Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Экономика недвижимости. Учебное пособие-1
.pdf
МИНОБРНАУКИ РОССИИ
Федеральное государственное бюджетное
образовательное учреждение высшего образования
«Омский государственный технический университет»
ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ
Учебное пособие
Омск
Издательство ОмГТУ
2020
1
УДК 330(075)
Э40
Экономика недвижимости : учеб. пособие / [О. П. Кузнецова и др.] ;
Минобрнауки России, ОмГТУ. – Омск : Изд-во ОмГТУ, 2020. – 256 с. : ил.
ISBN 978-5-8149-3070-5
© ОмГТУ, 2020
ББК 65.22я73
Э40
Авторы:
О. П. Кузнецова, Д. Ю. Смирнов,
С. В. Кузнецова, О. М. Самохвалова, Е. А. Юмаев
Рецензенты:
А. Е. Миллер, д.э.н., профессор;
П. А. Степнов, к.э.н., доцент
ISBN 978-5-8149-3070-5
Изложены основные теоретические и практические вопросы по программе дисциплины «Экономика недвижимости»; даны основные понятия
рынка недвижимости; рассмотрены особенности первичного и вторичного
рынка недвижимого имущества. Описаны подходы, принципы, методы
и инструменты ипотечного кредитования, имеющие практическое значение. Представлен процесс оценки объектов недвижимости.
Пособие предназначено для обучающихся по направлению подготовки 38.03.04 «Государственное и муниципальное управление», магистрантов, аспирантов, преподавателей, а также для всех интересующихся проблемами экономики недвижимости.
УДК 330(075)
ББК 65.22я73
Печатается по решению редакционно-издательского совета
Омского государственного технического университета
2
ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ ......................................................................................................... 6
РАЗДЕЛ 1. ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА.
РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ ............................................................................. 9
ГЛАВА 1. СУЩНОСТЬ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ........................................... 9
1.1. Понятие объекта недвижимости
и его основные характеристики ......................................................... 9
1.2. Система классификации объектов недвижимости ......................... 13
1.3. Земельный участок как основа недвижимости ............................... 17
ГЛАВА 2. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ: СТРУКТУРА И ОСНОВНЫЕ УЧАСТНИКИ ..... 22
2.1. Понятие и функции рынка недвижимости ...................................... 22
2.2. Виды рынка недвижимости ............................................................... 27
2.3. Участники рынка недвижимости ...................................................... 30
2.4. Анализ рынка недвижимости ............................................................ 36
РАЗДЕЛ 2. ПЕРВИЧНЫЙ И ВТОРИЧНЫЙ
РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ ........................................................................... 47
ГЛАВА 3. ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛЬЯ ..................................................... 47
3.1. Понятие долевого строительства. Этапы долевого строительства
жилья ................................................................................................... 47
3.2. Субъекты долевого строительства: права, обязанности,
ответственность ................................................................................. 57
3.3. Договор участия в долевом строительстве ...................................... 66
ГЛАВА 4. СДЕЛКИ С ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ .... 73
4.1. Права на объекты недвижимого имущества ................................... 73
4.2. Сделки с объектами недвижимости ................................................. 83
3
ГЛАВА 5. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ,
ПРАВ НА ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ И СДЕЛОК С НИМИ ................................... 99
5.1. Роль и место института регистрации недвижимости в системе
государственного управления .......................................................... 99
5.2. Государственный кадастровый учет и государственная
регистрация прав на недвижимость. Единый государственный
реестр недвижимости ...................................................................... 108
5.3. Порядок представления документов для государственной
регистрации недвижимости ............................................................ 115
РАЗДЕЛ 3. ИПОТЕКА И ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ .................... 124
ГЛАВА 6. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ ............................................................ 124
6.1. Понятие ипотеки и ипотечного кредита ........................................ 124
6.2. Виды ипотечных кредитов .............................................................. 128
6.3. Основные элементы механизма ипотечного кредитования ........ 134
6.4. Государственная поддержка ипотечного кредитования .............. 141
ГЛАВА 7. ИПОТЕКА ........................................................................................... 148
7.1. Понятие ипотеки. Содержание договора об ипотеке ................... 148
7.2. Закладная ........................................................................................... 155
7.3. Сделки с правами по ипотеке и с заложенными объектами
недвижимого имущества ................................................................ 160
ГЛАВА 8. МОДЕЛИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ ........................................... 166
8.1. Сущность моделей ипотечного кредитования и их типы ............ 166
8.2. Жилищные накопительные кооперативы и строительные
сберегательные кассы как основа развития автономной модели
ипотечного кредитования в России ............................................... 170
4
8.3. Развитие ограниченно-открытой модели ипотечного
кредитования в России. Агентство по ипотечному жилищному
кредитованию ................................................................................... 177
8.4. Расширенная модель ипотечного кредитования и российский
рынок ипотечных ценных бумаг .................................................... 182
РАЗДЕЛ 4. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ .................................................. 188
ГЛАВА 9. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ ......................... 188
9.1. Оценочная деятельность на рынке недвижимости.
