Экономика недвижимости. Учебное пособие

[30], СП 55.13330.2011 [31]; к общественным зданиям в СП

118.13330.2012 [32], СП 160.1325800.2014 [33], СП 44.13330.2011 [34], ГОСТ 31937-2011 [35]; к зданиям производственного на-

значения в СП 56.13330.2011 [36], и т.д.

Требования к элементам, конструкциям, сооружениям также содержатся в нормативных документах, таких как СП

24.13330.2011 «Свайные фундаменты» [37], СП 17.13330.2011 «Кровли» [38] и пр.

Несоответствие характеристик объектов капитального строительства требованиям данных нормативных документов указывает на наличие износа и устареваний.

Для определения величины внешнего устаревания применяются следующие методы:

–капитализация потерь доходов, связанных с внешним воздействием на оцениваемый объект;

–сравнение продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий;

–анализ среднерыночных данных.

Общая величина износа и устареваний объектов капитального строительства определяется как сумма величин износа по всем позициям разбивки.

На четвертом этапе затратного подхода определяется прибыль предпринимателя. Вкладывая свои средства в строительство, любой инвестор ожидает получить определенный доход на вложенный капитал. Предпринимательская прибыль отражает сумму, которую инвестор ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, вложенного в строительство.

Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок.

71

На пятом этапе затратного подхода определяется величина стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их износа и устареваний:

где СТОКС – стоимость объектов капитального строительства; ЗВ(ЗЗ) – затраты на воспроизводство (замещение);

ПП– прибыль предпринимателя;

На шестом этапе затратного подхода определяется величина рыночной стоимости объекта недвижимости суммированием стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства:

72

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1.Ардзинов В. Д. Ценообразование в строительстве и оценка недвижимости : учеб. пособие / В. Д. Ардзинов, В. Т. Александров. – Санкт-Петербург : Питер, 2013. – 384 с.

2.Асаул А. Н. Экономика недвижимости : учебник для вузов по спец. «Экспертиза и управление недвижимостью» направления «Стр-во» / А. Н. Асаул. – Москва : Ассоц. строит.

вузов, 2004. – 384 с.

3.Горемыкин В. А. Экономика недвижимости : учебник для вузов по экон. спец. / В. А. Горемыкин. – Москва : Даш-

ков и К, 2003. – 836 с.

4.Гражданский кодекс РФ. Части 1, 2. Официальный текст // КонсультантПлюс. ВерсияПроф [Электронный ресурс].

5.Гранова И. В. Оценка недвижимости: тесты, задачи, практические ситуации : учеб. пособие / И. В. Гранова. – СанктПетербург : Питер, 2002. – 254 с.

6.Оценка недвижимости : учебник для вузов по спец. «Финансы и кредит» / А. Г. Грязнова [и др.] ; под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой ; Фин. акад. при Правительстве РФ, Ин-т проф. оценки. – Москва : Финансы и статистика, 2002. –

496с.

7.Калашникова Н. Ю. Экономика недвижимости : учеб. пособие / Н. Ю. Калашникова. – Архангельск : Изд-во Сев. (Аркт.) федер. ун-та, 2014. – 183 с.

8.Лобанова Е. И. Основы оценки стоимости недвижимости : учеб. пособие / Е. И. Лобанова. – 2- е изд., доп. и перераб. – Новосибирск : САФБД, 2013. – 428 с.

9.Максимов С. Н. Основы предпринимательской деятель-

10. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков : утв. распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 № 568-р // КонсультантПлюс. ВерсияПроф [Электронный ресурс].

73

11.Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков : утв. распоряжением Минимущества РФ от 10.04.2003 № 1102-р // КонсультантПлюс. ВерсияПроф [Электронный ресурс].

12.Мурзин А. Д. Недвижимость: экономика, оценка и девелопмент : учеб. пособие для студентов вузов / А. Д. Мурзин. – Ростов-на-Дону : Феникс, 2013. – 382 с.

13.Озеров Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости / Е. С. Озеров. – Санкт-Петербург : Изд-во МКС, 2003. – 422 с.

14.Савельева Е. А. Экономика и управление недвижимостью : учеб. пособие / Е. А. Савельева. – Москва : ИНФРА-М,

2013. – 336 с.

15. Стерник Г. М. Анализ рынка недвижимости для профессионалов / Г. М. Стерник, С. Г. Стерник. – Москва : Экономика,

2009. – 606 с.

16.Тарасевич Е. И. Оценка недвижимости / Е. И. Тарасевич. – Санкт-Петербург : СПбГТУ, 1997. – 422 с.

