4. Особенности планирования на предприятиях жилищно-коммунального комплекса

4.1. Особенности жкх, учитываемые при планировании

Специфика организации ЖКХ города состоит в том, что оно одновременно должно удовлетворять комплексу ограничиваю­щих условий. Во-первых, вся структура коммунальной сферы формируется в зависимости от местных условий, размеров и расположения города. Ее состав и мощность не могут быть меньше, чем это необходимо для нормальной жизнедеятельности города. Во-вторых, параметры услуг и качество производимой продукции жестко регламентируются строительными нормами и правилами (СНиП), техническими условиями, экологическими требованиями (нормы ПДК — предельно допустимой концент­рации). Это требует особого внимания к соблюдению техноло­гии, поддержанию в нормальном состоянии производственных мощностей и т. д. В-третьих, развитие коммунальной сферы сдерживается нехваткой финансовых ресурсов в местных бюджетах и у населения. Несвоевременная замена коммуника­ций, фильтров, насосного и котельного оборудования приводит к снижению эффективности работы коммунальных предприятий, удорожанию услуг и созданию аварийных ситуаций.

Наиболее сложными и жестко регламентируемыми сферами в системе городского хозяйства являются водоснабжение и водо-отведение, теплоснабжение, энергоснабжение и газоснабжение.

В процессе обеспечения города водой, газом, электроэнергией и теплом возникает много организационных, технологических и экономических проблем. Например, в состав водопроводно-коммунального хозяйства входят водозаборы, артезианские скважины, водоподъемные и повысительные станции, резервуары для хранения воды, канализационные станции, станции обезжелезивания, иловые, песковые площадки, трубопроводы водоснабжения и канализации. Каждое из этих предприятий относительно самостоятельно выполняет свои производственно-технологические функции, но только их слаженная работа приводит к удовлетворительному результату.

4.2. Содержание плана управляющей компании по управлению муниципальным жилым фондом

Управляющая компания, выигравшая конкурс и получившая контракт на управление муниципальным жилищным фондом, должна представить на утверждение собственнику план управления, полный перечень и содержание разделов которого может уточняться и изменяться по согласованию с собственником.

План управления включает следующие основные разделы:

1. План технического обслуживания и ремонта (производственная программа).

1. Финансовый план (бюджет).

2. План материально-технического снабжения.

3. План маркетинга.

4. План управления персоналом.

План технического обслуживания и ремонта (производственная программа) содержит сведения об объектах, нуждающихся в ремонте в соответствии с действующими нормами и правилами. Эти же сведения служат основой для подготовки лотов при проведении конкурсов по выбору подрядчиков.

Содержание договора с подрядчиком не должно отличаться от содержания конкурсного предложения, поэтому изначально следует самым серьезным образом подойти к определению объема работ по обслуживанию жилищного фонда, выставляемого на конкурс, и их ориентировочной стоимости (которая окончательно определяется по результатам конкурса).

Управляющая компания проводит предварительную работу по подготовке конкурсных документов, в результате чего определяется фактическое состояние дома, его оборудования и придомовой территории, составляются планы проведения профилактических ремонтов, работ по капремонту, перечень работ по благоустройству территории и т. д.

Чтобы работа с подрядчиками была эффективной, рекомендуется придерживаться следующих правил:

• своевременно выполнять работы, включенные в график;

• обеспечить занятость персонала на плановых работах, одновременно проявляя гибкость в случае непредвиденных и аварийных работ;

• обеспечить наличие персонала соответствующей квалификации;

• своевременно проводить профилактические работы;

• организовать мониторинг плановых работ, регистрировать сроки и сто­имость выполненных работ;

• обеспечить соответствующий контроль, в том числе качества.

При организации оперативного планирования целесообразно ввести систему приоритетов выполнения заявок. Например, на первом месте всегда будут стоять аварийно-ремонтные работы, затем идут работы по заявкам жильцов, профилактические и плановые ремонтные работы. Система приоритетов может устанавливаться местной администрацией в зависимости от целей управления.

Финансовый план (бюджет) составляется управляющей компанией сроком на один год. План утверждает собственник— местная администрация. Бюджет включает плановые доходы и расходы по содержанию объекта недвижимости. Смета расходов должна основываться на плане хозяйственной деятельности на планируемый год, а также на данных о предыдущих расходах и прогнозном уровне инфляции.

