Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Экономика недвижимости. Учебное пособие-1
.pdf
При уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный срок застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором, вправе составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства. При
этом риск случайной гибели данного объекта переходит к участнику долевого строительства.
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям
договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и иным обязательным требованиям.
Если объект долевого строительства построен с отступлениями от
условий договора и иных обязательных требований, приведшими к ухудшению его качества, или с недостатками, которые делают его непригодным для использования, участник долевого строительства по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В случае существенного нарушения требований к качеству объекта
долевого строительства или не устранения выявленных недостатков в разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке
вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика
возврата денежных средств и уплаты процентов.
Право собственности на объект долевого строительства после его передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства
подлежит государственной регистрации. Одновременно у участника долевой
собственности возникает доля в праве собственности на общее имущество
в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана
отдельно от права собственности на объект долевого строительства.
Участник долевого строительства вправе уступить права требования
по договору только после уплаты им цены договора или одновременно
71
с переводом долга на нового участника долевого строительства. Уступка
прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта на объект долевого строительства.
Уплата цены уступки прав требований по договору производится после государственной регистрации соглашения об уступке прав требований
по договору в случае, если цедентом по соглашению об уступке прав требований по договору является юридическое лицо.
Контрольные вопросы к главе 3
1. Назовите причины использования долевого строительства как спо-
соба финансирования строительства жилья.
2. Охарактеризуйте «плюсы» и «минусы» покупки жилья на условиях
участия в долевом строительстве.
3. Каким требованиям должен соответствовать застройщик в долевом
строительстве?
4. Как защищаются права тех участников долевого строительства, с ко-
торыми договор долевого строительства был заключен до 1 июля 2019 года,
и тех участников, с которыми договор был заключен после этой даты?
5. Охарактеризуйте деятельность публично-правовой компании
«Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства».
6. Какие функции выполняют уполномоченные банки как субъекты
долевого строительства?
7. Расскажите о порядке использования счетов эскроу, открываемых
участникам долевого строительства.
8. Какие существенные условия должен содержать договор участия
в долевом строительстве?
9. Чему равен гарантийный срок для объекта долевого строительства?
10. Что вправе потребовать от застройщика участник долевого строи-
тельства, если в течение гарантийного срока он выявил недостатки в объекте долевого строительства?
72
ГЛАВА 4. СДЕЛКИ С ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ
НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ
4.1. Права на объекты недвижимого имущества
Права на недвижимость можно разделить на два вида: вещные права
и обязательственные права.
Вещные права закрепляют за субъектом возможность непосред-
ственного воздействия на объект недвижимости и являются юридическим
основанием власти субъекта над данным объектом.
Субъект, обладающий обязательственными правами, имеет право
лишь требовать от обязанного лица передачи объекта недвижимого имущества, так как недвижимое имущество находится во власти должника,
а не во власти кредитора.
При вещном праве интерес управомоченного субъекта удовлетворяется за счет полезных свойств объекта недвижимого имущества путем
непосредственного взаимодействия с этим объектом. При обязательственном праве интерес субъекта может быть удовлетворен только за счет
определенных действий обязанного лица по предоставлению объекта недвижимости. Вещные прав реализуются действиями самого управомоченного субъекта, обязательственные права – действиями обязанного лица
в пользу управомоченного субъекта.
К вещным правам на недвижимость относятся:
1. Право собственности на объекты недвижимого имущества
Собственность на объект недвижимости включает пучок прав: право
владения, право пользования и право распоряжения своим недвижимым
имуществом.
Владение объектом недвижимости – это первичный компонент собственности, предусматривающий физический контроль над объектом недвижимости, возможность иметь его у себя и фактически обладать им.
Владение создает необходимые предпосылки для реализации пользования
и распоряжения. Невозможно пользоваться и распоряжаться объектом недвижимости, не владея им.
73
Владение подразумевает контроль, ограничение доступа к объекту
недвижимости других лиц и ответственность за недвижимое имущество
в виде бремени его содержания, принятия на себя рисков его случайной
гибели или повреждения и т. д.
Таким образом, владение – это фактическое обладание объектом не-
движимости, в процессе которого владелец поддерживает имущество в исправном состоянии, несет бремя его содержания, сохраняет его и предотвращает риск случайной гибели или повреждения.
Пользование недвижимым имуществом означает извлечение полезных
свойств объекта недвижимого имущества. Реализуя право пользования,
гражданин удовлетворяет свои потребности в жилье, выращивании сельскохозяйственной продукции на земельном участке и т. д. Пользуясь земельным
участком, гражданин, к примеру, может добывать глину или песок, возводить пруды на его поверхности и т. д. Если в пользовании находится жилой
дом, то гражданин вправе зарегистрировать свое местожительство в этом
доме, произвести его переустройство или перепланировку в соответствии
с требованиями градостроительного регламента и т. д.
