Экономика недвижимости. Учебное пособие

«Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [20] и федеральными стандартами оценки [21–24 ].

Отчет об оценке составляется на бумажном носителе и/или в форме электронного документа в соответствии с законодательством Российской Федерации.

При составлении отчета об оценке необходимо придерживаться [23]:

а) принципа существенности – в отчете должна быть из-

ложена вся информация, существенная для определения стоимости объекта оценки;

б) принципа обоснованности – информация, приведенная

вотчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

в) принципа однозначности – содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Более подробно требования к содержанию отчета об оценке представлены в ФСО № 3 [23].

Вотчете об оценке должны быть указаны дата составления отчета и его номер. Вне зависимости от вида объекта оценки,

вотчете об оценке должны содержаться следующие сведения:

а) задание на оценку; б) применяемые стандарты оценки;

в) сведения о заказчике оценки и об оценщике; г) допущения и ограничительные условия, использованные

оценщиком при проведении оценки; д) информация обо всех привлеченных к проведению оцен-

ки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах, с указанием их квалификации и степени участия в проведении оценки объекта оценки;

е) основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должны содержаться: основание для проведения

41

оценщиком оценки объекта оценки; общая информация, идентифицирующая объект оценки; результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке; итоговая величина стоимости объекта оценки; ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости;

ж) описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки;

з) анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость;

и) описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке. В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта, используемые подходы к оценке и методы в рамках каждого из применяемых подходов, а также соответствующие расчеты. При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки;

к) описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов с помощью различных подходов, а также при использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, с целью определения итоговой величины стоимости, либо признание в качестве итоговой величины стоимости результата, полученного с использованием одного из подходов.

В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии

42

документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также документы технической инвентаризации, заключения экспертиз, а также другие документы по объекту оценки (при их наличии).

Документы, предоставленные заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должны быть подписаны уполномоченным на то лицом и заверены в установленном порядке. К отчету прикладываются их копии.

Если в качестве информации, существенной при расчете стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации).

43

7.ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

СИСПОЛЬЗОВАНИЕМ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА

Согласно ФСО № 1 [21] сравнительный подход – это совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта недвижимости путем его сравнения с объектамианалогами, в отношении которых имеется информация о ценах свершившихся или потенциальных сделок (цены предложения).

Сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и/или предложений [24].

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах (активный рынок) и характеристиках объектов-аналогов. При этом критерием для выбора объектов-аналогов является аналогичное наиболее эффективное использование. Однако применение сравнительного подхода не всегда возможно, так как не всегда удается найти необходимые данные для проведения оценки.

Реализация сравнительного подхода проводится в несколько этапов:

1.Отбор объектов-аналогов, выбор единиц сравнения и проведение сравнительного анализа объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения.

2.Корректировка ценообразующих характеристик объек- тов-аналогов.

3.Анализ скорректированных цен аналогов и формирование предварительного заключения о стоимости объекта оценки

врамках сравнительного подхода.

Остановимся подробнее на каждом этапе.

На первом этапе проводится отбор объектов-аналогов. Объектом-аналогом признается объект недвижимости, для которого выполняются следующие условия:

−относится к одному с оцениваемым объектом сегменту

рынка;

−сопоставим с оцениваемым объектом недвижимости по основным ценообразующим факторам;

44

− ценообразование по каждому из ценообразующих факторов должно быть единообразным.

Обычно при проведении оценки отбирается от трех до семи аналогов. В отношении объектов-аналогов описывается объем доступных рыночных данных и правила отбора аналогов.

Очевидно, что выбранные аналоги будут отличаться от объекта оценки по каким-либо характеристикам. В зависимости от указанных характеристик осуществляется выбор единиц сравнения. Единица сравнения – это некий общий знаменатель, позволяющий сравнивать между собой оцениваемый объект недвижимости и объекты-аналоги разной величины. Выбор единицы сравнения зависит от сегмента рынка, поэтому в качестве единиц сравнения принимают типичные удельные показатели стоимости, в частности, цену или арендную плату за единицу площади или единицу объема. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения.

Далее необходимо проведение сравнительного анализа объекта оценки и каждого объекта-аналога по элементам сравнения.

Элемент сравнения можно определить как группу ценообразующих характеристик или факторов, оказывающих существенное влияние на стоимость недвижимости. Элементы сравнения могут формироваться в зависимости от цели оценки, профессионального суждения оценщика и т.д. Основных элементов может быть четыре (в зависимости от четырех групп факторов), а может быть гораздо больше. Традиционно выделяют следующие элементы сравнения:

∙передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

∙условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

∙условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

45

∙условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);

∙вид использования и/или зонирование;

∙местоположение объекта;

∙физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;

∙экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);

∙наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;

∙другие характеристики (элементы), влияющие на стои-

мость.

При этом следует помнить, что один элемент сравнения может включать в себя несколько ценообразующих факторов, уточняющих анализируемый элемент сравнения.

На втором этапе проводится корректировка значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения его характеристик

ихарактеристик оцениваемого объекта недвижимости. Основной вопрос, на который необходимо ответить на дан-

ном этапе: сколько стоил бы аналог, обладай он теми же характеристиками, что и объект оценки?

