Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Экономика недвижимости. Учебное пособие-1
.pdf
По договору эскроу-счета уполномоченный банк открывает участнику
долевого строительства специальный счет эскроу. На этом счете блокируются денежные средства дольщика, полученные банком и предназначенные
для их дальнейшей передачи застройщику в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве. До даты возникновения оснований для передачи денежных средств застройщику права на эти деньги принадлежат
участнику долевого строительства, а после указанной даты – застройщику.
В общем случае ни участник долевого строительства, ни застройщик
не вправе распоряжаться денежными средствами, находящимися на счете
эскроу. В том числе не допускается арест или списание денежных средств,
находящихся на счете эскроу, по обязательствам дольщика или застройщика перед третьими лицами.
Деньги на счет эскроу вносятся дольщиком только после государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
2. Для защиты прав дольщиков, с которыми договор долевого строительства был заключен до 1 июля 2019 года, используется компенсационный фонд долевого строительства. Он формируется за счет обязательных
отчислений застройщиков. Размер обязательных отчислений застройщиков в компенсационный фонд составляет 1,2 % от цены каждого договора
участия в долевом строительстве.
Управление компенсационным фондом осуществляет публичноправовая компания «Фонд защиты прав граждан – участников долевого
строительства».
Порядок уплаты обязательных отчислений застройщиков в компенсационный фонд включает следующие этапы:
– дольщик заключает с застройщиком договор участия в долевом
строительстве;
– застройщик уплачивает обязательный взнос в фонд в размере 1,2 %
от цены договора;
– застройщик подает договор долевого участия на регистрацию в Росреестр;
61
– Росреестр направляет в Фонд защиты прав граждан – участников
долевого строительства запрос о резервировании денежных средств застройщика;
– Фонд резервирует 1,2 % средств и передает соответствующую ин-
формацию в Росреестр;
– Росреестр регистрирует договор участия в долевом строительстве,
направляет в Фонд информацию об этом и передает зарегистрированный
договор либо застройщику, либо участнику долевого строительства.
Средства компенсационного фонда используются:
– на выплату возмещения гражданам – участникам долевого строи-
тельства;
– финансирование мероприятий по завершению строительства объек-
тов незавершенного строительства.
Возмещение гражданину – участнику долевого строительства выпла-
чивается в размере уплаченной цены договора, но не более произведения
ста двадцати квадратных метров и средней рыночной стоимости одного
квадратного метра жилья в соответствующем субъекте Российской Федерации.
3. Лица, которые определяют действия застройщика, к примеру, мо-
гут давать указания руководителю застройщика, несут субсидиарную ответственность с застройщиком за убытки, причиненные по их вине гражданам – участникам долевого строительства.
4. Исполнение обязательств застройщика по договору участия в доле-
вом строительстве обеспечивается залогом земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, или права аренды (субаренды) на указанный земельный участок, а также строящимся на этом
земельном участке многоквартирным домом. Данное имущество находится в залоге у всех участников долевого строительства.
Если застройщик не передал объект долевого строительства в уста-
новленный срок или строительство многоквартирного дома приостановлено и объект долевого строительства явно не будет передан дольщику
62
вовремя, то на предмет залога может быть обращено взыскание, а вырученные от его реализации средства будут направлены на выплаты участникам долевого строительства.
5. Застройщик вправе застраховать риск ответственности за неиспол-
нение своих обязательств по передаче объекта долевого строительства
дольщикам.
Четвертый субъект долевого строительства – это уполномоченный
банк.
К уполномоченным относятся банки, включенные Банком России
в перечень банковских кредитных организаций, которые соответствуют
критериям Правительства Российской Федерации. Банк России ежемесячно размещает перечень уполномоченных банков на своем официальном
сайте в сети Интернет.
К числу критериев, которым должны соответствовать уполномоченные банки, относятся, в частности: наличие у банка универсальной лицензии, участие банка в системе обязательного страхования вкладов и т. д.
По состоянию на 1 декабря 2019 года в перечне уполномоченных банков находились 94 кредитные организации: ПАО «Сбербанк», АО «Банк
ДОМ.РФ», АО «Россельхозбанк», Банк ВТБ (ПАО), Банк ГПБ (АО) и др.
Основные функции уполномоченных банков
1. Открытие счетов эскроу участникам долевого строительства мно-
гоквартирного дома; учет и блокировка на данных счетах вносимых
дольщиками денег.
Если уполномоченный банк предоставил застройщику целевой кредит
на строительство многоквартирного дома, то дольщики вносят деньги на
счета эскроу в этом банке.
Если целевой кредит на строительство многоквартирного дома является синдицированным кредитом, то участники долевого строительства
вносят деньги на счета эскроу в том уполномоченном банке, который
определен договором синдицированного кредита.