Принципы оценки стоимости объектов недвижимости .............. 188
9.2. Виды стоимости объектов недвижимости ..................................... 193
9.3. Процесс оценки стоимости объектов недвижимости................... 198
ГЛАВА 10. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
И ЕГО МЕТОДЫ ................................................................................................... 204
10.1. Сущность доходного подхода к оценке недвижимости............. 204
10.2. Метод дисконтирования денежного потока ................................ 211
10.3. Метод капитализации доходов ..................................................... 223
ГЛАВА 11. МЕТОДЫ СРАВНИТЕЛЬНОГО И ЗАТРАТНОГО ПОДХОДОВ
К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ .............................................................................. 230
11.1. Общая характеристика методов сравнительного подхода
к оценке недвижимости .................................................................. 230
11.2. Затратный подход к оценке недвижимости ................................ 240
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ............................................................................................... 246
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК ........................................................... 248
5
ВВЕДЕНИЕ
В рыночных условиях сектор экономики, связанный с созданием,
оборотом, эксплуатацией объектов недвижимости, является важнейшей
сферой частных, общественных и государственных интересов.
Экономика недвижимости способствует достижению триединой социально-экономической задачи, а именно: обеспечение жильем широких
слоев населения, стимулирование развития целого ряда отраслей народного хозяйства (строительство и смежные отрасли), развитие банковского
сектора (за счет расширения ипотечного кредитования) и фондового рынка (путем эмиссии и обращения ипотечных ценных бумаг) страны.
Не случайно, в своем Указе от 07.05.2018 № 204 «О национальных
целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до 2024 года» Президент Российской Федерации В. В. Путин среди
национальных целей развития, достижение которых должно обеспечить
Правительство РФ, поставил цель улучшения жилищных условий не менее 5 млн. семей ежегодно до 2024 года. Позднее, в Послании Федеральному Собранию в 2019 году, Президент РФ поставил решение жилищной
проблемы на четвертое место: «Четвертое. Правительству и Центральному
Банку нужно последовательно выдерживать линию на снижение ставок по
ипотеке до 9 %, а затем – до 8 % и ниже».
Цель изучения дисциплины «Экономика недвижимости» – познакомить студентов с основами экономики недвижимости, функциональными
особенностями объектов недвижимого имущества, участниками рынка
недвижимости и операциями, совершаемыми ими на этом рынке, принципами управления недвижимым имуществом, подходами к оценке недвижимости и экономической эффективности инвестиционных вложений
в недвижимость, ипотекой и ипотечным кредитованием.
6
Задачи дисциплины «Экономика недвижимости»:
1) показать сущность и охарактеризовать основные признаки недви-
жимого имущества; рассмотреть классификацию объектов недвижимости;
2) раскрыть сущность рынка недвижимости и процессов, происходя-
щих на нем; сформировать у студентов понятийный аппарат, позволяющий понимать сущность сделок, совершаемых с недвижимостью;
3) изложить вопросы, связанные с государственным кадастровым
учетом и государственной регистрацией прав на недвижимое имущество
и сделок с ним; определить формы регулирования рынка недвижимости;
4) рассмотреть основные подходы и методы оценки объектов недви-
жимости; изложить основные виды и формы оформления результатов
оценки недвижимости.
