Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Экономика недвижимости. Учебное пособие-1
.pdf
дарственной регистрации в едином государственном реестре, функции по
ведению которого возложены на территориальные подразделения Федеральной службы государственного учета, кадастра и картографии. Необходимость государственной регистрации объектов недвижимости обусловлена тем, что к таковым относятся наиболее ценные и общезначимые
объекты, имеющие большую экономическую и стратегическую ценность,
а их стоимость, как правило, многократно превышает стоимость движимых вещей.
Сами объекты недвижимости подлежат кадастровому учету, суть ко-
торого заключается в определении индивидуальных качеств объекта недвижимости, в результате чего его можно однозначно выделить среди
других объектов недвижимого имущества.
В результате кадастрового учета объект недвижимости получает ка-
дастровый номер, т. е. уникальный, не повторяющийся во времени и на
территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права.
Недвижимое имущество классифицируется как делимое и неделимое.
К делимому относится имущество, которое можно без нарушения
сущности разделить на доли, причем образуемые в результате раздела доли сами становятся целой недвижимостью.
Доли неделимого имущества не способны стать самостоятельными
объектами недвижимости.
Неотделимые части недвижимого имущества называются существенными. Существенные части нельзя отделить от недвижимого имущества,
не причинив несоразмерного ущерба. Примером существенной части жилого дома является лифтовое оборудование.
Связанные с недвижимостью движимые вещи называются принадлежностями. Принадлежность – это такая движимая вещь, которая выступает неотъемлемой частью объекта недвижимости и имеет с ним общее
назначение. Связь принадлежности с объектом недвижимости может ос-
11
новываться на технологии, законе или договоре. Иногда принадлежности
оказывают существенное влияние на стоимость объекта недвижимости.
В качестве примера можно привести уникальные мраморные скульптуры
в старинном замке.
Объекты недвижимого имущества имеют несколько аспектов рас-
смотрения: физический, экономический, юридический, социальный.
В рамках физического аспекта анализируются физические и техниче-
ские свойства объекта недвижимости: его конструктивные особенности,
пространственные характеристики, местоположение и другие подобные
параметры. В рамках данного аспекта объекты недвижимости рассматриваются как блага. В качестве блага объекты недвижимости удовлетворяют
те или иные человеческие потребности. К примеру, благодаря земельным
участкам, являющимся основой сельскохозяйственного производства,
обеспечивается жизнь человека. Здания и строения защищают человека от
внешних угроз, гарантируют его безопасность и т. д.
Экономический аспект рассматривает недвижимость как объект инвестирования и инструмент генерирования дохода. В качестве основных
экономических параметров объекта недвижимого имущества можно выделить его стоимость, доход от эксплуатации, расходы по содержанию,
уплачиваемые налоги и т. п.
В соответствии с юридическим аспектом недвижимость рассматривается как совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учетом международных норм: вид права, характеризующий
отношение индивида к объекту недвижимости, переход прав от одного
индивида к другому, ограничение прав и обременение объекта недвижимости и т. д.
Социальный аспект недвижимого имущества состоит в удовлетворении социальных потребностей людей, таких как престижность владения
недвижимостью в общественном сознании, социальная стратификация
общества исходя из количества и стоимости принадлежащих человеку
объектов недвижимости и т. д.
12
1.2. Система классификации объектов недвижимости
Для классификации объектов недвижимости применяются различ-
ные классификаторы: назначение, местоположение, строительный материал и т. д.
1. Прежде всего объекты недвижимости подразделяются исходя из их
воспроизводимости. В соответствии с данным критерием выделяют две
группы объектов недвижимости:
– невоспроизводимые объекты. Увеличить количество данных объек-
тов недвижимости невозможно. В первую очередь к ним относятся земельные участки и участки недр;
– воспроизводимые объекты недвижимости: здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, машино-места и т. д. Данные объекты недвижимости поддаются воспроизводству, их число можно нарастить.
2. Схожая классификация – это классификация объектов недвижимо-
сти исходя из того, кем они были созданы: природой или человеком.
В рамках данной классификации можно выделить три группы объектов
недвижимого имущества.
Во-первых, естественные (природные) объекты. К ним относятся земельные участки, участки недр и т. д. Данные объекты недвижимости созданы природой.
Во-вторых, искусственные объекты, которые не могут существовать
вне связи с природой. К ним относятся мелиоративные и ирригационные
сооружения, бассейны, многолетние насаждения и т. д.
В-третьих, это искусственные объекты, созданные человеком в процессе своей жизнедеятельности: многоквартирные дома, общественные
здания, инженерные сооружения и т. д.
3. Следующая классификация – это деление объектов недвижимости
по степени их готовности к эксплуатации. Соответственно выделяют:
– введенные в эксплуатацию объекты недвижимости. К ним относятся
объекты, на которые было получено постановление о вводе в эксплуатацию, оформлены кадастровый паспорт и план, выдано свидетельство
о праве собственности;
13
– объекты недвижимости, требующие капитального ремонта. Основа-
нием для отнесения объекта недвижимости к данной категории является
наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан;
– объекты, незавершенные строительством.