63
Проценты на находящиеся на эскроу-счетах денежные средства не
начисляются, однако и вознаграждение уполномоченному банку за открытие и ведение эскроу-счетов не выплачивается.
Для того чтобы уполномоченный банк перечислил застройщику день-
ги, находящиеся на счете эскроу, застройщик должен представить банку
разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и сведения из
Единого госреестра недвижимости, подтверждающие регистрацию права
собственности на объект долевого строительства, входящий в состав этого
многоквартирного дома.
Если кредитный договор содержит поручение застройщика уполно-
моченному банку об использовании средств с эскроу-счетов для оплаты
обязательств застройщика по кредитному договору, то уполномоченный
банк направляет денежные средства с эскроу-счетов на оплату обязательств застройщика по кредитному договору после представления вышеуказанных разрешения и сведений из ЕГРН.
При расторжении договора участия в долевом строительстве, а также
при отказе от договора участия в долевом строительстве в одностороннем
порядке на основании сведений из ЕГРН о погашении записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве уполномоченный банк возвращает денежные средства со счета эскроу участнику
долевого строительства.
2. Предоставление целевого кредита.
Целевой кредит – это кредит на строительство многоквартирного дома, предоставленный застройщику банком, который может быть использован только на строго определенные цели. Однако если застройщик
строит многоквартирный дом с привлечением денег дольщиков на счета
эскроу, то ограничения по целям использования средств целевого кредита
не применяются.
3. Обслуживание расчетного счета застройщика.
Застройщик направляет в уполномоченный банк одновременно распоряжение и копии документов, на основании которых составляется это
64
распоряжение (договоры, акты сдачи-приемки, счета и т. д.). Уполномоченный банк контролирует соответствие назначения платежа, указанного
в распоряжении, содержанию документов, на основании которых составлено распоряжение.
Уполномоченный банк исполняет распоряжение застройщика либо
приостанавливает его исполнение для проведения дополнительной проверки представленных застройщиком документов, либо отказывает в проведении операции по расчетному счету застройщика.
В случае отказа в проведении операции уполномоченный банк уве-
домляет об этом:
– уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Россий-
ской Федерации, осуществляющий государственный контроль в области
долевого строительства многоквартирных домов;
– публично-правовую компанию «Фонд защиты прав граждан – участ-
ников долевого строительства».
Пятый субъект долевого строительства – это публично-правовая ком-
пания «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства».
Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства был
создан Правительством Российской Федерации в 2017 году для защиты
прав и законных интересов граждан - участников долевого строительства.
Функции Фонда:
1) формирование компенсационного фонда за счет обязательных от-
числений застройщиков, привлекающих деньги дольщиков;
2) выплата за счет средств компенсационного фонда возмещения
гражданам – участникам долевого строительства в случае банкротства застройщика;
3) аккредитация арбитражных управляющих в деле о банкротстве за-
стройщика;
4) финансирование завершения строительства проблемных много-
квартирных домов за счет средств компенсационного фонда;
65
5) внесение в единый реестр застройщиков информации об объектах
долевого строительства, в отношении которых застройщиком уплачены
обязательные взносы в компенсационный фонд;
6) инвестирование временно свободных средств;
7) выпуск облигаций в соответствии с законодательством Российской
Федерации;
8) запрос у застройщиков бухгалтерской и финансовой отчетности,
которую последние обязаны предоставить в течение десяти дней после
поступления запроса.
Органы управления Фонда:
– наблюдательный совет Фонда;
– правление Фонда;
– генеральный директор Фонда.
Высшим органом управления Фонда является наблюдательный совет
Фонда. Наблюдательный совет Фонда контролирует деятельность фонда,
в том числе использование средств фонда.
Правление Фонда – это коллегиальный исполнительный орган, который определяет приоритетные направления деятельности Фонда.
Генеральный директор Фонда – это единоличный исполнительный
орган фонда, осуществляющий руководство его текущей деятельностью.
3.3. Договор участия в долевом строительстве
Согласно договору участия в долевом строительстве застройщик берет
на себя обязательство в установленный срок самостоятельно или с привлечением других лиц построить многоквартирный дом, получить разрешение
на ввод его в эксплуатацию и передать объект долевого строительства
участнику долевого строительства, который, в свою очередь, обязуется
уплатить цену договора и принять объект долевого строительства.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.
66
Договор должен содержать существенные условия, при отсутствии
которых договор признается незаключенным.
Во-первых, в договоре долевого участия должен быть определен объ-
ект долевого строительства (план объекта, расположение комнат, местоположение объекта долевого строительства на этаже многоквартирного
дома, общая площадь многоквартирного дома, материал наружных стен,
класс энергоэффективности, сейсмостойкости и т. д.).
Во-вторых, в договоре должен быть указан срок передачи застройщи-
ком объекта долевого строительства его участнику.