В соответствии с логикой изложения учебного материала в учебном
пособии последовательно рассматриваются нижеследующие вопросы:
– основные понятия, характеризующие и классифицирующие объекты
недвижимого имущества, а также законодательно закрепленные виды
прав на объекты недвижимости;
– анализ состояния и структуры рынка недвижимости, его роль и вли-
яние на экономическое и социальное развитие общества;
– правовые основы операций и виды сделок с недвижимостью на пер-
вичном и вторичном рынках;
– порядок государственного кадастрового учета объектов недвижимо-
сти и государственной регистрации прав на недвижимое имущество;
– механизм ипотечного кредитования, содержание договора об ипоте-
ке и типы моделей финансирования ипотечных кредитов;
– подходы к оценке объектов недвижимости и методы ее проведения.
7
Изучение дисциплины «Экономика недвижимости» позволит студентам освоить практические навыки и умения:
1) по осуществлению анализа рынка недвижимости в целом и его от-
дельных сегментов;
2) проведению оценки стоимости объектов недвижимости;
3) заключению разрешенных законодательством сделок с недвижи-
мым имуществом;
4) управлению инвестициями в недвижимость;
5) подготовке необходимых документов для государственного ка-
дастрового учета объектов недвижимого имущества и государственной
регистрации прав на недвижимость и сделок с ней;
6) оформлению ипотечных кредитов и залога недвижимого имущества;
7) совершению сделок с ипотечными ценными бумагами на фондовом
рынке.
Содержание учебного пособия соответствует авторской рабочей программе по дисциплине «Экономика недвижимости» для обучающихся по
направлению подготовки 38.03.04 «Государственное и муниципальное
управление». В конце каждой главы приведены контрольные вопросы, отвечая на которые, студент может проверить степень усвоения учебного
материала при его самостоятельном изучении.
8
РАЗДЕЛ 1. ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА.
РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ
ГЛАВА 1. СУЩНОСТЬ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
1.1. Понятие объекта недвижимости
и его основные характеристики
Вещи, как объекты гражданских прав, подразделяются на недвижи-
мые и движимые.
Понятие «недвижимые вещи» закреплено законодательно в статье 130
Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно данной статье, к недвижимым вещам относятся земельные
участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты,
перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
При этом понятия «недвижимые вещи», «недвижимое имущество»,
«недвижимость» используются как синонимы.
К недвижимому имуществу относятся здания, сооружения, объекты
незавершенного строительства, жилые и нежилые помещения, предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания.
Кроме того, к недвижимости относится предприятие в целом как
имущественный комплекс, в состав которого входят все виды имущества,
предназначенные для его деятельности (земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования,
долги, товарные знаки и т. д.).
Объектом недвижимого имущества является индивидуальная вещь,
обладающая определенными качественными и количественными характеристиками, позволяющими отнести ее к классу недвижимых вещей.
Можно выделить два общих признака, характеризующих любой объект недвижимости.
9
Первый признак – это неразрывная связь для подавляющего большинства объектов недвижимости с землей. Вне связи с земельным участком
объект недвижимости теряет свое традиционное назначение.
Таким образом, недвижимое имущество – это понятие, определяющее класс вещей, характерным признаком которых является прочная
связь с землей. К недвижимым вещам относятся либо вещи, состоящие из
земли (например, земельные участки, участки недр), либо вещи, включающие в себя землю в качестве необходимого элемента (к примеру,
здания, сооружения).
Объекты недвижимости, связанные с землей, называют «недвижимостью по природе».
Тесная связь любого объекта «недвижимости по природе» с землей
обуславливает такие его характеристики, как:
– стационарность и неподвижность – невозможность оторвать объект
недвижимости от земной поверхности и переместить его в другое место
без фактического разрушения, в результате которого он станет непригодным для дальнейшего использования;
– долговечность – период использования объектов недвижимости
превышает период использования практически всех других товаров;
– уникальность и неповторимость – в мире не существует двух абсолютно одинаковых объектов недвижимого имущества, так как они будут
различаться своим местоположением, расположением относительно других объектов, взаимосвязью с инфраструктурой и т. д.
Вместе с тем, действующее законодательство относит к недвижимому
имуществу объекты, не связанные с землей, в частности: подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего
плавания. Это так называемое недвижимое имущество «по закону», или
«квазинедвижимость». В этом случае основой отнесения вещей к недвижимости является не их связь с землей, а воля государства.
Второй признак состоит в том, что право собственности на недвижи-
мое имущество и все связанные с ним сделки подлежат обязательной госу-
10
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]