)
- •Итоговый расчет весов, присвоенных результату подхода
- •Итоговый расчет рыночной стоимости
- •Список литературы
Расчет премий за риски:
Премия за риск вложения в недвижимость. В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта. На практике премия за риск вложения в недвижимость рассчитывается на основе анализа всех возможных случаев потери оцениваемого объекта недвижимости путем суммирования среднерыночных страховых премий по данным случаям страховых кампаний высшей категории надежности, имеющих лицензию на осуществление страховой деятельности.
Премия за низкую ликвидность. При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций. Премия за низкую ликвидность (p2) может быть рассчитана по формуле:
p2. = 1 – 1/( 1 + rf )Тэксп , (4.12)
где p2 –премия за низкую ликвидность недвижимости;
rf – безрисковая ставка дохода (годовая);
Т эксп – срок экспозиции оцениваемого объекта на основе данных по конкретному сегменту рынка недвижимости (в годах).
На практике часто применяется приблизительный расчет данной премии по формуле:
p2.. = rf ∙ Тэксп . (4.13)
Премия за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей для оцениваемого объекта недвижимости. На практике зачастую оценивается экспертным методом.
Методы расчета нормы возврата в составе ставки капитализации.
Норма возврата фактически переводит темп прироста стоимости за n лет в годовое измерение.
Существуют три способа расчета нормы возврата капитала (r1):
прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);
возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда), его иногда называют аннуитетным методом;
возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).
Метод Ринга.
Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 1 или 100% на срок, через который ожидается изменение стоимости объекта недвижимости. Норма возврата - ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:
r1 = 1 / n, (4.14)
R = re + dep · ( 1/ n ), (4.15)
где R – ставка капитализации;
re – ставка доходности на собственный капитал;
r1 – норма возврата капитала;
dep – доля снижения стоимости недвижимости через n лет.
Метод Ринга применяется в первую очередь, когда ожидается увеличение стоимости объекта недвижимости через n лет.
Метод Ринга также применяется, когда инвестиции в объект недоступны, а безрисковый инструмент на рынке или не найден или имеет нестабильную ставку доходности.
Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть ставки капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям.
r1 = sff (п, re ) = re / ((1+ re)n – 1), (4.16)
где re – ставка доходности на собственный капитал;
r1 – норма возврата капитала;
sff (п, re )– фактор фонда возмещения.
Метод Инвуда применяется, если прогнозируется снижение стоимости объекта недвижимости и инвестиции в оцениваемый объект или сходные объекты на рынке доступны.
Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.
r1 = sff (п, rf ) = rf / ((1+ rf)n – 1), (4.18)
где
r1 – норма возврата капитала;
rf – безрисковая ставка;
sff (п, rf)– фактор фонда возмещения.
В качестве безрисковой ставки доходности выбирается доступный инструмент на рынке, поэтому при уменьшении стоимости объекта недвижимости в будущем, нет ограничений для применения данного метода.
Таблица 4.2. Пример расчета ставки капитализации
|
Показатели |
Определение величины показателя |
1. |
Безрисковая ставка (rf), % |
В качестве безрисковой ставки взята доходность ОФЗ к погашению, которая на дату проведения оценки составила 7,1 % годовых. |
2. |
Премия за риск вложения в недвижимость (р1),% |
Определена экспертно на среднем уровне, принята равной 2,5% |
3. |
Премия за риск низкой ликвидности (р2), % |
p2 = rf ∙ Тэксп; Срок экспозиции (Тэксп) на сегменте оцениваемого объекта составляет 6 месяцев. p2 = 7,1% ∙ 0,5 = 3,55% |
4. |
Премия за риск инвестиционного менеджмента ( р3), % |
Определена экспертно на среднем уровне, принята равной 2,5% |
5. |
Ставка доходности собственного капитала (re)
|
Определена методом кумулятивного построения: re = rf + p1 + p2 + p3 re = 7,1 + 2,5 + 3,55 + 2,5 = = 15,65% |
5. |
Изменение стоимости недвижимости через n лет, % |
Нормативный срок службы оцениваемого здания составляет 100 лет. Доля земельного участка в оцениваемом объекте составляет примерно 20%. Хронологический возраст оцениваемого здания – 80 лет. Значит, в соответствии со строительными нормами через 20 лет оцениваемый объект потеряет 80% своей стоимости. dep = 80 % через 20 лет |
6. |
Норма возврата (r1),% |
Используем методом Хоскальда r1 = sff (п, rf ) = rf / ((1+ rf)n – 1), r1 = 0,071 / ((1+ 0,071)20 – 1)= =0,024 или 2,4% |
7. |
Ставка капитализации, % |
R = re + dep · r1 R = 0,1565 +0,8 · 0,024 = = 0,1757 или 17,57% |
Расчет ставки капитализации методом рыночной экстракции (рыночной выжимки)
Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений чистого операционного дохода сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации:
(4.19.)
