Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Экономика недвижимости. Учебное пособие-1
.pdf
В подобных обстоятельствах возможность использования доходного
или сравнительного подходов существенно ограничена и только затратный подход способен дать надежные результаты оценки недвижимости.
2. Затратный подход является единственным способом оценить стои-
мость уникальных объектов, по которым невозможно найти сопоставимые
сделки по продаже объектов-аналогов или сдаче их в аренду.
3. Затратный подход эффективен при технико-экономическом обосно-
вании нового строительства, оценке стоимости реконструируемых объектов,
незавершенных строек и тому подобных объектов недвижимости.
4. Существенной сферой применения затратного подхода является
рынок страховых услуг. При расчете страховых выплат необходимо рассчитать не полную рыночную стоимость застрахованного объекта недвижимости, а лишь стоимость той его части, которая была утрачена или которой был причинен ущерб в результате наступления страхового случая.
Для этого необходимо рассчитать стоимость воспроизводства этой части
недвижимого имущества методами затратного подхода.
5. По мнению многих инвесторов, затратный подход, опирающийся
на объективную сметно-нормативную базу строительства, дает более
надежные результаты оценки стоимости недвижимости, чем, например,
доходный подход, в основе которого лежит прогноз будущих доходов от
недвижимости и риск ошибки прогнозных расчетов.
Недостатки затратного подхода:
1. Затратный подход не учитывает соотношение между спросом и предложением на рынке недвижимости. Обусловленное экономическим кризисом, падением реальных доходов населения и прочими макроэкономическими факторами снижение спроса на недвижимость может привести к тому,
что рыночные цены на объекты недвижимости опускаются ниже восстановительной стоимости или стоимости замещения данных объектов.
2. В затратном подходе не учитывается время, необходимое для строительства объекта недвижимости схожей полезности. При расчете восстановительной стоимости или стоимости замещения объекта недвижимости
предполагается, что последний будет создан мгновенно.
241
Применение затратного подхода для оценки объектов недвижимости
включает несколько этапов.
Первый этап – определение стоимости земельного участка, на кото-
ром находится объект недвижимости.
Второй этап – определение восстановительной стоимости или стои-
мости замещения здания, сооружения, иного объекта недвижимости, расположенного на земельном участке. При этом оценщик должен обосновать, какую стоимость (восстановительную или замещения) он рассчитывает и почему.
Третий этап – расчет всех видов износа оцениваемого объекта не-
движимости с учетом его физического, функционального, технологического и экономического устаревания.
Физическое устаревание – это потеря стоимости в связи с изнашива-
нием, разрушением и другими подобными факторами, приводящими к сокращению срока эксплуатации объекта недвижимости.
Функциональное устаревание – это потеря стоимости в связи с невоз-
можностью выполнять те функции, для которых объект недвижимости
предназначался в силу внутренних свойств данного объекта, например,
в связи с несоответствием современным стандартам планировки оцениваемого помещения, его инженерного обеспечения, противопожарной безопасности и т. д.
Технологическое устаревание – это потеря стоимости в связи с изме-
нениями в технологии, в результате которых объект недвижимости становится менее продуктивным и более дорогим в эксплуатации.
Экономическое устаревание – это потеря стоимости в связи с дей-
ствием внешних экономических факторов, например падением спроса на
недвижимость в силу снижения реальных доходов населения во время
экономического кризиса.
Четвертый этап – определение остаточной стоимости объекта не-
движимости как разности между восстановительной стоимостью или стоимостью замещения и совокупным износом.
242
Пятый этап – определение полной стоимости объекта недвижимости
как суммы остаточной стоимости зданий и сооружений и стоимости земельного участка.
Методы затратного подхода
Первый метод – это количественный метод.
Количественный метод основывается на инвентаризации всех видов работ, необходимых для строительства отдельных конструктивных элементов
и объекта недвижимости в целом: затраты труда, материалов, средств механизации работ по проектированию, строительству, монтажу и т. д.
В рамках количественного метода составляется объектная смета
и рассчитывается сметная стоимость.
Объектные сметы составляются на объект в целом. Объектные сметы
состоят из локальных смет. Локальные сметы – это первичные сметные документы, составляемые на отдельные виды работ и затрат по зданиям и сооружениям или по общеплощадочным работам на основе объемов, определившихся при разработке рабочей документации или рабочих чертежей.
Сметная стоимость является основой для определения капитальных
вложений, финансирования строительства, формирования цен на строительную продукцию, расчетов за выполненные подрядные работы, оплаты
оборудования и доставки его на стройки, а также возмещения других затрат за счет средств, предусмотренных сводным сметным расчетом.
При составлении смет применяются ресурсный и ресурсноиндексный методы определения стоимости.
Сущность ресурсного метода состоит в калькулировании в текущих
(прогнозных) ценах и тарифах ресурсов (элементов затрат), необходимых
для создания объекта. При применении ресурсного метода использование
сметных цен производится по полной номенклатуре материалов, изделий
и конструкций.
