31. Эмфитевзис и Суперфиций. Понятие и хозяйственное значение. Содержание, основания установления и прекращения эмфитевзиса и суперфиция.

Институт эмфитевзиса был заимствован римлянами из греческого права. Там он представлял собой разновидность наследственной аренды, на условиях которой земли предоставлялись бывшим рабам. В Римском праве эмфитевзис был преобразован в постоянное вещное право. Первоначально на условиях эмфитевзиса предоставлялись земельные участки из государственного земельного фонда. Впоследствии эмфитевзисом стали обременяться и частные земельные владения. Основанием возникновения эмфитевзиса являлся договор найма земельного участка.

СПОСОБЫ УСТАНОВЛЕНИЯ ЭМФИТЕВЗИСА:

1. Contractus emphyteuticarius, установленный Зеноном в его законе.

Заключался между собственником и эмфитевтором.

2. Посредством adiudicatio, если при разделе общего имения право собственности передавалось одному лицу, а право вечного пользования – другому субъекту.

3. Легат (завещательный отказ).

Собственник отказывал в завещании право на установление эмфитевзиса отказополучателю.

4. Usucapio.

После заключения такого договора наниматель должен был в течение года распахать и засеять земельный участок. У пользователя возникало постоянное вещное право. Не являясь собственником обладатель эмфитевзиса осуществлял правомочия собственника. Все плоды и доходы, которые эмфитевт извлекал при использовании участка, он присваивал себе. Он также распоряжался в отношении самого эмфитевзиса. Он мог передавать его по наследству, дарить и продавать. Обременять залогом. В этой связи эмфитевзис рассматривался как бестелесная вещь. При продаже эмфитевзиса согласие собственника участка не требовалось. Его необходимо было лишь уведомить о предстоящей продаже. В этом случае у собственника возникало право преимущественной покупки, то есть, по сути он мог выкупить это обременение преимущественно пред другими покупателями. Если собственник участка не желал воспользоваться этим правом, то он мог требовать с эмфитевта 2% от суммы сделки. Эмфитевт мог изменять хозяйственное назначение участка без его ухудшения. Обязан был вести хозяйство как хороший хозяин, платить государственные налоги, а собственнику участка – ежегодную поземельную ренту. Такая рента как правило была ниже обычной наемной платы, поэтому размер ее не мог изменяться. Эмфитевт защищал свои права с помощью специального иска. Формула которого сочетала признаки виндикации и негаторного требования. Такой иск эмфитевт мог предъявлять не только любым третьим лицам, но и самому собственнику, если тот посягал на его права.

ОСНОВАНИЯ ПРЕКРАЩЕНИЯ ЭМФИТЕВЗИСА:

1. Общие основания (характерны для всех вещных прав):

   1. гибель вещи;

   2. переход вещи в разряд res extra commercium;

   3. оккупация имущества неприятелем;

   4. истечение срока или наступление отменительного условия;

   5. отчуждение земли в пользу императорской или государственной казны.

Суперцифий - сходное по содержанию постоянное вещное право. Институт суперфиция возникает в начале классического периода. Предпосылки его возникновения – рост населения крупных городов, вследствие чего возникает необходимость с обеспечении этого населения тяжелым жильем. Объект суперфиция – не любое жилое строение, а только “insula” - многоквартирный коммунальный жилой дом. Основание возникновения – договор найма земельного участка, в силу которого наниматель был обязан в согласованные сроки возвести инсулу. Затем эта инсула передавалась в собственность наймодателя. Объяснялось это тем, что эта инсула являлась принадлежностью земельного участка. Но при этом у собственника этой самой инсулы возникало только «голое право». Ни владеть, ни пользоваться он им не мог, поскольку эти правомочия сохранялись именно за суперфициарием - застройщиком. У собственника оставалось только правомочие распоряжения инсулой, но только таким образом, если он не нарушал прав застройщика. Если он продавал это здание, он обязан был уведомить как самого застройщика, так и покупателя о том, что здание обременено суперфицием. Суперфициарий пользовался этим зданием путем его сдачи в наем, а наемную плату он присваивал себе. Он был обязан платить государственные налоги, а собственнику здания – поземельную ренту. Собственник не мог лишить застройщика его правомочий произвольно, для этого также требовались основания. Застройщик также распоряжался своим правом, как и эмфитевт. Также, при продаже суперфиция действовало право преимущественной покупки собственником.

ОСНОВАНИЯ УСТАНОВЛЕНИЯ СУПЕРФИЦИЯ:

• На основании договора, при этом требовалась передача вещи (traditio).

• Посредством завещательного отказа (легата).

• На основе судебного решения, если при разделе общего застроенного участка судья передавал одному лицу право собственности на землю и постройку, а другому – право отчуждаемого наследуемого пользования.

• На основе давности приобретения.

ОСНОВАНИЯ ПРЕКРАЩЕНИЯ СУПЕРФИЦИЯ:

• По соглашению сторон.

• В случае уничтожении участка.

• По истечению срока, если суперфиций предоставлялся на время.

• Наступлением отменительного условия, если такое условие было предусмотрено.

• На основе судебного решения.

• В случае слияния прав на стороне собственника или суперфиция.

• Смерть суперфициария, не имевшего наследников (или в случае отказа наследников от наследства).

• В силу derelictio (отказ суперфициария от своего права).

• иными способами, предусмотренными сторонами договора, если они не противоречили институту суперфиция.