31. Планирование использования земель в сша.

Планирование использования земель в США — мощнейший механизм регулирования землепользования. Оно имеет более чем вековые традиции и изначально связано с ростом и развитием городских территорий и их застройкой. В дальнейшем планы использования и охраны земель стали составлять и на территории, прилегающие к городам, охватывая сельские местности и целые округа. Планы и проекты, осуществляются в течение 15...25 лет и полностью меняют облик всей территории. Планы использования земель имеют различное содержание в зависимости от уровня административно-территориального образования, на котором их разрабатывают. В городах планы составляют: на территорию всего города —

генеральный план; на территорию района — районный план; на территорию муниципалитета — местный план , на территорию конкретных земельных участков — план планировки и застройки, строительный план и др.

В сельской местности планы обычно составляют на территорию округов, графств и муниципалитетов.

Все планы имеют тщательное социальное, экономическое и экологическое обоснование, широко обсуждаются и взаимосвязаны между собой.

Многие штаты США имеют стратегические планы своего развития. Для этого существуют специальные отделы, разрабатывающие такие планы. Например, в шт. Небраска имеется Государственное управление планирования и программирования. Каждый округ создает планировочную комиссию с дирекцией зонирования, отделами планирования, земельного контроля, административными подразделениями и комитетом межевания. В шт. Небраска комиссия состоит из 40 чел. планировщиков, сотрудничающих с властями, архитекторами и землемерами. Полномочия комиссии регулируются более 70 документами (стратегический комплексный план, план использования земель, транспортный план, план зонирования, план размещения коммуникаций и т.д.).

Все разрабатываемые планы составляют с учетом следующих требований:

они должны являться частью физического планирования, т. е. трансформировать земельную политику в конкретную схему развития территории и показывать, как, почему, где и когда изменять целевое назначение земельных участков, строить или сносить здания и сооружения, осуществлять природоохранные и другие меры; это не планы охраны здоровья, социальной поддержки или экономического развития, это перспективы развития землепользования, хотя и учитывающие вышеперечисленные моменты; разрабатывают их на длительную перспективу: генеральный план — 20...30 лет, план развития территории округа (района — 15 лет, муниципальный план —5... 15 лет). Планы должны учитывать реальный переход от настоящего к будущему, что может повлечь

за собой разработку плана первой очереди с сроком в 5 лет. Планы должны быть комплексными, всесторонними, учитывать не только использование земель, но и развитие строительства, транспорта, коммунальных систем, рекреации и др.; планы должны проводить в жизнь земельную политику, хотя в ряде штатов США они могут и не приобретать силу закона; в других случаях они служат юридической основой для зонирования, перепланировки, планирования бюджета и различных улучшений; данные планов должны помогать властям, планировочным комиссиям, мэрам, главам администраций различного уровня, менеджерам принимать решения в области развития

землепользования.

Основу планирования использования земель, составляет зонирование территории. Под зонированием понимают деление территории муниципалитета (или округа) на зоны (районы) для целей регулирования использования земель, находящихся в частной собственности. Зонирование территории закрепляется соответствующим местным законом или декретом, который включает в себя план зонирования и правила использования земель в различных зонах. В США наиболее распространены виды зон: жилая (низкой, средней и высокой плотности застройки); промышленная; коммерческая; транспортная, коммуникаций и утилизации; торговая;

обслуживания (сервиса); культурная, развлечений и рекреации; использования ресурсов и добычи полезных ископаемых (сельскохозяйственная, лесная, имеющая отношение к сельскому и лесному хозяйству, рыболовства, добычи полезных ископаемых и др.);

водные площади, неразвиваемые и резервные территории. В соответствии со «Стандартной инструкцией кодирования использования земель» в США выделяется 9 основных категорий и 99 классов земель для зонирования. Для каждой зоны устанавливают одинаковый правовой режим, в рамках которого дают перечень основных, вспомогательных и временных видов использования земли и строений, предельные размеры площади участка, ограничения размеров строений и их размещения на участке, плотности застройки, соотношение площади жилой застройки и открытых пространств, условия доступа к дорогам, инженерным сетям и др.

