Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Экономика недвижимости. Учебное пособие-1
.pdf
Если заявитель лично обратился в многофункциональный центр, от-
правил заявление почтой или в электронной форме, то уведомление о приеме заявления направляется органом регистрации прав по адресу электронной почты, указанному в заявлении.
Если заявление и прилагаемые к нему документы были направлены
в орган регистрации прав почтой и в заявлении нет адреса электронной
почты, то уведомление о приеме заявления направляется почтовым отправлением по указанному в заявлении почтовому адресу.
За государственную регистрацию прав нужно заплатить государственную пошлину. При этом представлять документ об ее уплате не обязательно. Но, если информация об уплате госпошлины в течение пяти
дней с момента (даты) подачи заявления не появится в Государственной
информационной системе о государственных и муниципальных платежах
или документ об уплате государственной пошлины не будет представлен
заявителем, то орган регистрации прав возвращает заявление без рассмотрения.
Сроки государственной регистрации недвижимости зависят от двух
факторов:
– осуществляемой процедуры регистрации (государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, обе эти процедуры одновременно и т. д.);
– органа, в который подается заявление (непосредственно в орган регистрации прав или в многофункциональный центр по предоставлению
государственных и муниципальных услуг).
Установлены следующие сроки государственной регистрации недвижимости:
– семь рабочих дней, если заявление подается непосредственно в орган регистрации прав на осуществление только государственной регистрации прав на недвижимое имущество;
– девять рабочих дней, если заявление подается в многофункциональный центр на осуществление государственной регистрации прав;
121
– пять рабочих дней, если заявление подается непосредственно в орган регистрации прав на осуществление только государственного кадастрового учета;
– семь рабочих дней, если заявление подается в многофункциональный центр на осуществление государственного кадастрового учета;
– десять рабочих дней, если заявление подается непосредственно
в орган регистрации прав на осуществление одновременно государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав;
– двенадцать рабочих дней, если заявление подается в многофункциональный центр на осуществление одновременно государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав.
Порядок подачи документов для государственной регистрации недвижимости, перечень подаваемых документов, сроки государственной
регистрации недвижимости на основании поданных документов четко регламентированы действующим законодательством.
Контрольные вопросы к главе 5
1. Перечислите задачи государственной регистрация недвижимого
имущества.
2. Какой орган исполнительной власти осуществляет государственный кадастровый учет, государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, ведение Единого государственного реестра недвижимости? Перечислите его полномочия.
3. Охарактеризуйте этапы проведения государственной кадастровой
оценки недвижимости.
4. Из каких составных частей состоит единый государственный реестр недвижимости?
5. Что такое кадастровая деятельность и кто обладает специальным
правом на ее осуществление?
122
6. В каких случаях государственный кадастровый учет и государ-
ственная регистрация прав осуществляются одновременно?
7. При каком условии государственная регистрация прав осуществля-
ется без одновременного государственного кадастрового учета?
8. Что относится к основным сведениям об объекте недвижимости?
9. Какие лица могут выступать в качестве заявителей при осуществ-
лении одновременно государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав?
10. От чего зависят сроки государственной регистрации недвижимости?
11. Каковы требования к документам, прилагаемым к заявлению
о государственном кадастровом учете и государственной регистрации
прав на недвижимое имущество?
12. Какие сведения относятся к дополнительным сведениям об объек-
те недвижимости?
13. Что отображается на публичной кадастровой карте?
14. Кто принимает решение о проведении государственной кадастро-
вой оценки?
123
РАЗДЕЛ 3. ИПОТЕКА И ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ
ГЛАВА 6. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ
6.1. Понятие ипотеки и ипотечного кредита
Следует различать два понятия: ипотека и ипотечное кредитование.
Часто в обыденном сознании эти понятия не различаются, а это неправильно.
Под ипотекой понимается залог объектов недвижимого имущества,
таких как земельные участки, предприятия, здания, сооружения, квартиры и т. д.
По своему экономическому содержанию ипотека является одним из
инструментов обеспечения того или иного обязательства недвижимым
имуществом, при котором залогодержатель имеет право в случае неисполнения залогодателем данного обязательства получить удовлетворение
за счет заложенного объекта недвижимости.
Важной особенностью ипотеки является то, что заложенный объект
недвижимости остается в собственности должника, а кредитор лишь
в случае неисполнения должником своих обязательств имеет право получить удовлетворение за счет продажи заложенного имущества.
В основе понятия ипотечного кредита лежит его определение как разновидности банковского кредита.
Суть кредита заключается в предоставлении в долг денежных или товарных средств на условиях срочности, возвратности и платности.
Банковский кредит – это денежная ссуда, выдаваемая банком на условиях возвратности и оплаты кредитного процента.
Ипотечный кредит – это способ привлечения финансовых ресурсов
в форме кредитов под залог недвижимости.