4. Классификация объектов недвижимости по целям владения позво-
ляет выделить следующие объекты:
– объекты недвижимости, созданные для проживания людей (жилая
недвижимость). Согласно Жилищному кодексу РФ жилым помещением
признается изолированное помещение, которое является недвижимым
имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан;
– объекты недвижимости, построенные для организации и ведения
бизнеса (коммерческая недвижимость). Коммерческая недвижимость
функционально предназначена для офисной деятельности, культурноразвлекательной, для организации торгового процесса, бытового обслуживания, отдыха и оздоровления и т. п.;
– недвижимость как объект инвестирования. В этом случае недвижимость рассматривается как один из инструментов рынка, позволяющий
генерировать доход.
5. В зависимости от субъекта права собственности недвижимость
подразделяется:
– на государственную;
– муниципальную;
– частную.
6. По наличию обременительных ограничений на право собственно-
сти недвижимость может быть двух видов:
– недвижимость с полным правом собственности;
– недвижимость, на которую наложено обременение (сервитут, ипотека, аренда и т. д.).
Каждая из вышеперечисленных групп объектов недвижимости может
быть детализирована на подгруппы.
14
К примеру, искусственные объекты недвижимости, созданные человеком в процессе своей жизнедеятельности, по своему функциональному
назначению подразделяются на жилую, коммерческую и общественную
недвижимость.
К объектам жилой недвижимости относятся изолированные помещения, пригодные для постоянного проживания граждан.
В свою очередь, объекты жилой недвижимости детализируются:
– на комнату, т. е. часть жилого дома или квартиры, предназначенную
для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире;
– квартиру – структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям
общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких
комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных
с их проживанием в таком обособленном помещении;
– жилой дом – индивидуально определенное здание, которое состоит
из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Жилые дома подразделяются на индивидуальные и многоквартирные.
Многоквартирные дома делятся:
– на малоэтажные дома (до 3 этажей);
– многоэтажные дома (от 4 до 9 этажей);
– дома повышенной этажности (от 10 до 20 этажей);
– высотные дома (свыше 20 этажей).
Согласно маркетинговому подходу жилые объекты недвижимости
подразделяются на четыре класса:
– жилье премиум-класса (престижный район, небольшое количество
четырех- и пятикомнатных квартир в доме большой площади, клубный
подход к заселению дома, подземный паркинг и т. д.);
– жилье бизнес-класса (не располагается в местах массовой застройки, в наличии несколько санузлов в квартирах, индивидуальная планировка квартир, скоростной лифт и т. д.);
15
– жилье комфорт-класса (отсутствуют требования по месторасположению дома, панельные или монолитно-кирпичные дома, пластиковые
окна, парковка для жильцов дома и т. д.);
– жилье стандартного класса (типовые панельные 5–12-этажные дома
массовой застройки, ограничения по площади типовых квартир, квартиры
сдаются с выполненным типовым ремонтом и т. д.).
Коммерческие объекты недвижимости подразделяют на два вида:
– непосредственно приносящие доход;
– создающие условия для получения дохода (инфраструктурные объекты недвижимости).
К объектам, приносящим доход, относятся объекты торговли, гостиницы, развлекательные центры, офисы, гаражи и др.
В свою очередь объекты торговли классифицируются:
– на многофункциональные торговые комплексы;
– супермаркеты;
– гипермаркеты;
– универмаги;
– стрит-ретейл и т. д.
Объекты недвижимости, относящиеся к сфере развлечения, подразделяются:
– на бильярдные залы;
– фитнес-центры;
– боулинги и т. д.
К объектам недвижимости, создающим условия для получения дохода, относятся склады, логистические терминалы, индустриальные парки,
технопарки и т. д.
Общественная недвижимость классифицируется по следующим признакам:
1) лечебно-оздоровительные здания и сооружения (больницы; поли-
клиники; дома престарелых; дома ребенка; санатории; спортивные комплексы и т. д.);
2) учебно-воспитательные здания и сооружения (детские сады и ясли;
школы, лицеи, гимназии; колледжи, училища, техникумы; институты,
академии, университеты; дома детского творчества и т. д.);
16
3) культурно-просветительские здания и сооружения (музеи и выста-
вочные комплексы; парки культуры и отдыха; дома культуры, театры,
цирки; планетарии; зоопарки; ботанические сады и т. д.);
4) специальные здания и сооружения:
– административные (полиция, суд, прокуратура, органы власти);
– памятники, мемориальные сооружения;
– вокзалы, порты, станции и т. д.
