- •Национальный аграрный университет
- •Оглавление
- •Часть 1
- •Тема 1. Общие сведения о земельном кадастре….... 13
- •Тема 2. Общая характеристика государственного земельного кадастра………………………............ 35
- •Тема 3. Земельные ресурсы как объект государственного земельного кадастра……………….… 59
- •Тема 4. Информационное обеспечение государственного земельного кадастра…………………. 77
- •Тема 5. Кадастровое зонирование…………………… .. 101
- •Тема10. Государственная регистрация земельных участков…………………………………………….. 207
- •Тема 11. Учет количества и качества земель...........215
- •Тема 12. Порядок ведения государственного
- •Тема 13. Автоматизация ведения государственно-
- •Введение
- •Часть 1
- •Тема 1. Общие сведения о земельном кадастре
- •Содержание миланского земельного кадастра:
- •Вопросы по теме 1 для самопроверки знаний
- •Тема 2. Общая характеристика государственного
- •Частная собственность на землю
- •Коммунальная собственность на землю
- •Государственная собственность на землю
- •Прекращение прав собственности на землю
- •Вопросы по теме 2 для самопроверки
- •Тема 3. Земельные ресурсы как объект
- •Вопросы по теме 3 для самопроверки знаний
- •Тема 4. Информационное обеспечение государственного земельного кадастра
- •Вопросы по теме 4 для самопроверки знаний
- •Тема 5. Кадастровое зонирование
- •Вопросы по теме 5 для самопроверки знаний
- •Тема 6. Кадастровые съемки и обследования
- •Вопросы по теме 6 для самопроверки знаний
- •Часть 2
- •Тема 7. Бонитировка почв
- •Вопросы по теме 7 для самопроверки знаний
- •Тема 8. Экономическая оценка земель
- •Шкала частичной оценки земель по агрогруппам почв по зерновым культурам
- •Шкала общей оценки земель по агрогруппам почв по пашне
- •Вопросы по теме 8 для самопроверки знаний
- •Тема 9. Денежная оценка земель
- •Денежная оценка земель промышленности
- •Денежная оценка земель лесного фонда
- •Денежная оценка земель водного фонда
- •Денежная оценка земель природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения
- •Спрос и предложение
- •Принцип наилучшего и самого выгодного варианта землепользования
- •Принцип дополнительной продуктивности
- •Принцип изменения и ожидания
- •Экспертная оценка
- •Метод сопоставления цен продажи подобных земельных участков
- •Метод соотношения (перенесения)
- •Метод учета затрат на сооружение объектов недвижимого имущества на земельном участке (метод остатка для земли)
- •Метод капитализации дохода (земельной ренты)
- •Способы определения ставки дисконта
- •Классические методы определения ставки дисконта:
- •Вопросы по теме 9 для самопроверки знаний
- •Тема 10. Государственная регистрация земельных участков
- •Вопросы по теме 10 для самопроверки знаний
- •Тема 11. Учет количества и качества земель
- •Вопросы по теме 11 для самопроверки знаний
- •Тема 12. Порядок ведения государственного земельного кадастра
- •Вопросы по теме 12 для самопроверки знаний
- •Тема 13. Автоматизация ведения государственного земельного кадастра
- •Вопросы по теме 13 для самопроверки знаний
- •Список использованной литературы
Способы определения ставки дисконта
То, что риск является субъективной категорией, и оценка его разными инвесторами может быть разной, находит отражение в разных концепциях (видах, стандартах) стоимости. При определении рыночной стоимости необходимая норма прибыли и соответствующая ставка дисконта отображают оценки риска, свойства рынка капитала, т.е. отвечают запросам "среднего" инвестора.
