Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Экономика недвижимости. Учебное пособие-1
.pdf
ние: лицо, которому переданы права по основному обязательству, становится залогодержателем по договору об ипотеке.
Если ипотека закреплена закладной, то залогодержатель может, во-
первых, уступить третьим лицам права требования, установленные закладной, и, во-вторых, передать саму закладную в залог в качестве обеспечения исполнения своего обязательства.
В случае с закладной уступка права требования по ипотеке произво-
дится передачей прав на закладную.
Для передачи прав на документарную закладную залогодержатель де-
лает на закладной отметку с указанием имени или наименования ее нового
владельца. Отметка подписывается первоначальным залогодержателем
или владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке.
В случае обездвиженной документарной закладной или электронной
закладной права на нее переходят путем внесения соответствующей записи по счету депо.
К новому владельцу закладной переходят все удостоверенные ею права,
т. е. права и залогодержателя, и кредитора по основному обязательству.
Залог самой закладной может происходить с передачей или без передачи закладной залогодержателю.
В договоре о залоге закладной стороны могут предусмотреть право
залогодержателя по истечении определенного срока продать закладную.
Такое право обозначается специальной залоговой передаточной надписью
на закладной.
Если закладная является документарной закладной, то специальная
залоговая передаточная надпись делается на самой закладной.
В случае обездвиженной документарной или электронной закладной
запись о специальной залоговой передаточной надписи вносится депозитарием по счету депо.
Специальная залоговая передаточная надпись может быть погашена.
Для погашения специальной залоговой передаточной надписи залогодержатель делает соответствующую отметку на документарной закладной. В слу-
161
чае обездвиженной или электронной закладной залогодержатель дает распоряжение депозитарию на внесение соответствующей записи по счету депо.
Сделки с заложенным по ипотеке имуществом могут совершаться как
залогодателем, так и залогодержателем.
Залогодатель может продать, подарить, обменять заложенную по ипотеке недвижимость. Однако все эти сделки могут совершаться только
с согласия залогодержателя. При этом новый собственник заложенного
имущества принимает на себя все. Он может быть освобожден от обязательств залогодателя лишь по соглашению с залогодержателем.
Если отчуждение заложенного имущества произошло без согласия залогодержателя, то залогодержатель может потребовать или признания
сделки по отчуждению заложенного имущества недействительной, или
досрочного исполнения основного обязательства и обращения взыскания
на заложенное имущество. Кроме того, если новый собственник заложенного имущества знал об отсутствии согласия залогодержателя, то он несет
солидарную ответственность с должником по основному обязательству.
Без согласия залогодержателя залогодатель может совершать только
сделки, не связанные с отчуждением заложенного имущества. К примеру,
он имеет право сдать заложенное имущество в аренду, передать его во
временное безвозмездное пользование, установить сервитут в отношении
заложенного имущества в пользу третьих лиц.
При этом должны выполняться два ограничения.
Во-первых, срок предоставления заложенного имущества в пользова-
ние не должен превышать срока основного обязательства.
Во-вторых, третьи лица могут использовать заложенное имущество
только в соответствии с его назначением.
Если должник не исполнил свои обязательства, то залогодержатель
может обратить взыскание на заложенное по ипотеке имущество.
В общем случае заложенное по ипотеке имущество взыскивается по
решению суда. Однако в договоре об ипотеке или в закладной можно
предусмотреть внесудебный порядок обращения взыскания.
162
Нельзя применять внесудебный порядок обращения взыскания, если
предмет ипотеки – жилое помещение, и оно является единственно пригодным для постоянного проживания гражданина-должника и проживающих с ним членов его семьи.
Еще одна возможность внесудебного обращения взыскания на пред-
мет ипотеки – это взыскание по исполнительной надписи нотариуса.
Нотариус вправе совершить исполнительную надпись только на дого-
воре об ипотеке, который был нотариально удостоверен. Кроме того, обращение взыскания на основании исполнительной надписи нотариуса
производится, если прошло не более двух лет со дня, когда обязательство
должно было быть исполнено.
Исполнительная надпись нотариуса должна содержать указание на
взыскиваемое заложенное имущество и его начальную продажную цену.
