Экономика недвижимости. Учебное пособие

Таблица 2 Факторы, существенно влияющие на функционирование

рынка недвижимости

Указанные группы факторов влияют на стоимость объектов недвижимости на нескольких уровнях. В качестве основных

21

уровней влияния можно выделить федеральный, региональный, местный и уровень непосредственного окружения объекта недвижимости. Количество факторов, действующих на каждом уровне, определяется особенностями объекта, его местоположением, специализацией и т.д. Чем ниже уровень, тем большее количество факторов оказывает влияние, тем более тщательный учет требуется. При этом следует помнить, что указанный перечень уровней влияния факторов не является конечным. Возможно появление промежуточных уровней влияния. Например, рассматривая местный уровень влияния в масштабах города, следует учитывать более мелкие подуровни – в масштабах района, микрорайона, отдельной улицы и т.д. Или, например, объединение регионов в рамках каких-либо соглашений, партнерств и пр. может оказывать существенное влияние на стоимость.

5.2. Цели оценки недвижимости. Виды стоимости недвижимости

Согласно ФСО № 2 [22] целью оценки является определение одного из четырех видов стоимости объекта оценки:

∙рыночной стоимости;

∙инвестиционной стоимости;

∙ликвидационной стоимости;

∙кадастровой стоимости.

В соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [20] при расчете рыночной стоимости определяется наиболее вероятная цена, по которой объект недвижимости может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

∙одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

∙стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки

идействуют в своих интересах;

22

∙оцениваемый объект недвижимости представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов;

∙цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект недвижимости и принуждения к совершению сделки

вотношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

∙платеж за объект недвижимости выражен в денежной

форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания максимального числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки – наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

При расчете инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта [22].

В отличие от рыночной стоимости, которая учитывает требования рынка при соблюдении независимости, разумности, информированности сторон сделки, инвестиционная стоимость учитывает вполне конкретные инвестиционные цели использо-

23

вания объекта, устанавливаемые предпринимателем. При этом учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

Инвестиционная стоимость может использоваться для измерения эффективности инвестиций.

При расчете ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным [22].

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости [22].

Полученные в результате проведения оценки величины стоимости могут использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении

вуставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации и приватизации предприятий, разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений и в иных случаях.

Указанные четыре вида стоимости определяются профессиональными оценщиками в ходе проведения оценки. Однако это далеко не полный перечень видов стоимости, используемых

вотношении недвижимости. Например, для целей бухгалтерского учета и отражения в отчетности в отношении недвижимости могут определяться:

24

∙первоначальная стоимость объекта недвижимости – это стоимость объекта, по которой он принимается к учету. В отношении объектов недвижимости, приобретенных за плату, первоначальная стоимость – это сумма фактических затрат на приобретение, сооружение и изготовление объекта, за исключением возмещаемых налогов, а также затраты на приведение его в состояние, пригодное для использования;

∙остаточная стоимость объекта недвижимости – это разница между первоначальной стоимостью и начисленной амортизацией;

∙восстановительная стоимость – это сумма затрат в ры-

ночных ценах на определенную дату на создание объекта как нового (без учета накопленного износа).

Кроме того, в отношении недвижимости могут определяться:

∙инвентаризационная стоимость – это восстановитель-

ная стоимость объекта с учетом износа и динамики роста цен на строительную продукцию, работы и услуги. Инвентаризационная стоимость учитывает только стоимость конструкции объекта, но не учитывает стоимость земельного участка. Определяется органами технической инвентаризации;

∙стоимость для целей страхования – это стоимость пол-

ного возмещения ущерба имуществу исходя из условия полного замещения элементов зданий и сооружений, которые могут быть повреждены в результате наступления страхового случая. Рассчитывается в соответствии с методиками, действующими в сфере государственного и частного страхования;

∙стоимость для целей налогообложения – это стоимость объекта, используемая для определения налогооблагаемой базы. Рассчитывается в соответствии с методиками, утвержденными

всфере налогообложения.

Кроме указанных могут определяться и иные виды стоимости.

5.3. Принципы определения стоимости недвижимости

Для более достоверного определения величины стоимости недвижимости необходимо учитывать единый набор принципов оценки, которые тесно связаны между собой.

25

Принципы оценки – методические правила, которые позволяют правильно оценить, как все многообразие факторов, присущее рынку недвижимости, влияет на стоимость недвижимости. Наиболее распространенная сегодня классификация принципов учитывает взаимодействие субъекта сделки с ее объектом в условиях рынка [9, с. 112]. Следовательно, можно выделить три группы принципов (рис. 4):

ПРИНЦИП НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Рис. 4. Принципы оценки недвижимости и их взаимосвязи

Принцип наиболее эффективного использования занимает особое место и является синтезом принципов трех групп.

Первая группа принципов основана на представлениях пользователя и включает в себя принципы полезности, замещения и ожидания.

Принцип полезности заключается в том, что объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-либо пользователю и может быть использован для реализации определенных функций или личных потребностей.