Срок передачи устанавливается единым для всех участников при
условии, что передаваемые им объекты долевого строительства входят
в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.
При нарушении срока передачи объекта застройщик уплачивает
участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку,
равную произведению одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка на день исполнения обязательства и цены договора.
Участнику долевого строительства – гражданину застройщик уплачивает
неустойку в двойном размере.
Если участник долевого строительства уклоняется от подписания передаточного акта, то застройщик освобождается от уплаты неустойки
за нарушение срока передачи объекта.
Если строительство многоквартирного дома не может быть завершено
в установленный срок, застройщик направляет участнику долевого строительства предложение об изменении договора.
В-третьих, в договоре долевого участия должны быть указаны цена
договора, срок и порядок ее уплаты.
Цена договора – это денежная сумма, подлежащая уплате участником
долевого строительства.
Цена договора может быть определена двумя способами.
При первом способе цена договора рассчитывается как произведение
цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого
67
помещения и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.
Второй способ используется в случае, если частью жилого помещения
являются лоджия, веранда, балкон, терраса. В данной ситуации цена договора определяется как произведение цены единицы общей приведенной
площади жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит
из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами.
Цена договора уплачивается после государственной регистрации договора. Платежи вносятся в безналичном порядке на счет эскроу в уполномоченном банке.
Платежи могут вноситься целиком или частями в установленный договором период. Если цена договора должна уплачиваться единовременно, то просрочка платежа более чем на два месяца является основанием
для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора. Если
уплата цены договора должна производиться путем внесения платежей
в предусмотренный период, то нарушение срока внесения платежа более
чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа более чем на два месяца является основанием для одностороннего
отказа застройщика от исполнения договора.
Кроме того, при нарушении срока внесения платежа участник долевого строительства должен уплатить застройщику за каждый день просрочки неустойку, равную произведению одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на день исполнения
обязательства и суммы просроченного платежа.
Четвертое существенное условие договора участия в долевом строительстве – это гарантийный срок на объект долевого строительства.
Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, устанавливается договором, но не может быть менее чем пять лет со дня передачи объекта
68
долевого строительства. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование также устанавливается договором, но не может быть
менее чем три года со дня подписания первого акта о передаче объекта
долевого строительства.
Если в течение гарантийного срока участник выявил недостатки
в объекте долевого строительства, он имеет право письменно потребовать
от застройщика устранить эти недостатки в согласованный срок. За нарушение срока устранения недостатков застройщик уплачивает гражданину –
участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для
нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности,
за каждый день просрочки неустойку в размере одного процента цены договора. Если недостаток жилого помещения не является основанием для
его признания непригодным для проживания, размер неустойки за каждый
день просрочки равен одному проценту от стоимости расходов, необходимых для устранения данного недостатка.
В случае отказа застройщика устранить данные недостатки, участник
долевого строительства вправе обратиться с иском в суд.
Застройщик не несет ответственности за недостатки объекта долевого
строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли:
– вследствие нормального износа;
– нарушения требований к процессу эксплуатации;
– ненадлежащего ремонта, проведенного самим участником долевого
строительства и привлеченными им третьими лицами;
– нарушения правил и условий эффективного и безопасного исполь-
зования.
В договоре участия в долевом строительстве должно быть указано
одно из условий привлечения денежных средств участников долевого
строительства: уплата застройщиком обязательных отчислений в компенсационный фонд или размещение денежных средств участников долевого
строительства на счетах эскроу.
69
Застройщики, заключающие договоры долевого участия после 1 июля
2019 года, обязаны привлекать денежные средства участников в общем
случае при условии их размещения на счетах эскроу. Однако застройщики
многоквартирных домов с высокой степенью готовности вправе и после
1 июля 2019 года привлекать денежные средства участников долевого
строительства на условиях уплаты обязательных отчислений в компенсационный фонд.
Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие
его участником долевого строительства осуществляются по передаточному акту, в котором указываются дата передачи, основные характеристики
жилого помещения или нежилого помещения и иная информация по
усмотрению сторон.
Передача объекта долевого строительства происходит только после
получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Застройщик не менее чем за месяц до установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или, если договором предусмотрен срок начала передачи, не менее чем за четырнадцать рабочих
дней до наступления этого срока, обязан направить участнику долевого
строительства сообщение о готовности объекта долевого строительства
к передаче и предупредить его о необходимости принятия этого объекта
и о последствиях непринятия. Сообщение направляется по почте заказным
письмом с описью вложения и уведомлением о вручении или вручается
участнику долевого строительства лично под расписку.
После получения сообщения участник долевого строительства обязан
приступить к принятию объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок или, если срок не установлен, в течение семи рабочих
дней со дня получения сообщения.
Участник долевого строительства до подписания передаточного акта
вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства установленным требованиям, и отказаться от подписания передаточного акта.
70
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]