Для совершения исполнительной надписи нотариус должен предло-
жить залогодателю или должнику исполнить обеспеченное залогом обязательство. Он направляет соответствующее уведомление, в котором предлагает должнику в семидневный срок исполнить свои обязательства.
Если залогодатель в течение 14 дней после получения уведомления не
представил документы, подтверждающие исполнение им своих обязательств, то нотариус совершает исполнительную надпись.
Исполнительная надпись предъявляется к принудительному исполне-
нию в течение трех лет со дня ее совершения, если взыскателем или
должником является гражданин. Если и взыскателем, и должником являются организации, то исполнительная надпись может предъявляться
к принудительному исполнению в течение одного года.
Взысканное по решению суда заложенное имущество продается
с публичных торгов, которые проводятся по месту нахождения заложенного имущества. Организатор торгов извещает об их проведении с помощью публикации в официальном периодическом издании органа власти
субъекта РФ и в Интернете.
163
Участники публичных торгов вносят задаток. Задаток не может быть
больше пяти процентов от начальной продажной цены заложенного имущества.
Победителем публичных торгов признается лицо, предложившее
наибольшую цену. Победитель должен в течение пяти дней внести остаток денег с учетом внесенного задатка.
В течение пяти дней с момента внесения денег организатор публичных торгов заключает с их победителем договор купли-продажи. Этот договор и протокол с результатами торгов служат основанием для внесения
сведений в Единый государственный реестр недвижимости.
При продаже предмета ипотеки во внесудебном порядке проводится
открытый аукцион. Организатора аукционных торгов определяет залогодержатель. Вознаграждение организатора не может быть больше трех
процентов от полученной при продаже предмета ипотеки суммы.
До проведения аукциона организатор торгов направляет залогодателю
уведомление о необходимости исполнения им обязательств, обеспеченных
ипотекой. Если залогодатель не исполнил данное требование, то организатор торгов уведомляет залогодателя и залогодержателя о проведении торгов и публикует соответствующее извещение в официальном периодическом издании субъекта РФ по месту нахождения недвижимого имущества.
В случае обращения взыскания на право аренды недвижимого имущества, право требования участника долевого строительства или недвижимое имущество стоимостью более чем пятисот тысяч рублей организатор торгов привлекает оценщика для определения начальной продажной
цены заложенного имущества.
Начальная продажная цена на открытых торгах устанавливается равной восьмидесяти процентам рассчитанной оценщиком стоимости недвижимого имущества.
Вырученные от реализации заложенного имущества деньги распределяются между залогодержателями. Требования последующего залогодержателя оплачиваются только после полного удовлетворения требований
предшествующих залогодержателей.
164
Оставшиеся после удовлетворения требований залогодержателей
деньги направляются на оплату требований других кредиторов залогодателя. Остаток денег после оплаты требований всех кредиторов возвращается залогодателю.
Особый случай – обращение взыскания на жилое помещение, принад-
лежащее залогодателю – физическому лицу и находящееся в ипотеке в качестве обеспечения возврата ипотечного кредита, предоставленного для
приобретения данного жилья. Даже если вырученных от продажи жилья
денег окажется недостаточно для удовлетворения требований кредиторазалогодержателя, то обязательства такого заемщика – физического лица
перед кредитором-залогодержателем все равно прекращаются. Недостающую сумму кредитору-залогодержателю компенсируют страховой выплатой, полагающейся ему по договору страхования ответственности заемщика или по договору страхования финансового риска кредитора.
В случае обращения взыскания на заложенные жилые помещения
и их продажи залогодатель и другие лица, проживающие в этих жилых
помещениях, теряют право пользования ими.
Контрольные вопросы к главе 7
1. Назовите субъектов ипотечных отношений. Охарактеризуйте их
права и обязательства.
2. С какого момента договор об ипотеке вступает в силу?
3. Что такое предшествующая ипотека и последующая ипотека?
4. Какие права ее законного владельца удостоверяет закладная?
5. Какие сведения должны содержаться в закладной?
6. Какими способами осуществляется внесение изменений в содержа-
ние документарной закладной?
7. Расскажите о порядке составления электронной закладной.
8. Что такое обездвиженная закладная?
9. Как осуществляется передача прав на документарную закладную?