Принцип замещения – максимальная цена недвижимости определяется минимальными затратами, за которые может быть приобретен другой объект аналогичной полезности. Принцип замещения используется во всех трех подходах к оценке стоимости недвижимости.

Принцип ожидания гласит, что стоимость объекта недвижимости определяется величиной текущей стоимости доходов

26

или иных выгод, которые могут быть получены в будущем от владения недвижимостью (ожидаемой полезностью). Данный принцип конкретизирует понятие полезности.

Вторая группа принципов связана с элементами недвижимости и включает в себя принципы остаточной продуктивности, вклада, возрастающих и уменьшающихся доходов, сбалансированности и экономического разделения прав.

Остаточная продуктивность измеряется как чистый доход, отнесенный к земельному участку, после того, как были оплачены затраты на остальные факторы производства – труд, капитал и предпринимательство. Принцип остаточной продуктивности гласит, что земля имеет остаточную стоимость и определенную ценность только тогда, когда имеется остаток дохода после покрытия других составляющих [6, с. 20].

Вклад – это сумма, на которую изменяется стоимость собственности (или чистый доход от нее) вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного элемента недвижимо-

сти [9, с. 114].

Согласно принципу вклада стоимость любого отдельного элемента недвижимости зависит от величины его вклада в общую стоимость или от величины ее уменьшения при его отсутствии.

В соответствии с принципом возрастающих и уменьшающихся доходов увеличение капиталовложений в недвижимость обусловливает увеличение темпов роста чистого дохода лишь до определенного предела, после которого прирост чистого дохода сокращается. Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта недвижимости. Любые последующие дополнительные капиталовложения не дадут пропорционального прироста чистого дохода, а следовательно, и пропорционального увеличения стоимости.

Принцип сбалансированности – любому типу недвижимости должно соответствовать оптимальное сочетание составляющих, которое позволит получить максимальный доход и, следовательно, более высокую стоимость объекта недвижимости.

27

Принцип экономического разделения прав применяется в случае, если права на недвижимость могут быть разделены на несколько имущественных интересов. В результате этого общая стоимость объекта должна возрасти. Схож с принципом сбалансированности: предметом его рассмотрения является оптимизация используемых имущественных прав с целью максимизации стоимости объекта.

Третья группа принципов связана с рыночной средой и включает в себя принципы зависимости, соответствия, конкуренции, изменения, принцип взаимодействия спроса и предложения.

Принцип зависимости заключается в том, что стоимость конкретного объекта недвижимости влияет на природу и величину стоимости других объектов в районе ее местоположения, а также подвержена подобному влиянию других таких объектов.

Принцип соответствия – объект недвижимости, не соответствующий существующим рыночным стандартам и требованиям, имеет меньшую стоимость.

Принцип конкуренции – когда прибыли на рынке превышают уровень, необходимый для оплаты факторов производства, на нем обостряется конкуренция, что, в свою очередь, приводит к снижению уровня чистых доходов.

Принцип изменения – стоимость недвижимости не остается постоянной, а изменяется с течением времени. Наиболее характерные типы изменений – жизненные циклы, которые затрагивают и сами объекты недвижимости, а также города, районы, отрасли и общество в целом.

Принцип взаимодействия спроса и предложения гласит,

что на рынке взаимодействие спроса и предложения определяет цены [6, с. 22].

Итоговым, синтезирующим принципом, исходя из которого производится оценка недвижимости, является принцип наиболее эффективного использования.

Наиболее эффективное использование – это такой вариант использования объекта, который правомочен юридически, возможен физически, осуществим экономически и обеспечивает самую высокую текущую стоимость объекта [9, с. 117].

28

6. СОДЕРЖАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Оценка недвижимости представляет собой процесс определения конкретного вида стоимости недвижимости.

Процесс оценки – логически обоснованная и систематизированная процедура оценки с использованием известных подходов и методов для вынесения окончательного суждения о величине стоимости.

Проведение оценки включает в себя этапы, представленные на рис. 5.

Рис. 5. Схема проведения оценки

29

Этап 1. Предварительный.

Целью данного этапа является определение базовых условий проведения оценки объекта недвижимости.

На данном этапе проводится:

−идентификация объекта оценки и его характеристик;

−определение цели оценки и вида стоимости;

−определение стандартов оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;

−установление даты оценки (это дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта недвижимости);

−установление имущественных прав на оцениваемый объект недвижимости;

−установление предполагаемого использования результатов оценки и связанных с этим ограничений;

−определение перечня допущений, на которых должна основываться оценка (допущение – это предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки или с подходами к оценке, которые не требуют проверки в процессе оценки);

−определение срока проведения оценки.

Целью оценки является определение стоимости объекта недвижимости, вид которой устанавливается в задании на оценку.

К объектам оценки относятся объекты недвижимости, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность участия в гражданском обороте [21]. Это могут быть застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству. Кроме того, объектами оценки могут выступать доли в праве на объект недвижимости [24].

30