В хозяйственной практике не всегда удается добиться баланса доходов и расходов. По некоторым объектам эксплуатации расходы превышают доходы. Причины сокращения доходов чаще всего связаны с несвоевременной оплатой услуг потребителем. Однако есть и другая причина финансового дисбаланса. Дело в том, что расходы в многоквартирных домах зависят от особенностей планировки и застройки зданий разного года постройки, их конструктивных и технических характеристик, оказывающих влияние на состав выполняемых работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Оплата же услуг осуществляется по усредненным тарифам. Следовательно, по относительно новым зданиям доходы могут превышать расходы, а по старым, находящимся в сложных гидрогеологических условиях, денег на эксплуатацию будет нехватать. Поэтому управляющей компании необходимо осуществлять планирование и учет доходов и расходов отдельно по каждому дому и относить все работы и услуги по содержанию и ремонту на электронный технико-экономический паспорт. В целом по эксплуатируемому жилому фонду финансовый план будет представлять собой сумму доходов и расходов на содержание и ремонт всех многоквартирных домов управляющей компании.

Если планируемые расходы по всем домам превышают планируемые доходы, то управляющая компания по согласованию с собственником должна снизить объемы хозяйственной деятельности на год и соответственно расходы, а также предусмотреть поступление доходов из других источников или же ис­пользовать оперативные резервные фонды.

Управление доходами. В основном эта деятельность управляющей ком­пании сводится к своевременному и полному получению арендной или квартирной платы (плата за наем, оплата техобслуживания для собственников жилья) и других поступлений от собственников, арендаторов и пользователей жилых и нежилых помещений.

При планировании доходов необходимо учесть уровень оплаты услуг (см. табл. 12).

Таблица 12

Учет оплаты жилищно-коммунальных услуг населением

№п/п	Вид услуг	Экономичски обоснованный тариф	Ставки оплаты услуг населением	Уровень платежей населения, %
11	Техническое обслуживание жилья, руб./м2 в месяц
22	Найм, руб./м2 в месяц
33	Вывоз ТБО, руб./чел в месяц
44	Обслуживание лифтов, руб./чел в месяц
55	Отопление, руб./м2 в месяц
66	Горячее водоснабжение, руб./чел в месяц
77	Водоснабжение, руб./чел в месяц
88	Канализация, руб./чел в месяц
99	Электроэнергия, руб./чел в месяц (по норм.)
110	Газоснабжение, руб/чел в месяц (по норм.)

Доходы следует планировать по реальным предполагаемым поступлениям. Если клиенты оплачивают услуги через банк, то управляющая компания должна своевременно получить извещение о производстве платежа, чтобы иметь точные данные о текущем состоянии счетов и вовремя отреагировать в случае непоступления платежей. Аналогично отслеживается правильное и точное оформление субсидий на оплату жилищно-коммунальных услуг.

Достаточно широко используются следующие стандартные процедуры финансового контроля:

• разделение обязанностей по ведению отчетности по счетам, подлежа­щим оплате;

• разделение функций учета денежных поступлений и других бухгалтер­ских операций по учету доходов;

• определение полномочий по подписанию счетов или подтверждению дебиторской задолженности;

• выверка банковских счетов;

• проведение внутреннего аудита и проверка компании.

Управление расходами. В задачи управляющей компании входит создание эффективной системы контроля за всеми видами расчетов с подрядчиками и поставщиками, что является необходимым условием функционирования системы управления муниципальной недвижимостью, особенно в условиях бюджетного дефицита. Некоторые расходы, например, на оплату коммунальных услуг, невозможно проконтролировать непосредственно, по крайней мере до тех пор, пока отсут­ствуют индивидуальные приборы учета. Однако многие другие виды расхо­дов — на материалы, на контракты с подрядчиками и субподрядчиками, на сверхурочную работу персонала — вполне поддаются контролю. В различных компаниях по управлению недвижимостью применяются свои методы контроля. Некоторые компании требуют согласования практически всех плановых и вне­плановых расходов. В других компаниях персонал в определенных пределах может действовать по своему усмотрению, пока размер расходов остается в пределах баланса.

Управляющая компания должна определить, какие решения могут прини­маться подрядчиками самостоятельно.

При согласовании расходов необходимо учитывать состояние бюджета. С этой целью следует держать под контролем следующие вопросы:

— какая часть бюджета не истрачена; по каким статьям есть неоплаченные счета и согласованные ранее расходы, по которым счета еще не поступили; предполагаются ли еще расходы по этой статье в текущем году;

• если принимается решение об осуществлении расходов, в результате чего будет превышена сумма соответствующей статьи расхода баланса, то желательно указать статьи, по которым возможна экономия средств;

• соответствует ли смете закупка товаров и услуг;

• предусмотрен ли контроль качества плановых закупок товаров и услуг до оплаты контракта.

План материально-технического снабжения. Процесс планирования и определения потребности в материально-технических ресурсах необходимо проводить одновременно с составлением годовой сметы. Объем закупок дол­жен соответствовать программе профилактического ремонта.

Стандартная процедура управления материально-техническим снабжением предполагает выполнение следующих функций:

• оценка потребности в материально-технических ресурсах;

• составление задания;

• изучение предложений поставщиков;

• контроль.