Для ответа на данный вопрос, в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации, могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и др.), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и др.), а также их сочетания.

При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и/или предложений с объектами-

46

аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.

При использовании качественных методов оценки стоимости недвижимости корректировки в цены аналогов часто вносятся в направлении изменения цены. При такой корректировке определяется влияние на цену аналога определенных характеристик, является ли оно превышающим, равным или недостаточным по отношению к объекту оценки (дороже – дешевле).

Использование количественных методов оценки чаще всего предполагает применение методов количественных корректировок и регрессионного анализа.

При применении метода количественных корректировок каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом по ценообразующим факторам (элементам сравнения) и выявляются различия объектов по этим факторам. Далее цена объек- та-аналога или его единица сравнения корректируется по выявленным различиям путем внесения поправок. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Поправки в стоимость аналогичных объектов недвижимости или их единиц сравнения могут вноситься в коэффициентах, процентах и денежных суммах. Величина поправок может быть определена:

−методом экспертных оценок;

−методом парных продаж;

−методом анализа характеристик недвижимости и сферы ее окружения;

−статистическими методами.

В методе парных продаж парной продажей называется продажа двух объектов, идентичных почти во всем, за исключением одной либо нескольких характеристик. Предполагается, что именно разница этих характеристик обусловливает разницу

47

вцене объектов. Следовательно, сравнивая цены объектов парной продажи, можно рассчитать поправку на отличающиеся характеристики, которую можно распространить и на другие объекты данного сегмента рынка.

Метод анализа характеристик недвижимости и сферы ее окружения позволяет определить величину поправки при недостатке информации для применения метода парных продаж. Опирается на данные, не относящиеся непосредственно к объекту оценки или его аналогу.

Статистические методы основаны на анализе значительных выборок из баз данных с использованием математического аппарата, методов статистики и регрессионного анализа. Предполагается, что существует формальная зависимость между вариацией цены и вариацией характеристик.

При применении методов регрессионного анализа, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструируется модель ценообразования, соответствующая рынку этого объекта, по которой определяется расчетное значение искомой стоимости. При этом значения коэффициентов при переменных

вуравнении регрессии будут показывать влияние каждого фактора или характеристики, которые, по мнению оценщика, оказывают существенное влияние на стоимость объекта.

На третьем этапе скорректированные цены аналогов анализируются и выносится итоговое заключение о величине стоимости оцениваемого объекта в рамках сравнительного подхода.

48

8.ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

СИСПОЛЬЗОВАНИЕМ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

ФСО № 1 [21] определяет доходный подход как совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект способен приносить,

атакже связанные с ним расходы.

Врамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода.

Однако, вне зависимости от применяемого метода расчета, доходный подход реализуется в следующей последовательности:

1. Определение периода прогнозирования.

2. Прогнозирование будущих доходов.

3. Определение величины ставки капитализации.

4. Капитализация дохода.

На первом этапе устанавливается период прогнозирования, под которым понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов.

Продолжительность прогнозного периода зависит от ожидаемого времени достижения объектом недвижимости стабилизации доходов или прекращения их поступления.

При установлении величины периода прогнозирования необходимо отличать его значение от значений периода владения и от срока экономически полезной жизни объекта.

Период владения – это время, в течение которого собственник удерживает за собой права на объект. Срок экономически полезной жизни объекта – это период времени, в течение кото-

рого улучшения дают вклад в стоимость собственности [26, с. 134]. В течение экономической жизни объект может несколько раз сменить собственника. Период прогнозирования не может быть больше периода владения.

49

На втором этапе доходного подхода осуществляется прогнозирование будущих доходов. Считается, что выгода от владения недвижимостью включает право получать все регулярные доходы во время владения (эксплуатации) и доход от продажи собственности (реверсия). Поэтому на данном этапе необходимо исследовать способность объекта недвижимости приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов после периода прогнозирования.

Для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи [24].

Доходы от операционной (эксплуатационной) деятельности прогнозируются путем составления отчета о доходах и расходах. При этом используются как ретроспективные данные, так

ипрогнозные. Главное условие – нельзя сравнивать потоки денежных средств, рассчитанные на разной основе (на основе ретроспективных данных и на основе прогнозных). Отчет о доходах

ирасходах составляется в три шага.

Шаг 1. Прогнозирование доходов [16, с. 242–250 ].

1.1.Определение величины потенциального валового дохода.

Потенциальный валовый доход – это доход, который можно получить от недвижимости при полной занятости площадей без учета потерь и расходов. Обычно для расчета используют рыночные данные.

1.2.Определение величины убытков от вакансий и неплатежей.

Убытки от вакансий и неплатежей – это потери, воз-

никающие от неполной занятости объекта и неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами.

1.3.Определение величины иных доходов.

К иным доходам относятся доходы, получаемые от функционирования недвижимости, но не входящие в арендную плату (доход от пользования гаражом, автостоянкой, складом и т.д.).

1.4.Определение величины эффективного валового дохода.

50