Ресурсно-комплексный метод – это сочетание ресурсного метода
с системой индексов на ресурсы, используемые в строительстве. Индексы
243
стоимости (цен, затрат) в строительстве – это отношение текущих (прогнозных) стоимостных показателей к базисным стоимостным показателям
на сопоставимые по номенклатуре и структуре ресурсы, наборы ресурсов
и т. п. При применении ресурсно-индексного метода отслеживание и фиксация текущих сметных цен производятся по основным материалам, цены
на которые в решающей мере влияют на общую стоимость строительной
продукции, а на остальные материалы сметные цены определяются через
индексацию.
Основной недостаток количественного метода – это его большая тру-
доемкость и высокая требовательность к квалификации и опыту оценщика
по составлению строительных смет.
Второй метод затратного подхода – это метод учета затрат по укруп-
ненным конструктивным элементам и видам работ.
Его основное отличие от количественного метода заключается в том,
что он основан на использовании укрупненных, а не единичных сметных
норм и расценок. Поэтому второй метод менее точен, но одновременно
менее трудоемок и более оперативен.
Третий метод затратного подхода – это метод сравнительных единиц.
Основой метода сравнительных единиц является некий унифицированный показатель потребительской полезности оцениваемого помещения, например, один квадратный метр общей площади жилых зданий,
один кубометр емкости складских помещений, одно машино-место гаражей и тому подобное. Величина нормативных или фактических затрат на
создание одной единицы унифицированного показателя становится единицей измерения стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Общая
стоимость данного объекта недвижимости определяется произведением
величины нормативных или фактических затрат на создание одной единицы унифицированного показателя и числа таких единиц в оцениваемом
помещении.
«Плюсом» метода сравнительных единиц является простота расчета
стоимости объекта недвижимости. К недостаткам этого метода относится
244
большая погрешность и неточность вычислений при определении стоимости объекта недвижимости.
Главным образом метод сравнительных единиц используется для оцен-
ки помещений, построенных по типовым проектам, на которые разработаны
прейскуранты стоимости единицы унифицированного показателя.
Четвертый метод затратного подхода – это метод объектов-аналогов.
В соответствии с методом объектов-аналогов стоимость оцениваемо-
го объекта недвижимости определяется по сметной стоимости объектааналога с учетом корректировки этой стоимости исходя из конструктивных различий оцениваемого объекта и объекта-аналога.
Контрольные вопросы к главе 11
1. При каких условиях методы сравнительного подхода к оценке объ-
ектов недвижимого имущества считаются эффективными?
2. Назовите «плюсы» и «минусы» сравнительного подхода.
3. На какие этапы подразделяется процесс оценки недвижимости
в рамках сравнительного подхода?
4. Поясните суть метода количественных корректировок.
5. Перечислите основные элементы сравнения объектов недвижимо-
сти в методе количественных корректировок.
6. Какими причинами обусловлена ограниченность применения мето-
да парного сравнения продаж?
7. В каком случае используется метод интегральных показателей для
выполнения корректировки стоимости объекта-аналога?
8. Какое соотношение рассчитывается при использовании метода
рентного мультипликатора?
9. Перечислите преимущества и недостатки затратного подхода.
10. Охарактеризуйте методы затратного подхода.
245
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Экономика недвижимости – это один из важнейших секторов экономической системы любой страны. Напомним, что именно падение рынка
недвижимости и связанного с ним рынка ипотечных ценных бумаг в США
стало своеобразным «тригером» мирового экономического и финансового
кризиса 2008 года.
Рынок недвижимости в России развивается быстрыми темпами. В последние годы происходит стремительная цифровизация данного рынка.
Одно из заметных явлений последнего десятилетия – это бурное развитие
агрегаторов на рынке недвижимости. Aгpeгaтop на рынке недвижимости
представляет собой интерактивную доску, на которой заинтересованные
пользователи могут разместить информацию о покупке, продаже, аренде
недвижимости или прочитать данную информацию. Крупнейшие российские агрегаторы ЦИAH, «Яндeкc Heдвижимocть», «Дoмoфoнд» и другие
занимают первые строчки среди самых посещаемых российских сайтов.
Их ежедневная аудитория составляет миллионы уникальных посетителей,
хотя еще несколько лет назад основным источником информации для поиска квартиры была печатная пресса.
Уникальный сервис предоставляет международная картографическая
компания «2ГИС»: в подробную информацию (управляющая компания,
провайдеры, расположенные в доме организации и т. д.) о каждом доме,
выделенном на виртуальной карте, включена информация о квартирах
в этом доме, предлагаемых к продаже или сдаче в наем.
Цифровизация рынка недвижимости делает его более транспарентным, конкурентным, снижает трансакционные издержки продавцов и покупателей недвижимости, существенным образом меняет деятельность
профессиональных участников этого рынка.