Ипотечным кредитом называется такой вид банковского кредита, обязательства по возвращению которого обеспечены ипотекой, т. е. залогом
объектов недвижимости.
124
Ипотечное кредитование представляет собой целостный механизм ре-
ализации отношений, возникающих по поводу организации, продажи
и обслуживания ипотечных кредитов.
В то же время ипотечное кредитование является одним из видов сде-
лок с объектами недвижимости. Кредитор по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного
недвижимого имущества преимущественно перед другими кредиторами
залогодателя.
Предоставляя ипотечный кредит, кредитор получает дополнительную
защиту своих прав.
Во-первых, залог объекта недвижимости подлежит государственной регистрации. Любой переход прав на недвижимые вещи также требует государственной регистрации. Такая усложненная оборотоспособность объектов
недвижимости позволяет кредитору контролировать их отчуждение.
Во-вторых, достоинством объекта недвижимости в качестве предмета
залога является его способность в течение длительного срока сохранять
свои потребительские свойства, малая вероятность гибели или внезапного
исчезновения, возможность легко проверить фактическое наличие.
В-третьих, кредитор получает дополнительные гарантии в том, что
должник в полном объеме погасит свою задолженность в силу того, что
стоимость недвижимости имеет общую тенденцию к повышению. Постоянно возрастающая стоимость недвижимости побуждает должника к своевременному исполнению своих обязательств.
Как правило, при ипотечном кредите закладывается именно та недвижимость, которая приобретается за счет этого кредита. Однако нередки случаи получения ипотечного кредита под залог уже имеющейся у заемщика недвижимости.
Еще одним отличием ипотечного кредитования от ипотеки можно
назвать процедуру оформления договора кредитования и договора об ипотеке. Договор об ипотеке не является самостоятельным обязательством, он
125
заключается в качестве обеспечения обязательства по кредитному договору. При этом получение денежных средств по договору банковского кредитования не подлежит государственной регистрации, а установленное
договором ипотеки обременение недвижимости требует государственной
регистрации.
Действующим законодательством предусмотрены два вида оснований
возникновения ипотеки:
– ипотека в силу закона;
– ипотека в силу договора.
Ипотека в силу закона (легальная ипотека) – это ипотека, возникающая при наступлении определенных фактов, указанных в законе, независимо от волеизъявления сторон в отношении возникновения ипотеки.
Ипотека в силу закона отличается от ипотеки, возникающей на основании договора, тем, что первая возникает в силу прямого указания в законе и регистрируется автоматически вместе с другим договором даже без
заявления сторон, а ипотека в силу договора подлежит регистрации по отдельному заявлению сторон.
Преимущества приобретения жилья за счет ипотечного кредита:
– получение жилого помещения в собственность с возможностью
проживания в нем без необходимости длительного предварительного
накопления денежных средств;
– фиксация размера ежемесячных платежей на неизменном, заранее
установленном уровне, не повышающемся даже в случае существенного
роста стоимости жилья;
– экономия на оплате аренды чужой недвижимости, уплата за собственное жилье сопоставимых с месячной арендной платой процентов по
ипотечному кредиту;
– регистрация по месту постоянного проживания заемщика и членов
его семьи в приобретенной с помощью кредита жилой недвижимости;
– выгодное вложение свободных денег в случае роста цен на недвижимость;
126
– получение налоговой льготы в виде имущественного вычета по
налогу на доходы физических лиц.
Основной минус приобретения жилья на условиях ипотечного креди-
тования заключается в увеличении конечной суммы выплат за жилье, так
как вместе с погашением основной суммы кредита еще придется выплачивать проценты по нему.
Жилое помещение, купленное на средства ипотечного кредита, оформляется в собственность заемщика. Тем самым он защищен от потери жилья
в случае банкротства банка, которому должен вернуть взятый кредит.
Хотя право собственности на жилье принадлежит заемщику ипотечного кредита, оно обременено залогом этого жилья, который действует до
момента полного погашения кредита.
Если заемщик не сможет в полном объеме и своевременно исполнять
свои обязанности по погашению кредита, то приобретенное им по ипотечному кредиту жилье подлежит отчуждению и дальнейшей продаже. Вырученные средства будут направлены на погашение кредита и издержек
по реализации жилья, а оставшаяся сумма возвращена заемщику. Продажу
недвижимости осуществляет кредитор по договоренности с заемщиком,
либо отчуждение и реализация заложенного жилья происходят в судебном
порядке в случае, когда заемщик и кредитор не смогли договориться
о добровольной продаже.
Обязательным условием получения ипотечного кредита является
страхование трех видов:
– страхование приобретаемой квартиры от рисков повреждения
и уничтожения;
– страхование права собственности на предмет ипотеки. Данный вид
страхования называется титульным, так как осуществляется страхование
титула (права собственности) квартиры. Это страхование от риска, что
право собственности заемщика может быть тем или иным образом оспорено или ущемлено третьими лицами;
– страхование жизни и потери трудоспособности заемщика.
