Экономика недвижимости. Учебное пособие

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

НОВОСИБИРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ (СИБСТРИН)

Е.Б. Денисенко

ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ

Учебное пособие

НОВОСИБИРСК 2016

5.ВИДЫ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ И ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ ЕЕ ОПРЕДЕЛЕНИЯ

5.1.Понятие стоимости недвижимости, цены и затрат. Основные факторы, влияющие на стоимость

3

ВВЕДЕНИЕ

Переход народного хозяйства к рыночной экономике и формирование в России рынка недвижимости привели к развитию такой учебной дисциплины, как «Экономика недвижимости». Необходимость изучения данной дисциплины, обусловлена тем, что недвижимость является объектом частных, общественных и государственных интересов и знание базовых основ функционирования сферы недвижимости необходимо при любом общественном устройстве.

Экономика недвижимости – это совокупность различных процессов, а также работ и услуг по производству, использованию, обмену и изменению полезных свойств объектов недвижимости.

Задача курса состоит в изучении экономической сущности недвижимого имущества как особого вида активов в рыночной экономике, в изучении теории и специфики функционирования рынка недвижимости как важной сферы предпринимательства.

Предлагаемое учебное пособие знакомит студентов с понятием недвижимости, с существующими видами стоимости недвижимого имущества и принципами ее определения. Кроме того, пособие раскрывает содержание процесса оценки стоимости недвижимости и используемых при оценке стоимости подходов и методов в условиях рыночных отношений.

Ознакомление с данным учебным пособием позволит студентам, изучающим дисциплину «Экономика недвижимости», приобрести знания, необходимые для работы на современном этапе развития рынка.

4

1. СУЩНОСТЬ И ОСНОВНЫЕ ПРИЗНАКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Формирование рынка недвижимости как сектора экономики в России связывают с началом проведения экономических реформ в 90-х годах ХХ века. Понятие «недвижимость» («недвижимое имущество») было введено в экономический и правовой оборот в 1990 г. в связи с принятием «Закона о собственности

вСССР», согласно которому признавалось понятие частной собственности и для земельных участков, зданий, сооружений и их обособленных частей – помещений.

Статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно,

втом числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество» [4].

Вроссийском законодательстве понятие «недвижимое имущество» включает в себя как бы две составляющие – « недвижимость по природе» и «недвижимость по закону». Собственно земельные участки, здания, сооружения и т.д. – это и есть «недвижимость по природе». Под «недвижимостью по закону» понимаются приравненные к недвижимому имуществу движимые вещи (воздушные и морские суда и др.) по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов.

Недвижимость существует в единстве физических, экономических и правовых свойств и выполняет важную социальную роль в жизнедеятельности общества. Причем если физические, экономические и правовые свойства недвижимости можно охарактеризовать конкретными характеристиками (табл. 1), то в отношении социальных свойств скорее стоит говорить о социальной роли, которую выполняет недвижимость в общественной

5

и экономической жизни. Таким образом, социальная роль недвижимости состоит в том, что между членами общества возникают различные взаимоотношения по поводу недвижимости, поскольку она удовлетворяет множество человеческих потребностей.

6

Остановимся более подробно на недвижимости, которая представляет собой земельные участки, имеющиеся на них улучшения и принадлежности.

Если говорить о развитом объекте недвижимого имущества, то он включает в себя три основных элемента: землю (земельный участок), усовершенствования (улучшения) земли и принадлежности недвижимого имущества [9, с. 11].

Земля (земельные участки) – это часть земной поверхности, имеющая юридически и геодезически определенные границы.

Улучшения – это любые произведенные с землей изменения, в качестве которых могут выступать как усовершенствования самой земли в результате произведенных на ней работ (мелиорация, дренаж, инженерная подготовка к застройке), так и построенные на земле объекты капитального строительства.

Принадлежности недвижимости – это движимые по природе вещи, прикрепленные к недвижимости (земельному участку, зданию) и являющиеся его неотъемлемой (технологически или по закону, договору) частью [9, с. 11–13 ].

Таким образом, недвижимость – это сложное и многогранное понятие, требующее тщательного рассмотрения и анализа.

7

2. КЛАССИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Недвижимость является сложным объектом с различных точек зрения (физической, экономической, правовой), обладает множеством характеристик, что затрудняет процесс однозначной идентификации и классификации.

Классификация объектов недвижимости способствует более успешному их изучению.

Классифицировать (т.е. выделять те или иные однородные группы) объекты недвижимости можно по различным признакам. Признаки классификации – наиболее существенные и практически важные свойства и характеристики объектов недвижимости, служащие основанием для их группировки или деления.

Можно выделить два основных направления классификации объектов недвижимости, которых придерживается большинство исследователей в сфере недвижимости, – классификация по характеру использования и по ряду конкретных характеристик.

В силу сложности состава объектов недвижимости, их классификация по характеру использования проводится по основным элементам недвижимости – земельным участкам и улучшениям.

Различия в использовании земельных участков в поселениях и вне поселений отражены на рис. 1.

ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ

Рис. 1. Классификация земель по характеру использования

8

Классификация улучшений (прежде всего здесь имеются в виду объекты капитального строительства) предполагает деление недвижимости исходя из возможности проживания на жилую и нежилую (рис. 2).

Рис. 2. Классификация зданий по целям использования

К коммерческой недвижимости, как правило, относят объекты, которые позволяют собственнику получать доход от их непосредственного использования. Чаще всего получаемый собственником доход представлен поступлениями от сдачи в аренду данных объектов.

Промышленная недвижимость включает в себя объекты инфраструктуры и капитального строительства, создающие ус-

9

ловия для хозяйственной деятельности. То есть доход от объектов промышленной недвижимости носит косвенный характер: собственник получает его через доход от ведения бизнеса на данных площадях.

Классификация по ряду конкретных характеристик осуществляется с учетом множества признаков. В литературе наиболее часто можно встретить следующие признаки классификации: по масштабу и размеру, по степени готовности к эксплуатации, по местоположению, по качеству, по инвестиционной мотивации, по типу прав собственности, по степени специализации и пр. Рассмотрим некоторые из них.

По происхождению недвижимость может быть разделена на естественные (природные) и искусственные объекты (или постройки). Опираясь на данное деление, проводится классификация объектов недвижимости исходя из целей их использования – отдельно рассматриваются варианты использования земельных участков и имеющихся на них построек.

По степени пригодности к эксплуатации различают пригодные (готовые) к эксплуатации объекты недвижимости и не пригодные к эксплуатации объекты (объекты недвижимости, требующие реконструкции или капитального ремонта, а также незавершенные объекты недвижимости).

По степени специализации недвижимость делится на специализированную и неспециализированную [16].

Специализированная недвижимость – это недвижимость, которая в силу своего специального характера редко, если вообще когда-либо, продается на открытом рынке для продолжения существующего использования одним владельцем, кроме случаев, когда она реализуется как часть использующего ее бизнеса. Специальный характер недвижимости может быть обусловлен ее конструктивными особенностями, специализацией, размером, местоположением или сочетанием этих факторов.

Неспециализированная недвижимость – это недвижимость, на которую существует всеобщий спрос с учетом возможной модернизации и с которой регулярно совершаются сделки на открытом рынке.

10