где NOI i – чистый операционный доход i-го объекта-аналога;
Vi – цена продажи i-го объекта-аналога:
n – количество аналогичных объектов недвижимости..
Таблица 4.3
Расчет ставки капитализации методом рыночной выжимки
Показатель
|
Объект | |||
№1 |
№2 |
№3 |
№4 | |
Цена продажи объекта, руб. |
2200000 |
1900000 |
1490000 |
1750000 |
Чистый операционный доход объекта, руб. |
407500 |
340000 |
270000 |
320000 |
Ставка капитализации |
0,185 |
0,179 |
0,181 |
0,183 |
Среднее значение ставки капитализации |
|
|
|
|
0,182 |
Расчет ставки капитализации методом связанных инвестиций.
Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, ставка капитализации должна удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина ставки капитализации определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы. Ставка капитализации для заемного капитала определяется на основе ипотечной постойной. Ипотечная постоянная – отношение ежегодных выплат по кредиту к сумме кредита.
Rm = i / (1– (1+ i )-n), (4.20)
где Rm – ипотечная постоянная;
i – ставка процента по кредиту;
n – срок, на который выдан кредит.
Ставка капитализации для собственного капитала рассчитывается методом с учетом возмещения капитальных затрат, рассмотренном выше (формула 4.5)
Общая ставка капитализации (Rо) определяется как средневзвешенное значение:
R о = M • Rm + ( 1 – M ) • Re (4.21)
где M – коэффициент ипотечной задолженности (доля кредита в общей сумме инвестированного капитала);
Re – коэффициент капитализации для собственного капитала.
Пример. Доля собственного капитала – 40%; ставка процента по кредиту – 15%; кредит предоставлен на 20 лет; ставка капитализации на собственный капитал – 10%, тогда общая ставка капитализации равна:
а) ипотечная постоянная для кредита, предоставленного на 20 лет под 15% годовых, опредляется как фактор взноса на амортизацию единицы iaof (i,n)
Rm = 0,15 / (1– (1+ 0,15 )-20 ) = 0,15976;
б) общая ставка капитализации рассчитывается по формуле (4.21):
R о = 0,6 ٠0,15976+ 0,4 ٠0,10 = 0,135857 (или 13,59%);
в) если ЧОД объекта составляет 100 тыс. долл в год, то инвестиционная стоимость объекта определяется по формуле (4.1):
V = 100 000/0,1359 = 735 835 долл.
Положительное или отрицательное влияние заемных средств, а также интенсивность этого влияния определяются соотношением между ставками дохода на весь инвестируемый и заемный капитал. Эффективность этого влияния (как бы плечо рычага) определяется отношением величины заемного капитала ко всей сумме вложенных средств, т. е. коэффициентом ипотечной задолженности.
Если обозначить Rm – ипотечная постоянная, Rо – общая ставка капитализации, то виляние левереджа можно записать:
Rт < Rо — область положительного влияния левереджа, кредит эффективен и увеличение доли кредита приведет к увеличению отдачи на собственный капитал;
Rт > Rо — область отрицательного влияния левереджа, кредит неэффективен и увеличение доли кредита приведет к уменьшению отдачи на собственный капитал.