Право пользования может осуществляться как в полном, так и ограниченном объеме. Например, установление сервитута предоставляет ограниченное право пользоваться чужим недвижимым имуществом на законных основаниях.
Если объект недвижимости находится на земельном участке, принадлежащем другому лицу, то собственник этого объекта недвижимости также имеет право пользования таким земельным участком. При переходе
права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном
участке, к новому собственнику переходит и право пользования соответствующим земельным участком.
Распоряжение недвижимым имуществом – это законная свобода
определения дальнейшей юридической судьбы этого имущества: его продажа, передача в качестве подарка, сдача в аренду и т. д.
74
Распоряжаясь имуществом, собственник по своему усмотрению совершает в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и интересы других лиц.
Распоряжение недвижимым имуществом дает собственнику право отчуждать своё имущество в собственность другим лицам.
Право собственности на объекты недвижимого имущества может возникнуть у граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов
РФ, муниципальных образований. Соответственно выделяют частную,
государственную (федеральная и собственность субъектов РФ) и муниципальную собственность на объекты недвижимости.
2. Право хозяйственного ведения на недвижимое имущество.
Право хозяйственного ведения – это производное от права собственности ограниченное вещное право, закрепленное за лицами, которые не
являются собственниками имущества. Закрепляя имущество за данными
лицами, собственник передает им часть своих полномочий по владению,
пользованию и распоряжению имуществом. Однако наиболее важные вопросы по управлению имуществом по-прежнему решает собственник.
На праве хозяйственного ведения недвижимое имущество может принадлежать лишь государственным и муниципальным унитарным предприятиям. Под унитарным предприятием понимается коммерческая организация, не наделенная правом собственности на имущество, закрепленное за
ней собственником. Предприятие называется унитарным, так как его
имущество является неделимым и не может быть распределено по вкладам, долям, паям.
Право собственности на это имущество принадлежит государству
в лице Российской Федерации или субъекта РФ либо муниципальному образованию.
Унитарное предприятие не может продавать, сдавать в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных
обществ и товариществ недвижимое имущество, принадлежащее ему на
праве хозяйственного ведения, без согласия собственника, иным способом
распоряжаться им.
75
3. Право оперативного управления.
На праве оперативного управления недвижимое имущество может
принадлежать лишь казенным предприятиям и учреждениям.
Учреждения и казенные предприятия владеют и пользуются недвижимым имуществом, закрепленным за ними на праве оперативного управления, только в соответствии с целями своей деятельности и назначением
этого имущества. Однако распоряжаться недвижимым имуществом они
имеют право лишь с согласия собственника.
Более того, собственник недвижимого имущества вправе изъять излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению недвижимое
имущество, если оно было закреплено им за учреждением или казенным
предприятием либо приобретено учреждением или казенным предприятием за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение этого
имущества.
В частности, казенные предприятия вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним недвижимым имуществом
лишь с согласия собственника этого имущества, в качестве которого выступает либо государство (Российская Федерация или субъект РФ), либо
муниципальное образование.
Частные учреждения не вправе распоряжаться недвижимым имуществом, как закрепленным за ним собственником, так и приобретенным за
счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого
имущества, в том числе отчуждать такое имущество. Однако недвижимое
имущество, приобретенное частным учреждением за счет полученных доходов, поступает в его самостоятельное распоряжение.
Государственные и муниципальные учреждения подразделяются на
три типа: автономные, бюджетные и казенные учреждения.
Автономные учреждения схожи с частными учреждениями. Они также без согласия собственника не вправе распоряжаться недвижимым
имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным за
счет выделенных ему собственником средств. При этом недвижимое
76
имущество, приобретенное автономным учреждением за счет полученных
доходов, также поступает в его самостоятельное распоряжение.
Бюджетные и казенные учреждения без согласия собственника не
вправе распоряжаться недвижимым имуществом.
4. Право пожизненного наследуемого владения.
Право пожизненного наследуемого владения – это ограниченное вещ-
ное право на земельный участок, которое может принадлежать только
гражданину. Право пожизненного наследуемого владения исторически
возникло как аналог права собственности. После революции 1917 года
было заявлено об отмене права частной собственности на землю. В связи
с этим появилась необходимость в суррогатах, которые позволили бы
установить право частного лица на землю, оставив при этом право собственности за государством.
