Метод соотношения (перенесения)

Метод базируется на принципе вклада, по которому стоимость земли измеряется той частью, которую она привносит в стоимость объекта недвижимости в целом. При этом часть земли в суммарной стоимости возрастает по мере повышения степени градостроительной ценности территории.

Эта закономерность стала основанием для разработки таблиц ситуационных классов, в которых каждой степени градостроительной ценности отвечает типичное отношение стоимости земли к общей стоимости застроенного участка. Стойкая связь в границах ситуационного класса между стоимостью земли и стоимостью сооружений, которые возведены на ней, позволяет использовать метод соотношения даже если рынок земли еще не приобрел развитого состояния, но имеет место достаточное количество имущественных операций с другими видами недвижимости.

Учитывая, что наиболее распространенным является рынок построенных участков, рыночная стоимость земельного участка может быть определена как часть в цене продажи застроенного участка по формуле:

,

где: Ц_з - цена одного квадратного метра земельного участка, грн/м²;

Ц_к - цена продажи квартиры в расчете на 1 м² общей площади, грн/м²;

К_с - часть земли в цене продажи земельного участка для конкретного ситуационного класса, %;

К_я - коэффициент, который учитывает потребительское качество застройки;

К_m - отношение площади земельного участка к общей площади дома, расположенного на нем;

К_ф - корректировочный коэффициент на расхождение в функциональном использовании земельного участка относительно земель жилой застройки.

Преимуществом метода соотношения является достаточность информации о продаже застроенных участков без необходимости определения всех затрат, связанных с застройкой. Этот метод наиболее удобный для оценки земли в районах застройки с небольшим количеством имущественных сделок с незастроенными и недавно освоенными земельными участками. Основным препятствием при применении этого метода может стать отсутствие разработанной для данного населенного пункта таблицы ситуационных классов, построение которой требует предварительного анализа градостроительной ценности его территории.

Метод учета затрат на сооружение объектов недвижимого имущества на земельном участке (метод остатка для земли)

Данный метод используется при оценке земельных участков, которые освоены, или предполагается освоить относительно наиболее эффективного их использования. В основу метода положен принцип дополнительной прибыльности, не связаной с земельными улучшениями. Согласно ему номинальная стоимость земли рассчитывается, как остаток между ожидаемой ценой продажи застроенного участка и затратами на земельные улучшения с учетом планируемой прибыли:

Ц_м=Ц_о-(В_п-П_п),

где: Ц_м - номинальная стоимость земли (земельного остатка), грн.;

Ц_о - ожидаемая цена продажи застроенного земельного участка, грн:

В_п - затраты на реализацию проекта застроенного земельного участка, грн.;

П_п - прибыль, приемлемая для застройщика, грн.

Затраты на реализацию проекта застройки земельного участка включают:

1) затраты на отведение земельного участка, разработку и согласование проекта его застройки;

2) затраты на инженерную подготовку и обустройство земельного участка, строительство;

3) затраты на оплату местных сборов, налогов и платы на кредит;

4) административно-управленческие затраты.

Экономический метод целесообразно использовать для оценки земельных участков с относительно новой застройкой, для которых довольно легко определить затраты на земельные улучшения без дополнительных расчетов физического и других видов сноса зданий и сооружений.

При отсутствии данных о продаже застроенных земельных участков и затрат на их освоение и застройку могут использоваться экспертные оценки. В этом случае достоверность расчета номинальной стоимости земельного участка зависит от точности определения общей стоимости застроенного участка и всех затрат, связанных с его застройкой.