Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Экономика недвижимости. Учебное пособие-1
.pdf
ство параметров: развитость инфраструктуры, наличие коммуникаций
и т. д. Легче всего получить земельный участок в тех районах города, где
построено мало домов и планируется возведение еще ряда жилых домов.
В той части города, где плотность застройки высока, получить участок
намного сложнее.
Застройщик приобретает выбранный под строительство многоквар-
тирного дома земельный участок в собственность либо берет его в аренду.
Соответственно с собственником земельного участка застройщик заключает договор купли-продажи или договор аренды.
Этот этап завершается получением застройщиком правоустанавлива-
ющих документов на выбранный под строительство многоквартирного
дома земельный участок.
Этап 2: проектирование многоквартирного дома и разработка про-
ектной декларации.
В рамках данного этапа осуществляется проведение инженерных
изысканий, которые выполняются для подготовки проектной документации. Цель проведения инженерных изысканий – обеспечить безопасное
использование земельных участков и получение следующей информации:
– о природных условиях территории, на которой будет осуществлять-
ся строительство, и факторах техногенного воздействия на окружающую
среду, а также о прогнозе их изменения;
– необходимой для обоснования компоновки здания, принятия кон-
структивных и объемно-планировочных решений в отношении этого здания, проектирования его инженерной защиты и разработки мероприятий
по охране окружающей среды;
– необходимой для проведения расчетов оснований, фундаментов
и конструкций здания, его инженерной защиты, выполнения земляных работ и т. д.
Процесс подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства, строящимся в границах принадлежащего застройщику или иному правообладателю земельного участка, называется архитектурно-строительным проектированием.
51
В общем случае проектная документация объектов капитального
строительства содержит следующие разделы:
1) пояснительная записка с исходными данными для архитектурностроительного проектирования, в том числе с техническими условиями
подключения к сетям инженерно-технического обеспечения;
2) схема планировочной организации земельного участка;
3) разделы, содержащие архитектурные, функционально-технологические, конструктивные, инженерно-технические решения и мероприятия,
направленные на обеспечение соблюдения технических регламентов, санитарно-эпидемиологических требований, требований в области охраны окружающей среды, требований антитеррористической защищенности объектов
и т. д.;
4) проект организации строительства объектов капитального строительства;
5) требования к обеспечению безопасной эксплуатации объектов капитального строительства;
6) сведения о нормативной периодичности, объеме и составе выполнения работ по капитальному ремонту объекта капитального строительства, необходимых для обеспечения безопасной эксплуатации данного
объекта.
Проектная документация объектов капитального строительства и ре-
зультаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой
проектной документации, подлежат экспертизе.
Проектная декларация – это документ, включающий информацию
о застройщике и о проекте строительства и определяющий объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц
для строительства многоквартирных домов.
В проектной декларации содержится следующая информация:
1) о застройщике: наименование застройщика; место его нахождения;
лицо, исполняющее функции единоличного исполнительного органа застройщика; аффилированные лица застройщика; членство застройщика
52
в саморегулируемых организациях в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования и т. д.;
2) проекте строительства: о количестве и видах строящихся в рамках
проекта объектов капитального строительства, их местоположении, основных характеристиках, сумме общей площади всех жилых и нежилых
помещений и т. д.;
3) разрешении на строительство и правах застройщика на земельный
участок, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома;
4) планируемых элементах благоустройства территории и планируемом
подключении многоквартирных домов к сетям инженерно-технического
обеспечения и связи;
5) примерном графике реализации проекта строительства, включающем информацию об этапах и о сроках его реализации, планируемой стоимости строительства многоквартирного дома;
6) способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору и о банке, в котором участниками долевого строительства должны
быть открыты эскроу-счета в случае размещения таких средств на эскроусчетах, а также об уплате обязательных взносов застройщика в компенсационный фонд.
Застройщик обязан до заключения договора с первым участником долевого строительства в своем личном кабинете в единой информационной
системе жилищного строительства заполнить электронную форму проектной декларации и направить ее в уполномоченный орган исполнительной
власти субъекта РФ. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ в течение тридцати дней со дня получения проектной декларации
выдает застройщику заключение о соответствии застройщика и проектной
декларации установленным требованиям или отказывает в выдаче такого
заключения.
Для строительства многоквартирного дома застройщик должен получить разрешение на строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной
53
документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка.
Как правило, разрешение на строительство выдается органом местно-
го самоуправления по месту нахождения земельного участка. В частности,
в городе Омске муниципальная услуга по подготовке и выдаче разрешений на строительство объектов капитального строительства предоставляется Администрацией города Омска в лице уполномоченного структурного подразделения Администрации города Омска – департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска.
Этап 3: подготовительный этап строительства («нулевой цикл»).