В настоящее время, после введения в действие Земельного кодекса
РФ, предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения не допускается. Но если гражданин приобрел
право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, до введения в действие Земельного кодекса РФ, то оно сохраняется.
Объектом данного права могут быть только земельные участки, а об-
ладателем земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения – только граждане. Право собственности на это имущество принадлежит государству (Российской Федерации или субъекту РФ) либо муниципальному образованию. Владелец земельного участка вправе владеть
и пользоваться земельным участком, в том числе возводить на нем здания
и сооружения, которые будут находиться в его собственности. Он также
может передавать земельный участок другим лицам в аренду или безвозмездное срочное пользование.
Однако владелец земельного участка не вправе распоряжаться земельным участком, находящимся у него на праве пожизненного наследуемого владения. Он не имеет права продавать, закладывать земельный
77
участок, совершать другие сделки, которые могут повлечь отчуждение земельного участка. Исключение составляет только переход прав на земельный участок по наследству.
Государственная регистрация перехода права пожизненного наследу-
емого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство.
5. Право постоянного (бессрочного) пользования.
Право постоянного (бессрочного) пользования является одним из основных видов вещных прав на землю, предусматривающих возможность
извлекать полезные свойства земельного участка в соответствии с его целевым назначением без установления конкретного срока пользования. Это
отличает право постоянного (бессрочного) пользования, с одной стороны,
от временного безвозмездного пользования земельным участком, а с другой стороны, от аренды земельного участка, так как предполагает бесплатный характер пользования.
Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование на основании решения уполномоченного органа исключительно:
– органам государственной власти и органам местного самоуправления;
– государственным и муниципальным учреждениям (бюджетным, казенным, автономным);
– казенным предприятиям;
– центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий.
В решении о предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование указывается кадастровый номер земельного участка; наименование организации, государственный регистрационный номер
записи о государственной регистрации юридического лица в едином государственном реестре юридических лиц в случае предоставления земельного участка юридическому лицу; наименование органа местного самоуправления или органа государственной власти в случае предоставления
ему земельного участка.
78
6. Сервитут.
Сервитут – это вещное право граждан, не входящих в число соб-
ственников, на ограниченное пользование чужим земельным участком,
зданием, сооружением и другим недвижимым имуществом. Сервитут, как
правило, устанавливается для обеспечения прохода или проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые
не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Содержание сервитута схоже с арендой. Основное различие между
ними состоит в вынужденном характере сервитута.
Отличительные признаки сервитута:
– за владельцем недвижимого имущества, обремененного сервитутом,
сохраняются права владения, пользования и распоряжения этим имуществом: его можно продать, передать по наследству, подарить и т. д.;
– собственник объекта недвижимости, обремененного сервитутом,
вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату;
– сервитут подлежит регистрации в порядке, установленном для реги-
страции прав на недвижимое имущество;
– пользователи сервитута не приобретают права собственности.
Возможны два варианта сервитута: публичный и частный.
Публичный сервитут устанавливается решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления в целях
обеспечения государственных или муниципальных нужд, а также нужд
местного населения.
Публичный сервитут осуществляется в интересах большого круга
лиц: прохода или проезда через земельный участок; размещения на земельном участке межевых знаков, геодезических пунктов государственных геодезических сетей; прогона сельскохозяйственных животных; сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных; использования земельного участка в целях охоты, рыболовства и т. д.
79
Частный сервитут или просто сервитут устанавливается по соглашению
между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка. В случае не достижения добровольного соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается в судебном порядке.
Частный сервитут применяется в случаях необходимости проезда или
прохода через соседнюю территорию, проведения или ремонта коммуникаций, возведения и ремонта объектов недвижимости и т. д.
Вторая группа прав на недвижимое имущество – это обязатель-
ственные права.
Обязательственные права – это права требовать от обязанного лица
передачи объекта недвижимого имущества, так как недвижимое имущество находится в собственности должника.
Виды обязательственных прав
1. Аренда.
По договору аренды недвижимости арендодатель обязуется предоста-
вить арендатору недвижимое имущество за плату во временное владение
и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки, предприятия, здания, сооружения и т. д.
Аренда здания или сооружения состоит в том, что арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное
пользование арендатору здание или сооружение. Договор аренды здания
или сооружения заключается в письменной форме и, если он заключается
на срок не менее года, подлежит государственной регистрации. При аренде здания или сооружения арендатор одновременно с получением прав
владения и пользования этой недвижимостью получает также и право на
земельный участок под данной недвижимостью, к примеру, право аренды
такого земельного участка.
При аренде предприятия в целом как имущественного комплекса арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие
входящие в состав предприятия основные средства; передает ему запасы
80
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]