165
10. Поясните порядок обращения взыскания на предмет ипотеки на
основании исполнительной надписи нотариуса.
11. Как определяется начальная продажная цена заложенной недви-
жимости на открытых торгах?
12. Куда направляются вырученные от реализации заложенного иму-
щества деньги?
ГЛАВА 8. МОДЕЛИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
8.1. Сущность моделей ипотечного кредитования и их типы
Основная проблема ипотечного кредитования заключается в несоответствии привлекаемых банком финансовых ресурсов и выдаваемых им
ипотечных кредитов по срокам. Ипотечные кредиты выдаются банком на
длительный срок, как минимум, на несколько лет, а очень часто, на несколько десятков лет. Финансовые ресурсы из традиционных источников
привлекаются банком на гораздо более короткий срок.
Под моделью ипотечного кредитования понимается механизм формирования ресурсной базы банка для выдачи ипотечных кредитов.
Модели ипотечного кредитования различаются по способу рефинансирования ипотечных кредитов, позволяющему банку обеспечивать выдачу долгосрочных кредитов необходимыми финансовыми ресурсами.
Если говорить более конкретно, то модели ипотечного кредитования
отличаются друг от друга по трем параметрам:
– связь системы ипотечного кредитования с финансовым рынком;
– масштабы привлечения финансовых ресурсов;
– наличие предварительных условий для получения кредита.
В соответствии с выделенными параметрами различают три модели
ипотечного кредитования:
– автономная;
– ограниченно-открытая;
– расширенная.
166
Первая модель ипотечного кредитования – это автономная модель.
Основные характеристики автономной модели ипотечного кредито-
вания:
1) для формирования финансовых ресурсов, необходимых для выдачи
ипотечных кредитов, не привлекаются средства на открытом рынке;
2) финансовые ресурсы, необходимые для выдачи ипотечных креди-
тов, формируются за счет сбережений будущих заемщиков;
3) прежде чем получить ипотечный кредит, заемщик в течение определенного периода времени вносит денежные средства в ссудосберегательную организацию (разновидность кредитной организации), которая в будущем станет его кредитором. В общем случае заемщик в течение 5 лет вносит от 30 до 50 % от стоимости планируемого к покупке объекта недвижимости,
4) только по истечении временного отрезка, в течение которого заемщик вносит необходимые денежные средства в ссудо-сберегательную организацию, он получает возможность взять недостающую сумму в виде
ипотечного кредита.
Автономная модель ипотечного кредитования имеет ряд преимуществ
по сравнению с другими моделями.
Во-первых, ссудо-сберегательная организация до предоставления ипо-
течного кредита способна проверить кредитоспособность заемщика, так как
на протяжении определенного периода времени до выдачи кредита ему
необходимо вносить определенные суммы средств в эту организацию.
Во-вторых, при автономной модели ставки по ипотечным кредитам
являются более низкими по сравнению с другими моделями.
В-третьих, в рамках автономной модели ставки по ипотечному креди-
ту не зависят от колебаний рыночных ставок.
К недостаткам автономной модели можно отнести следующие:
– ограниченность средств, накапливаемых будущими заемщиками,
а следовательно, ограниченность средств, выдаваемых в качестве ипотечных кредитов;
167
– в случае существенного повышения ставок по вкладам в коммерче-
ских банках изъятие вкладчиками своих средств из ссудо-сберегательных
организаций, что может привести к кризису автономной модели ипотечного кредитования.
Вторая модель ипотечного кредитования – это ограниченно-открытая
модель.
Основные характеристики ограниченно-открытой модели ипотечного
кредитования:
1) выданные ипотечные кредиты в рамках данной модели не рефинансируются посредством ипотечных ценных бумаг, размещаемых на открытом (фондовом) рынке;
2) ресурсную базу ипотечного кредитования в данной модели составляют средства, привлекаемые банками на счета различной срочности –
от расчетных счетов и счетов до востребования до более длительных по
срокам депозитных вкладов физических и юридических лиц;
3) ипотечные кредиты банки выдают наравне с осуществлением иных
банковских операций;
4) отсутствует период накопления заемщиком средств, он заменяется
первоначальным стартовым платежом заемщика.