В рамках данного этапа выполняются следующие работы:
– подготовка строительной площадки (ограждение земельного участ-
ка, расчистка территории, снос существующих строений, прокладка временных дорог и необходимых коммуникаций, устройство временных бытовых, складских и других помещений и т. д.);
– разметка осей здания, которая осуществляется с использованием
точных современных измерительных приборов;
– земляные работы (рытье котлована под фундамент, прокладка
траншей под коммуникации, забивка пробных и основных свай и т. д.);
– фундаментные работы (заливка бетоном высокого качества, под-
сыпка песком и гравием и т. д.).
Этап 4: строительство жилого дома.
Этот этап включает в себя следующие работы:
– возведение наружных стен здания;
– монтаж внутренних перегородок (разделение многоэтажного дома
на отдельные квартиры), установка лифтового оборудования;
– монтаж кровли;
– установка металлопластиковых окон;
54
– устройство внутренних коммуникационных сетей (разводка света
по всем помещениям здания, прокладка канализационных труб, обустройство газоснабжения, отопления, снабжения холодной и горячей водой);
– устройство стяжки пола;
– внутренние отделочные работы;
– наружная отделка фасада;
– обустройство придомовой территории
Этап 5: ввод дома в эксплуатацию.
После завершения строительства объекта недвижимости подписывается акт, подтверждающий соответствие параметров построенного объекта требованиям проектной документации.
Для ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию застройщик обращается в государственный орган исполнительной власти
или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного объекта капитального строительства требованиям к строительству, разрешенному использованию земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии
с земельным и иным законодательством Российской Федерации.
Орган государственной или муниципальной власти, выдавший разрешение на строительство, в течение семи рабочих дней со дня поступления
заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обязан:
1) обеспечить проверку наличия и правильности оформления пред-
ставленных заявителем документов;
2) провести осмотр объекта капитального строительства, в ходе кото-
рого осуществляется проверка соответствия этого объекта требованиям,
указанным в разрешении на строительство, требованиям к строительству,
разрешенному использованию земельного участка и т. д.;
55
3) выдать заявителю разрешение на ввод объекта в эксплуатацию или
отказать в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.
В разрешении на ввод объекта в эксплуатацию должны быть отражены сведения об объекте капитального строительства, позволяющие осуществить государственный кадастровый учет данного объекта. Кроме того, в качестве обязательного приложения к разрешению на ввод объекта
в эксплуатацию прикладывается технический план данного объекта капитального строительства.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для
постановки на государственный учет построенного объекта капитального
строительства.
В Омске выдачу разрешений на ввод объектов капитального строительства в эксплуатацию при их строительстве осуществляет уполномоченное структурное подразделение Администрации города Омска – департамент архитектуры и градостроительства.
Департамент архитектуры и градостроительства Администрации города Омска выдает разрешения на ввод объектов капитального строительства в эксплуатацию, осуществляя следующие процедуры:
1) прием и регистрация заявления на ввод объектов капитального
строительства в эксплуатацию и прилагаемых к нему документов;
2) проверка наличия и правильности оформления представленных до-
кументов;
3) осмотр объекта капитального строительства;
4) подготовка распоряжения директора департамента архитектуры
и градостроительства о разрешении ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию;
5) регистрация и выдача разрешения на ввод объекта капитального
строительства в эксплуатацию.
Осмотр объекта капитального строительства осуществляется комиссией, созданной распоряжением директора департамента архитектуры и градостроительства. В состав комиссии входят специалисты департамента и ад-
56
министрации административного округа города Омска, на территории которого находится объект капитального строительства. В случае необходимости
к проведению осмотра привлекаются специалисты Администрации города
Омска и эксперты, владеющие специальными знаниями. Результатом осмотра является заключение комиссии о выдаче разрешения на ввод объекта
в эксплуатацию или об отказе в выдаче такого разрешения.
3.2. Субъекты долевого строительства:
права, обязанности, ответственность
К субъектам долевого строительства относятся застройщики, техни-
ческие заказчики, участники долевого строительства, уполномоченные
банки, публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства».
Первый субъект долевого строительства – это застройщик.
Застройщик в долевом строительстве – это хозяйственное общество
(общество с ограниченной ответственностью или акционерное общество),
в наименование которого включены слова «специализированный застройщик», и которое уже участвовало в строительстве многоквартирных домов,
имеет право на земельный участок, получило разрешение на строительство
многоквартирного дома на этом участке.
Требования к предыдущему опыту застройщика по возведению многоквартирных домов:
– не менее трех лет участия в строительстве многоквартирных домов;
– не менее пяти тысяч квадратных метров общей площади построенных многоквартирных домов, в отношении которых дано разрешение на
ввод в эксплуатацию.
Застройщик получает право привлекать деньги участников долевого
строительства только после выполнения определенных действий.
Во-первых, застройщик должен зарегистрировать право собственности на земельный участок, на котором планируется строительство много-
57
квартирного дома, либо договор аренды, субаренды, безвозмездного пользования в отношении этого земельного участка.