Детальная классификация объектов недвижимости позволяет провести обоснованную стратификацию рынка недвижимости, осуществить
сравнительный анализ сегментов этого рынка, выявить присущие каждому
сегменту тренды.
1.3. Земельный участок как основа недвижимости
Основой объектов недвижимого имущества является земельный участок, так как местоположение объекта недвижимости выступает его единственной неизменной характеристикой. Все остальные характеристики
объекта недвижимого имущества (площадь, этажность, техническая оснащенность и т. д.) могут со временем меняться.
Следует различать понятия «земля» и «земельный участок».
Термин «земля» может употребляться в том случае, когда речь идет о
неосвоенной собственности.
Земельный участок означает часть территории, на которой выполнены какие-то работы (улучшения), позволяющие использовать его по целевому назначению.
В Земельном кодексе РФ земельный участок определяется как часть
поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также как все, что находится над
и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами.
17
Земельный участок является эталонным объектом недвижимости, так
как он обладает всей совокупностью свойств, присущих объекту недвижимого имущества.
Прежде всего, любой земельный участок характеризуется иммобильностью. Иммобильность означает невозможность перемещения объекта
недвижимости.
Во-вторых, земельные участки обладают признаком ограниченности.
Ограниченность числа объектов недвижимого имущества говорит о невозможности увеличения предложения земли на рынке по мере возрастания спроса.
В-третьих, земельные участки невоспроизводимы.
В-четвертых, земельные участки являются уникальными объектами недвижимости, так как качественно различны между собой, в частности по местоположению. Уникальность земельных участков в значительной мере
определяет уникальность зданий и сооружений, расположенных на них.
В описании земельного участка отражаются следующие показатели:
1) наименование субъекта земельного права, т. е. юридического или
физического лица с указанием адреса, удостоверяющих лицо документов,
их реквизитов и т. д.;
2) адресные ориентиры земельного участка: район, поселок, улица и т. д.;
3) документы, устанавливающие и удостоверяющие право землеполь-
зования (постановление, решение, распоряжение, государственный акт,
свидетельство, договор аренды и т. д.);
4) категория земель, их целевое назначение и фактическое исполь-
зование;
5) код классификатора земель;
6) площадь по документам, площадь фактическая (глубина, ширина,
форма);
7) вид земельного права (собственность: частная, государственная
и др.);
8) поверхностный и подпочвенный слой, ландшафт, контуры и топо-
графия;
9) улучшения и инженерное обустройство (подводы электроэнергии,
воды и др.).
18
Земельные участки классифицируются по различным признакам.
1. Классификация по делимости земельного участка
Земельный участок может быть делимым и неделимым.
Делимым является участок, который может быть разделен на части,
при этом каждая часть после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться
без перевода его в состав земель иной категории (за исключением случаев,
установленных федеральными законами).
Неделимым признается земельный участок, который по своему целевому и хозяйственному назначению и разрешенному использованию не
может быть разделен на самостоятельные земельные участки.
2. Классификация по целевому назначению
В соответствии Земельным кодексом РФ все земли подразделены на
семь категорий по целевому назначению:
1) земли сельскохозяйственного назначения;
2) земли населенных пунктов;
3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовеща-
ния, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального
назначения;
4) земли особо охраняемых территорий и объектов;
5) земли лесного фонда;
6) земли водного фонда;
7) земли запаса.
3. Классификация земельных участков исходя из зонирования терри-
торий
В соответствии с Градостроительным кодексом РФ в результате градостроительного зонирования земельные участки подразделяются на следующие зоны:
– жилые;
– общественно-деловые;
– производственные;
– инженерной и транспортной инфраструктур;
– сельскохозяйственного использования;
19
– рекреационного назначения;
– особо охраняемых территорий;
– специального назначения;
– размещения военных объектов;
– иные виды территориальных зон.
4. Классификация видов местоположения земельных участков
Различают географическое и экономическое местоположение земель-
ного участка.
Под географическим местоположением земельного участка понима-
ются его географические координаты.
Экономическое местоположение земельного участка определяется
экономическими факторами, такими как окружение объекта и его доступность.
Под окружением земельного участка понимается характер окружаю-
щей его застройки, а под доступностью – близость или отдаленность от
места проживания или работы пользователя, от маршрутов общественного
транспорта, автомагистралей и т. д.
5. Классификация земельных участков по их обороту
Оборот земельных участков характеризует их переход от одного лица
к другому посредством заключения договоров и иных сделок.
По этому критерию выделяют земельные участки, изъятые из оборо-
та, ограниченные в обороте и не изъятые и неограниченные в обороте:
– земельные участки, изъятые из оборота, – это земельные участки,
которые не могут предоставляться в частную собственность, а также не
могут быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством;
– земельные участки, ограниченные в обороте, – это земельные
участки, которые не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами;
– земельные участки, не изъятые и неограниченные в обороте, – это
земельные участки, на сделки с которыми ограничений нет.
20
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]