В качестве «плюсов» ограниченно-открытой модели можно выделить
следующие преимущества.
Во-первых, по сравнению с автономной моделью ограниченнооткрытая модель существенно расширяет масштабы ипотечного кредитования.
Во-вторых, в отличие от расширенной модели применение ограниченно-открытой модели ипотечного кредитования возможно в тех странах, где еще не сформирована развитая инфраструктура рынка ипотечных
ценных бумаг.
Основным недостатком ограниченно-открытой модели является рассогласованность в сроках, на которые банк привлекает средства, со сроками, на которые он размещает средства, выдавая ипотечные кредиты. Как
168
следствие, возникает проблема поддержания текущей ликвидности банка.
При увеличении доли ипотечных кредитов в кредитном портфеле банка
проблема может обостриться до такой степени, что банк становится не
способным самостоятельно регулировать свою текущую ликвидность,
опираясь только на собственные ресурсы и привлекаемые по депозитам
вклады. В этом случае банк вынужден обращаться за помощью к государству для получения дополнительных финансовых ресурсов.
Еще одна проблема ограниченно-открытой модели состоит в том, что
ставки по выдаваемым ипотечным кредитам устанавливаются при этой
модели в зависимости от состояния финансового рынка в целом и рынка
банковских кредитов в частности. Они, как правило, выше по сравнению
с автономной моделью и подвержены значительным колебаниям.
Третья модель ипотечного кредитования называется «расширенная».
Основные элементы расширенной модели:
1) банк под выданные ипотечные кредиты осуществляет эмиссию
ипотечных облигаций и других видов ипотечных ценных бумаг, обеспеченных правом требования по ипотечным кредитам. Процесс трансформации ипотечных кредитов в ипотечные ценные бумаги называется секьюритизацией;
2) выпущенные банком ипотечные ценные бумаги в конечном счете
обеспечены залогом недвижимого имущества, которое было приобретено
заемщиками на полученные ими ипотечные кредиты;
3) ипотечные ценные бумаги приносят своим владельцам купонный
доход, источником которого являются уплаченные заемщиком проценты
по ипотечному кредиту;
4) банки зарабатывают на разнице процентов по выданным ими ипо-
течным кредитам и эмиссированным ими ипотечным ценным бумагам,
а также на платежах за обслуживание заемщиков, которые продолжают
погашать взятые ими ипотечные кредиты;
5) разместив ипотечные ценные бумаги на фондовом рынке, банки
получают новые финансовые ресурсы для дальнейшего ипотечного кредитования.
169
В зависимости от способа выпуска ипотечных ценных бумаг расширен-
ная модель ипотечного кредитования может быть одно- или двухуровневой.
При одноуровневой модели банк, выдавший ипотечные кредиты, са-
мостоятельно размещает выпускаемые им ипотечные ценные бумаги на
фондовом рынке.
При двухуровневой модели кредитные организации для размещения
эмитируемых ипотечных ценных бумаг прибегают к помощи посредников, называемых ипотечными агентами.
Расширенная модель ипотечного кредитования позволяет преодолеть
недостатки как автономной, так и ограниченно-открытой моделей. Основными преимуществами автономной модели являются следующие.
Во-первых, для ипотечного кредитования банки могут привлекать не-
ограниченный объем средств.
Во-вторых, при расширенной модели обеспечивается согласованность
сроков, на которые банки привлекают средства путем выпуска ипотечных
ценных бумаг, и сроков, на которые они размещают средства, выдавая
ипотечные кредиты.
Основным недостатком расширенной модели является то, что реали-
зация данной модели возможна только при наличии развитого рынка ипотечных ценных бумаг (большое количество инвесторов) и эффективной
инфраструктуры фондового рынка (регистраторы, депозитарии, организаторы торговли на рынке ценных бумаг и другие профессиональные участники фондового рынка, а также созданные ими институты).
8.2. Жилищные накопительные кооперативы
и строительные сберегательные кассы как основа
развития автономной модели ипотечного кредитования в России
В постсоветской России развитие получили все три модели ипотечно-
го кредитования: автономная, ограниченно-открытая и расширительная.
При автономной модели основным источником формирования де-
нежных ресурсов, направляемых на предоставление ипотечных кредитов,
170
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]