5.18. Аренда земельных участков

Согласно ст.3 ЗК арендные отношения регулируются Гражд.кодексом. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) им-во за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в рез-те исп-ния арендованного им-ва в соот-вии с договором, яв-ся его соб-тью. В договоре аренды д.б.указаны данные, позволяющие определенно установить им-во, подлежащее передаче арендатору в кач-ве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юр.лицо, независимо от срока, д.б.заключен в письменной форме. Договор аренды недв.им-ва подлежит гос.регистрации. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование им-вом (арендную плату).

Особ-ти аренды ЗУ оговорены в ЗК ст.22: - носит относительный хар-р, т.к. касается не всех лиц, а только тех, кто находится в сфере этих отношений; - при заключении договора аренды д.б.свобода воли сторон; - обязательства по использованию ЗУ носят договорной хар-р; - установлена законом форма и процедура оформления обязательств.

Субъектами м.б.все участники зем.отношений. ЗУ, за искл.ограниченных в обороте ЗУ, м.б.предоставлены их соб-ками в аренду. Договор аренды ЗУ, находящегося в гос.или мун.соб-ти и расположенного в границах земель, зарезервированных для гос.или мун.нужд, заключается на срок, продолжительность кот.не может превышать срок резервирования таких земель.

Размер арендной платы опред-ся договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде ЗУ, находящихся в гос.или мун.соб-ти, м.б.установлены Прав-вом РФ. Размер арендной платы может пересматриваться, но не реже 1раза в год.

Арендатор ЗУ, за исключением резидентов особых экон.зон - арендаторов ЗУ, имеет право передать арендованный ЗУ в субаренду в пределах срока договора аренды ЗУ без согласия соб-ка ЗУ при условии его уведомления, если договором аренды ЗУ не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов ЗУ.

При переходе права соб-ти на ЗУ, находящийся в аренде, договор аренды переходит вместе с ним.

При аренде ЗУ, находящегося в гос.или мун.соб-ти, на срок более чем 5лет арендатор ЗУ имеет право, если иное не установлено федер.законами, в пределах срока договора аренды ЗУ передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия соб-ка ЗУ при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды ЗУ без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды ЗУ прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды ЗУ, заключенного на срок более чем 5лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды ЗУ его арендатором.

В случае наследования ЗУ лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти ЗУ в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

Арендодатель, передавая ЗУ в аренду, отвечает за недостатки земельного участка, которые полностью или частично мешают исп-нию по назначению. Если выявлено, то арендатор имеет право потребовать безвозмездно устранить или возместить свои расходы по устранению недостатков, потребовать снижения арендной платы, досрочного расторжения договора аренды.

Договор аренды может быть прекращен раньше срока по инициативе арендодателя: при исп-нии ЗУ не в соот-вии с его назначением и категорией (по решению суда); в случае такого исп-ния ЗУ, кот.приводит снижению плодородия с/х земель или экол.обстановки; в случае не устранения совершенного умышленного зем.правонарушения состоящего в порче, уничтожении плодородного слоя почвы (стимуляторами роста, удобрениями); в случае неисп-ния ЗУ при с/х исп-нии или при строит-ве в течение 3 лет; в случае изъятия ЗУ для гос.и мун.нужд, в случае реквизиции земельного участка.