Быстрое развитие рынка недвижимости породило существенные проблемы, оказывающие большое влияние не только на экономику страны, но
и на ее политическую жизнь. Одна из наиболее острых социальных проблем в России, требующая скорейшего решения, – это проблема так назы-
246
ваемых «обманутых дольщиков». Для того чтобы предотвратить появление новых обманутых дольщиков, государство обязало застройщиков
привлекать средства участников долевого строительства с использованием
счетов эскроу. На официальном сайте финансового института развития
в жилищной сфере (дом.рф) можно посмотреть каталог всех строящихся
на условиях долевого строительства многоквартирных домов с указанием,
является ли дом проблемным. В ноябре 2019 года, выступая на встрече
с представителями правозащитного сообщества, бывший Председатель
Правительства РФ Д. А. Медведев заявил о необходимости полностью отказаться от механизма долевого строительства в будущем.
Учебное пособие «Экономика недвижимости» позволит обучающимся
по направлению подготовки 38.03.04 «Государственное и муниципальное
управление» получить необходимые знания для оперативного отслеживания
формирующихся на российском рынке недвижимости трендов, своевременного выявления проблем в сферах долевого строительства, ипотечного кредитования, государственной регистрации недвижимости и т. д.
247
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
Законодательные акты
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от
30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 16.12.2019) [Электронный ресурс]. – Режим
доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ (дата обращения: 17.02.2020).
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от
26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 18.03.2019) (с изм. от 03.07.2019) [Электрон-
ный ресурс]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/
cons_doc_LAW_9027/ #dst0 (дата обращения: 17.02.2020).
3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ
(ред. от 27.12.2019) [Электронный ресурс]. – Режим доступа:
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/ (дата обращения:
17.02.2020).
4. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004
№ 190-ФЗ (ред. от 27.12.2019) [Электронный ресурс]. – Режим доступа:
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/ (дата обращения:
17.02.2020).
5. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ
(ред. от 06.02.2020) [Электронный ресурс]. – Режим доступа:
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/ (дата обращения:
17.02.2020).
6. Об ипотеке (залоге недвижимости) : федер. закон от 16.07.1998
№ 102-ФЗ (ред. от 02.08.2019) [Электронный ресурс]. – Режим доступа:
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/ (дата обращения:
17.02.2020).
7. Об оценочной деятельности в Российской Федерации : федер. закон
от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 28.11.2018) [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19586/
(дата обращения: 17.02.2020).
248
8. Об ипотечных ценных бумагах : федер. закон от 11.11.2003 № 152-
ФЗ (ред. от 02.08.2019) [Электронный ресурс]. – Режим доступа:
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_144997/ (дата обраще-
ния: 17.02.2020).
9. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов
и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации : федер. закон от 30.12.2004
№ 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019) [Электронный ресурс]. – Режим доступа:
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/ (дата обращения:
17.02.2020).
10. О жилищных накопительных кооперативах : федер. закон от
30.12.2004 № 215-ФЗ (ред. от 27.06.2019) [Электронный ресурс]. – Режим
доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51058/ (дата
обращения: 17.02.2020).
11. О кадастровой деятельности : федер. закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ
(ред. от 02.08.2019) [Электронный ресурс]. – [Электронный ресурс]. – Режим
доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_70088/ (дата обращения: 17.02.2020).
12. О содействии развитию и повышению эффективности управления
в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные
акты Российской Федерации : федер. закон от 13.07.2015 № 225-ФЗ (ред. от
02.12.2019) [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.-
consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182607/ (дата обращения: 17.02.2020).
13. О государственной регистрации недвижимости : федер. закон от
13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 02.08.2019) [Электронный ресурс]. – Режим
доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/ (дата
обращения: 17.02.2020).
14. О государственной кадастровой оценке : федер. закон от 03.07.2016
№ 237-ФЗ (ред. от 29.07.2017) [Электронный ресурс]. – Режим доступа:
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_200504/ (дата обращения:
17.02.2020).
249
15. О внесении изменений в отдельные законодательные акты Россий-
ской Федерации в части особенностей изменения условий кредитного договора, договора займа, которые заключены с заемщиком – физическим лицом
в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, по требованию заемщика : федер. закон от 01.05.2019 № 76-ФЗ [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_
323793/ (дата обращения: 17.02.2020).
16. О мерах государственной поддержки семей, имеющих детей, в ча-
сти погашения обязательств по ипотечным жилищным кредитам (займам)
и о внесении изменений в статью 13.2 Федерального закона «Об актах
гражданского состояния» : федер. закон от 03.07.2019 № 157-ФЗ [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/
cons_doc_LAW_328152/ (дата обращения: 17.02.2020).
17. О национальных целях и стратегических задачах развития Россий-
ской Федерации на период до 2024 года : указ Президента РФ от
07.05.2018 № 204 (ред. от 19.07.2018) [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_297432/ (дата обращения: 17.02.2020).
18. О структуре федеральных органов исполнительной власти : указ
Президента РФ от 21.01.2020 № 21 [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_343385/ (дата обращения: 17.02.2020).
19. О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитова-
ния в Российской Федерации : постановление Правительства РФ от
11.01.2000 № 28 (ред. от 08.05.2002) [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_25763/ (дата обращения: 17.02.2020).
20. О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра
и картографии : постановление Правительства РФ от 01.06.2009 № 457
(ред. от 08.05.2019) [Электронный ресурс]. – Режим доступа:
250
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]