17.Теория и методы оценки недвижимости : учеб. пособие / под ред. В. Е. Есипова. – Санкт-Петербург : СПбГУЭФ,

1998. – 96 с.

18.Руководство по эксплуатации строительных конструкций производственных зданий промышленных предприятий / Центр. науч.-исслед. и проектно-эксперимент. ин-т пром. зданий

исооружений Госстроя СССР (ЦНИИпромзданий). – Москва : Стройиздат, 1981. – 56 с.

19.Рекомендации по оценке состояния и усилению строительных конструкций промышленных зданий и сооружений / Науч.-исслед. ин-т строит. конструкций (НИИСК) Госстроя

СССР. – Москва : Стройиздат, 1989. – 105 с.

20.Об оценочной деятельности в Российской Федерации : федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ // КонсультантПлюс. ВерсияПроф [Электронный ресурс].

21.Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки : ФСО № 1 : утв. приказом Минэкономразвития

74

России от 20.05.2015 № 297 // КонсультантПлюс. ВерсияПроф [Электронный ресурс].

22.Цель оценки и виды стоимости : ФСО № 2 : утв. приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 298 // КонсультантПлюс. ВерсияПроф [Электронный ресурс].

23.Требования к отчету об оценке : ФСО № 3 : утв. приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299 // КонсультантПлюс. ВерсияПроф [Электронный ресурс].

24.Оценка недвижимости : ФСО № 7 : утв. приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 // КонсультантПлюс. ВерсияПроф [Электронный ресурс].

25.Фридман Дж. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости : пер. с англ. / Дж. Фридман, Н. Ордуэй. –

Москва : Дело, 1997. – 461 с.

26.Харрисон Г. С. Оценка недвижимости : учеб. пособие : пер. с англ. / Г. С. Харрисон. – Москва : РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994. – 231 с.

27.Экономика и управление недвижимостью : учебник для вузов / Моск. гос. строит. ун-т ; под ред. П. Г. Грабового. – 2-е изд., перераб. и доп. – Москва : Проспект, 2012. – 848 с.

28.Ярин Г. А. Экономика недвижимости : учеб. пособие / Г. А. Ярин. – Екатеринбург : Изд-во УГЭУ, 2013. – 532 с.

29.ВСН 53-86(р). Правила оценки физического износа жилых зданий : введ. 1987-07-01 // КонсультантПлюс. ВерсияПроф [Электронный ресурс].

30.СП 54.13330.2011. Здания жилые многоквартирные : актуализированная редакция СНиП 31-01-2003 : введ. 2011-05-20 // КонсультантПлюс. ИБ Строительство. Технические нормы и правила [Электронный ресурс].

31.СП 55.13330.2011. Дома жилые одноквартирные : актуализированная редакция СНиП 31-02-2001 : введ. 2011-05-20 // КонсультантПлюс. ИБ Строительство. Технические нормы и правила [Электронный ресурс].

32.СП 118.13330.2012. Общественные здания и сооружения : актуализированная редакция СНиП 31-06-2009 : введ.

75

2013-01-01 // КонсультантПлюс. ИБ Строительство. Технические нормы и правила [Электронный ресурс].

33.СП 160.1325800.2014. Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования : введ. 2014-09-01 // КонсультантПлюс. ИБ Строительство. Технические нормы и правила [Электронный ресурс].

34.СП 44.13330.2011. Административные и бытовые здания : актуализированная редакция СНиП 2.09.04-87 : введ. 2011- 05-20 // КонсультантПлюс. ИБ Строительство. Технические нормы и правила [Электронный ресурс].

35.ГОСТ 31937-2011. Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния. – Введ. 2014-12-01 // КонсультантПлюс. ИБ Строительство. Технические нормы и правила [Электронный ресурс].

36.СП 56.13330.2011. Производственные здания : актуализированная редакция СНиП 31-03-2001 : введ. 2011-05-20 // КонсультантПлюс. ИБ Строительство. Технические нормы и правила [Электронный ресурс].

37.СП 24.13330.2011. Свайные фундаменты : актуализированная редакция СНиП 2.02.03-85 : введ. 2011-05-20 // КонсультантПлюс. ИБ Строительство. Технические нормы и правила [Электронный ресурс].

38.СП 17.13330.2011. Кровли : актуализированная редакция СНиП II-26-76 : введ. 2011-05-20 // КонсультантПлюс. ИБ Строительство. Технические нормы и правила [Электронный ресурс].

76