127
Как правило, банк имеет список страховых компаний, с которыми он
готов работать. Из этого списка заемщик выбирает страховую компанию.
Первоначальный взнос за приобретаемую квартиру можно оплатить
тремя способами:
а) передать продавцу квартиры наличными с получением соответ-
ствующей расписки;
б) осуществить безналичный перевод на счет продавца;
в) включить первоначальный взнос в сумму аккредитива, который
банк по вашему указанию выставит на счет продавца.
Кредитные деньги выдаются наличными или перечисляются на счет
продавца квартиры в зависимости от потребности клиента. Однако для того, чтобы получить ипотечный кредит наличными, надо предоставить
в банк не только договор на приобретение недвижимости, предусматривающий оплату наличными деньгами, но и успеть зарегистрировать этот
договор в Росреестре. Как правило, это невозможно. Поэтому наличные
в таких случаях закладываются в банковскую ячейку, которую продавец
недвижимости может открыть только после предъявления банку регистрационного свидетельства.
6.2. Виды ипотечных кредитов
Ипотечные кредиты могут быть классифицированы по различным
признакам.
1. По объекту недвижимости, передаваемому в залог в качестве обес-
печения, ипотечные кредиты можно классифицировать на кредиты, обеспеченные залогом:
– земельного участка;
– здания, сооружения и иного объекта недвижимости, используемого
в предпринимательской деятельности;
– жилого дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящих
из одной или нескольких изолированных комнат;
128
– гаража, дачи, садового домика и других подобных строений;
– воздушного и морского судна, судна внутреннего плавания и космического объекта;
– объекта недвижимости, незавершенного строительством.
2. По целям кредитования ипотечные кредиты подразделяются на
кредиты, предоставляемые:
– для приобретения готового объекта недвижимости;
– строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта недвижимого имущества.
Как правило, кредиты на приобретение готового объекта предоставляются единым разовым платежом.
Кредитование строительства недвижимости целесообразно осуществлять поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения очередного этапа строительства.
3. По виду кредитора ипотечные кредиты делятся на кредиты, предо-
ставленные:
– банковскими кредитными организациями;
– небанковскими кредитными организациями.
4. По объекту недвижимости, на приобретение которого выдается
кредит, ипотечные кредиты подразделяются:
– на жилищную ипотеку (приобретение жилого помещения);
– коммерческую ипотеку (приобретение нежилого помещения под
офис, магазин, склад и т. д.).
5. По способу погашения долга ипотечные кредиты подразделяются на:
– постоянный ипотечный кредит, предусматривающий ежемесячные
равные выплаты, которые включают платежи по погашению долга и процентов;
– кредит с переменными выплатами, предусматривающий меняющиеся ежемесячные выплаты;
– кредит с единовременным погашением (с «шаровым платежом»),
предусматривающий основные выплаты в последние месяцы кредитования;
129
– кредит с нарастающими платежами, при котором к концу срока кре-
дитования происходит постепенное возрастание суммы ежемесячных платежей.
6. По виду процентной ставки ипотечные кредиты бывают двух видов:
– кредиты с фиксированной процентной ставкой, при которых уста-
навливается заранее согласованный, неизменный в течение всего периода
кредитования, размер ставки процента;
– кредиты с переменной процентной ставкой, при которых заранее со-
гласовывается порядок расчета ставки процента, но размер этой ставки
может меняться в течение периода кредитования в зависимости от складывающихся на финансовом рынке условий, например при изменении
ключевой ставки Центрального банка.
Различное сочетание таких двух параметров ипотечного кредитова-
ния, как способ погашения долга по кредиту и вид процентной ставки,
позволяет выделить несколько видов ипотечных кредитов и направлено на
решение двух противоположных задач.
Во-первых, тот или иной вариант ипотечного кредита призван учесть
особенности конкретных групп заемщиков, например потенциальную динамику их доходов.
Во-вторых, выбранный вариант ипотечного кредита должен миними-
зировать риски кредиторов, связанные с выдачей ипотечных кредитов.
Виды ипотечных кредитов
1. Ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой и равно-
великими платежами (стандартный или самоамортизирующийся кредит).
Суть данного вида ипотечного кредита заключается в том, что заемщик должен выплачивать периодические (как правило, ежемесячные) равновеликие суммы в течение всего срока кредитования. Одна часть платежа заемщика направляется на погашение основной суммы кредита, другая
часть – на выплату процентов. Сумма, предназначенная для выплаты процентов, рассчитывается как произведение невыплаченного остатка по кредиту на начало месяца и одной двенадцатой фиксированной годовой про-
130
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]