Во-вторых, застройщик должен получить разрешение на строитель-
ство многоквартирного дома.
В-третьих, застройщик должен опубликовать в установленном поряд-
ке проектную декларацию.
Для того чтобы исключить мошенничество со средствами участников
долевого строительства, право на привлечение денег этих участников
имеет только такой застройщик, финансовые возможности которого позволяют ему осуществить строительство многоквартирного дома.
В частности, к финансовым возможностям застройщика предъявля-
ются следующие требования:
1) собственные средства застройщика должны составлять не менее
10 % от проектной стоимости строительства многоквартирного дома;
2) на дату направления проектной декларации на банковском счете за-
стройщика в уполномоченном банке должны находиться денежные средства
в сумме не менее 10 % от проектной стоимости строительства, либо застройщик должен заключить кредитный договор с уполномоченным банком
по предоставлению целевого кредита на строительство многоквартирного
дома в размере не менее 40 % от проектной стоимости строительства;
3) застройщик не должен иметь обязательств по кредитам, займам,
ссудам, не связанным со строительством многоквартирных домов;
4) у застройщика не должно быть обязательств, связанных с выпуском
или выдачей ценных бумаг, за исключением акций;
5) обязательства застройщика, не связанные с привлечением денеж-
ных средств участников долевого строительства и со строительством многоквартирного дома, не должны превышать 1 % от проектной стоимости
строительства;
6) имущество застройщика не должно использоваться для обеспече-
ния исполнения собственных обязательств или обязательств третьих лиц,
не связанных с привлечением денежных средств участников долевого
строительства и со строительством многоквартирных домов;
58
7) у застройщика не должно быть обязанностей по обеспечению ис-
полнения обязательств третьих лиц;
8) застройщиком должны соблюдаться нормативы финансовой устой-
чивости.
Кроме того, застройщик, привлекающий средства дольщиков, не
должен находиться в стадии ликвидации или одной из процедур банкротства. Он не должен находиться в реестре недобросовестных поставщиков
товаров, работ, услуг для государственных и муниципальных нужд. У застройщика не должно быть долгов по налогам, сборам и другим обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы РФ.
Застройщик должен обеспечить всем участникам долевого строительства свободный доступ к информации, связанной с объектом долевого
строительства: разрешение на строительство многоквартирного дома и его
проектную декларацию, проект договора участия в долевом строительстве, условия привлечения денег участников долевого строительства, сведения о вводе в эксплуатацию многоквартирных домов, в строительстве
которых застройщик участвовал в предшествующие три года (местонахождение этих домов, сроки ввода их в эксплуатацию) и т. д.
Застройщик размещает предназначенную участникам долевого строительства информацию в единой информационной системе жилищного
строительства на сайте дом.рф.
Значительную часть этой информации застройщик должен разместить
до направления на государственную регистрацию первого договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома.
Определенные требования предъявляются к руководителю и главному бухгалтеру застройщика. К примеру, они не должны иметь неснятую
или непогашенную судимость за преступления в экономической сфере, не
должны привлекаться к субсидиарной ответственности по обязательствам
юридического лица в рамках процедуры его банкротства в течение последних пяти лет, не должны являться руководителями юридического лица – банкрота и т. д.
59
Второй субъект долевого строительства – это технический заказчик.
Застройщик вправе передать свои функции техническому заказчику.
Технический заказчик – это юридическое лицо, уполномоченное за-
стройщиком заключать договоры о выполнении инженерных изысканий,
подготовке проектной документации, строительстве, а также предоставлять необходимые материалы и документы лицам, выполняющим инженерные изыскания и подготовку проектной документации, утверждать
проектную документацию, осуществлять иные функции в рамках градостроительной деятельности.
Технический заказчик должен быть членом саморегулируемой организации соответственно в области инженерных изысканий, архитектурностроительного проектирования, строительства, реконструкции и т. д.
Третий субъект долевого строительства – это участник долевого
строительства.
Участники долевого строительства – это граждане и юридические лица, вступившие на договорной основе в отношения по привлечению их
денежных средств для долевого строительства многоквартирных домов
и иных объектов недвижимости.
Для защиты прав участников долевого строительства государство
предусмотрело следующие меры:
1. С 1 июля 2019 застройщики, заключающие договоры долевого участия в строительстве многоквартирного дома, обязаны использовать
в расчетах с участниками долевого строительства эскроу-счета.
Исключение составляют застройщики многоквартирных домов с вы-
сокой степенью готовности, которым предоставлено право привлекать
средства дольщиков без использования эскроу-счетов и после 1 июля
2019 года. Высокая степень готовности многоквартирного дома подтверждается двумя показателями:
– реализация участникам долевого строительства не менее 10 % общей площади жилых и нежилых помещений и машино-мест, указанных
в проектной декларации;
– степень готовности проекта строительства не менее 30 %.
60
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]