Денежная оценка земель промышленности

В основу денежной оценки земель промышленности, положено капитализированный рентный доход от целевого использования и осуществленного улучшения их обустройства.

Рентный доход, который создается за счет обустройства земельного участка (Р_пнп), определяется по формуле:

Р_пнп=(ТП-З-З×К_нр)×В_зп÷В_оф,

где: Р_пнп - рентный доход, который создается по счет обустройства земельного участка, грн./м²;

ТП - нормативный объем товарной продукции предприятия, которое является владельцем или пользователем оцениваемого земельного участка, грн/м²;

З - производственные затраты, грн./м²;

К_нр - коэффициент нормы рентабельности, который определяет объемы затрат на расширенное воспроизведение производства (на уровне 0,12);

В_зп - балансовая стоимость зданий и сооружений и инженерно-транспортной инфраструктуры, которая на балансе данного предприятия, грн;

В_оф - балансовая стоимость основных фондов предприятия, грн.

Нормативный объем товаров (ТП) - расчетная величина, которую получают, как произведение производственных затрат (3) и коэффициента нормативной рентабельности (1,15).

Значение годовых производственных затрат и балансовой стоимости основных фондов (В_оф) и зданий и сооружений (В_зп) принимают по данным финансового отчета и бухгалтерского баланса предприятия за предыдущий год.

Формула рентного дохода важна для понимания экономической сути полученного показателя. Для практических расчетов ее можно сократить:

Р_пнп=(З×1,15-З-З×0,12)×В_зп÷В_оф=

=3(1,15-1-0,12) ×В_зп÷В_оф=0,03×З×В_зп÷В_оф.

Значение производственных затрат (3) получают как частное от деления годовых производственных затрат на площадь оцениваемого земельного участка (м²). Кроме учета рентного дохода, который создается за счет обустройства земельного участка, на денежную оценку влияют также региональная производственная инфраструктура и административный, научно-технический и социально-культурный потенциал местоположения земельного участка, а также тип ее функционального использования (разные виды экономической деятельности имеют разную относительную прибыльность). Указанные факторы учитываются через применение соответствующих коэффициентов. С учетом этого денежная оценка (Цн) определяется по формуле:

Ц_н = Р_пнп×Т_к×К_ф×К_м×П_д,

где: Ц_н – денежная оценка земельного участка;

Р_пнп - рентный доход, который создается по счет обустройства земельного участка, грн./м²;

Т_к - срок капитализации рентного дохода, который устанавливается на 33 года;

К_ф - коэффициент функционального использования земельного участка;

К_м - коэффициент, который учитывает местоположение земельного участка;

П_д - площадь земельного участка, м².

Коэффициент (К_м) учитывает две группы рентообразующих факторов - региональные и локальные.

К региональным факторам относятся:

1) отдаленность от административного центра;

2) отдаленность от ближайшего населенного пункта, который имеет магистральные пути соединения (железные дороги, автомагистрали общегосударственного значения, морские и речные порты, аэропорты);

3) вхождение в пригородную зону больших городов;

4) вхождение в 'зоны радиоактивного загрязнения.

К локальным рентообразующих факторам принадлежат:

1) инженерно-инфраструктурные;

2. инженерно-геологические;

3. историко-культурные;

4. природно-ландшафтные;

5. санитарно-гигиенические;

6. территориально-планировочные.

Общее значение коэффициента расположения земельного участка (К_м) рассчитывается как произведение коэффициентов отдельных региональных и локальных факторов.