Классические методы определения ставки дисконта:
1) метод суммирования премий за риск - моделирование поведения типичного (среднего) инвестора при формировании им своих требований к норме прибыли на инвестиции. Перед вкладом своих средств в объект инвестирования инвестор однозначно сравнивает прибыльность данной инвестиции с прибыльностью, на которую он может рассчитывать с нулевым риском вложений;
2) метод оценивания капитальных активов, основанный на теории равновесной зависимости между необходимой нормой прибыли на капитал, вложенный в любой актив, и риском, с которым связано получение этой прибыли;
3) метод дисконтирования дивиденда основывается на допущении, что стоимость простой акции равняется текущей стоимости будущих дивидендных выплат. Эта модель может быть также названа моделью бесконечного периода владения;
3) экстракция с данных о трансакциях на рынке – самый очевидный и очень надежный метод, суть которого состоит в измерении фактической прибыльности инвестиций в акции предприятия-аналога на краткосрочном интервале (например, год). Метод базируется на понятии "общая норма прибыли".
Эти методы применяются по причине, что при этом определяются альтернативные финансовые инструменты и ставки дисконта.
2.
В процессе выполнения процедур оценивания разнообразными методами получают разнообразные результаты (которые отличаются иногда в несколько раз). Задача оценщика - определить на их основе диапазон стоимости. Этот процесс называют сведением результатов.
При проведении оценивания разными методами оценщик практически всегда принимает ряд допущений и выбирает нужный ему результат.
Известны два подхода к решению этой проблемы: из полученных результатов выбирается один, который и принимается, как мнение о стоимости; между разнообразными вариантами находится средневзвешенное.
Первый подход приемлем, если допущения и неточности, принятые в одном из методов, несоизмеримо меньше, чем в других, а второй - когда величины допущений и неточностей методов соизмеримы.
По мнению большинства инвесторов стоимость объекта находится где-то между ее значениями по двум методам.
Отчет об экспертной денежной оценке должен содержать:
1) основания для проведения экспертной денежной оценки земельного участка;
2) цель оценки и дату ее проведения;
3) описание земельного участка;
4) план и характеристику земельного участка по физической и экономической особенностям, правовом режиме, особенностях его местонахождения, границах, целевом назначении, характере использования и состоянии застройки;
5) анализ эффективности использования земельного участка;
6) обоснование принятых методических подходов;
7) расчет оценочной стоимости земельного участка по принятым методическим подходам;
8) основные предпосылки проведения оценки;
9) вывод эксперта относительно оценочной стоимости земельного участка;
10) сертификат земельного участка.
К отчету добавляются ситуационный план и план земельного участка, другие материалы, использованные для оценки земель, а также копия договора на проведение этой оценки и копия квалификационного сертификата эксперта.
В случае применения методического подхода, который основывается на сопоставлении цен продажи подобных земельных участков, четко определяются факторы, по которым проводится сравнение и обоснование размеров поправок к цене продажи земельных участков, выбранных для сравнения с оцениваемым участком.
В случае применения метода подхода по капитализации чистого дохода от земельного участка делаются расчеты:
1) валового и чистого годового дохода от эффективного использования земельного участка с учетом отягощений и ограничений относительно его использования;
2) ставки капитализации относительно конкретного земельного участка с учетом безрисковых процентных ставок, риска по инвестировании и ликвидности земельного участка.
В случае применения методического подхода с учетом затрат на сооружение объектов недвижимого имущества на земельном участке в отчете отмечаются уровни цен продажи застроенных участков, которые сложились на рынке, и затраты, связанные с сооружением зданий и сооружений.
Материалы экспертной денежной оценки согласовываются с местным советом, местной государственной администрацией, Советом Министров Автономной Республики Крым, которые приняли решение о продаже земельных участков, и утверждаются соответствующим государственным органом земельных ресурсов.
Вывод эксперта об оценочной стоимости земельного участка несельскохозяйственного назначения оформляется отдельным документом, он подписывается экспертом и руководителем юридического лица и скрепляется печатью юридического лица, которое провело экспертную оценку.
После этого заполняется сертификат экспертной оценки земельного участка несельскохозяйственного назначения и подписывается экспертом и руководителем юридического лица с закреплением печатью.
Срок действия отчета составляет шесть месяцев с даты оценки.