29. Планирование использования земель в зарубежных странах

Данные ра­боты, на сельских территориях, аналогичны схемам землеустройства разного уровня, разрабатываемым в нашей стране, а в городах — схемам градостроительного пла­нирования или генеральным планам поселений.

Необходимость планирования исполь­зования земель на перспективу, в Западной Европе определялась ростом городов и природоохранными целями. Именно города с 80-х годов XX в. стали сильно влиять на земельную политику госу­дарств так как земли, намечаемые под застройку, были наиболее дорогими. Поэтому, планы использования земель одновременно решали вопросы охраны природы, перераспределения земель между городским, сельским, лесным хозяйством, промышленны­ми транспортными и другими отраслями, градостроительства и земельно-хозяйственного обустройства вне и в черте городских территорий. Основой для разработки документации по планированию использования земель, служили специальные за­коны Например, во Франции в 1996 г. были приняты «Нацио­нальные директивы обустройства территории» в Швеции -Закон «Планирование и строительство» (1987 г.), в Швейца­рии _ федеральный закон «О региональном планировании» (1979 г ) и т. д.

Планы делят на генеральные, составляемые, как правило, на регион со сроком действия 20...25 лет и местные (муниципаль­ные) со сроком действия 5... 15 лет. Базой любого плана служит зонирование, при котором всю землеустраиваемую территорию делят на зоны: сельскохозяйственную, лесную, застроенную, пер­воочередной застройки для индивидуальных и общественных це­лей и т д. После публичного обнародования таких планов при на­личии положительного общественного мнения их утверждают и они обязательны для исполнения или их рекомендуют для исполнения.

В ряде стран зонирование территории представляет со­бой специальный нормативно-правовой акт, принимаемый влас­тями различного уровня и определяющий виды использования зе­мель, дифференцированные по зонам, различные ограничения и условия землепользования. Зонирование определяет и процессы ценообразования. Напри­мер, если участок сельскохозяйственных земель попадает в зону изменения целевого назначения и на нем возможно в дальнейшем строительство, то его цена возрастает в несколько раз.

В ряде европейских стран планирование использования земель нацелено на объединение (консолидацию) земель. Мероприятия по консолидации земель проводятся на основании законов (актов) о формировании не­движимости или специальных законов по объединению земель­ных участков. Задачами консолидации земель, относящимися к межхозяй­ственному (территориальному) землеустройству, являются: комассация земель (сведение разбросанных участков, принад­лежащих одному собственнику, в один массив — парцеллу); ликвидация недостатков землевладения и землепользования (чересполосицы, вклиниваний, вкрапливаний, дальноземелья и т.д.); укрупнение земельных участков за счет присоединения рядом расположенных земель.

Указанные работы в Европе проводились в первую очередь на землях сельскохозяйственного назначения и на лесных угодьях (там, где есть частная собственность на леса). Наиболее интенсив­но они велись с середины XIX в. до 30-х годов XX в., когда в Евро­пе происходило укрупнение фермерских хозяйств и ликвидация чересполосицы. Например, в Швеции, работы по консо­лидации земель были проведены на площади 20 млн га. При этом из 287 тыс. землевладельцев на новые места переехали (перенесли дома) 83 тыс.

Консолидацию земель проводят во многих странах в достаточ­но большом объеме. Это прежде всего страны Северной Европы (Швеция, Финляндия, Норвегия), Польша (южные районы), Ав­стрия и др. Работы осуществляют на основе специальных землеус­троительных проектов по консолидации земель. Поми­мо межевания и консолидации проводится перепланировка земельных участков, формирование земельной собственности, изменение целевого назначения земель, определение границ, вынос границ в натуру, разрешение земель­ных споров и др.

Кроме того, землеустроительные действия связанные с планированием использования земель, необходимы при со­вершении сделок с земельными участками, развитом земельном обороте (купле-продаже недвижимости, наследовании, даре­нии, залоге участков и их частей и др.). Работы выполняют землеме­ры, как правило, за счет средств земельных собственников, если государство не вмешивается в регулирование земельных отно­шений.