В плане зонирования территории города также показывают: минимальный размер земельного участка, его минимальную протяженность (длину) со стороны улицы, предельную высоту застройки, минимальный отступ объектов недвижимости от границы участка, максимальный процент площади занятого зданием (строением, сооружением) земельного участка, минимальную или максимальную площадь всех помещений здания в соотношении к размеру земельного участка (соотношение суммарной площади всех помещений к площади участка), совместимость зданий с точки зрения эстетико-архитектурных требований. В дополнение к плану зонирования разрабатывают правила межевания или перепланировки земель, которые вместе с первым документом используют для контроля землепользования. Правила межевания или перепланировки содержат требования и стандарты, которые необходимо выполнять при разделении

фермерских или резервных (свободных) земель на массивы и земельные участки в ходе развития городских территорий. Эти требования и стандарты определяют размер и форму земельных участков, кварталов, ширину и длину улиц, строительные нормы и правила размещения дорог, обочин, коллекторов, водопроводных магистралей, тротуаров, пешеходных дорожек. В связи с урбанизацией в США постоянно требуются новые земли для роста и развития городов. Как правило, это прилегающие сельскохозяйственные территории с плодородными землями, которые находятся в частной собственности. Поэтому через механизм планирования использования земель и зонирования территории государство ищет компромисс между общественными и частными интересами, между природоохранными требованиями и интенсификацией природопользования, ограничивая изъятие ценных сельскохозяйственных угодий для нужд городов, промышленности, транспорта и иных несельскохозяйственных целей.

Поэтому в США сформировалась система законодательства, ограничивающая перевод сельскохозяйственных земель в иные категории. К ним относятся: федеральный Закон о защите сельскохозяйственных земель (1981 г.), Закон о фермах для будущего (1990 г.), законы штатов о сельскохозяйственных районах.

Последние дают земельным собственникам возможность ослабления на уровне штатов и местном уровне законодательных правил, которые так или иначе препятствуют сельскохозяйственной деятельности; дифференциации налогообложения. Отнесение земель к разряду сельскохозяйственных в плане зонирования дает возможность судебным органам запретить несельскохозяйственное использование земель. Планы использования и охраны земельных ресурсов реализуются через специальные программы регулирования.

Крупнейшей по объему финансирования и числу участников в 90-е годы стала программа консервационного резерва, осуществляемая Министерством сельского хозяйства и предусматривающая долгосрочный (на 10 лет и более) вывод из хозяйственного оборота земель с высоким уровнем эрозии почв. Основная работа была проведена в период с марта 1986 г. по июнь 1992 г. За это время было заключено 375,2 тыс. договоров по выводу из производства 14,7 млн га, что составило 8 % всей посевной площади страны. По условиям программы фермерам выплачивали земельную ренту за все выведенные из оборота земли. В 1986—1992 гг. размер компенсаций составил в среднем около 123 долл. в год за 1 га. Большая часть участников программы консервационного резерва выводила пашню из оборота путем высева многолетних трав и бобовых (около 60 % заключенных контрактов), а также устройства естественных лугов (23 %). Посадку деревьев предусматривали лишь в 6 % контрактов, столько же контрактов было заключено на оставление земли под паром (устройство естественного покрытия). Последний способ был наиболее дешевым из всех применявшихся: затраты на него не превышали 0,1 долл. на 1 га. Наиболее дорогим было устройство лугов, при котором затраты на 1 га земель составляли около 111 долл. Государство компенсировало фермерам до половины стоимости работ по обустройству выведенных из оборота земель.

К середине 90-х годов XX в. срок заключенных по программе договоров начал истекать, что создавало возможность возврата в производство больших площадей «отдохнувших» земель. Это могло вызвать чрезмерный рост производства сельскохозяйственной продукции, нарушить сложившееся равновесие на рынке и вновь повысить эрозионную опасность. Поэтому в соответствии с сельскохозяйственным законом 1996 г. действие программы было решено продлить. Максимально возможная к выводу из оборота

площадь была установлена в размере 14,7 млн га.