Экономика недвижимости. Учебное пособие

Эффективный валовый доход – это разность потенци-

ального валового дохода и убытков от вакансий и неплатежей, но с учетом иных доходов:

Шаг 2. Прогнозирование расходов [16, с. 242–250 ].

Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода называют операционными расходами. Операционные расходы принято делить на постоянные расходы, переменные расходы, расходы на замещение (резерв).

2.1.Определение величины постоянных расходов. Постоянные расходы – это расходы, величина которых не зависит от степени занятости объекта арендаторами. Включают в себя платежи по страхованию недвижимости, лицензионные платежи и сборы за выдачу различных разрешений и т.д.

2.2.Определение величины переменных расходов. Переменные расходы – это расходы, величина которых зависит от степени занятости объекта арендаторами. Включают в себя расходы на содержание и управление, расходы на заработную плату персонала, расходы на оплату коммунальных услуг, расходы на эксплуатацию и ремонт, расходы по обеспечению безопасности и прочие расходы.

2.3.Определение величины расходов на замещение (резерв). Предполагается, что в процессе эксплуатации объекта недвижимости владельцем регулярно откладываются (резервируются) денежные средства на замену строительных элементов с коротким сроком службы (кровля, пол, проемы, отделка и т.п., элементы наружного благоустройства, косметический ремонт перед въездом нового арендатора).

51

Шаг 3. Определение чистого операционного дохода.

Чистый операционный доход (ЧОД) равен разности ЭВД и операционных расходов, но до обслуживания долговых обязательств по недвижимости, налогообложения и амортизационных отчислений. ЧОД является чисто оценочным понятием и чаще других используется при оценке величины дохода.

Взависимости от принятого метода определения стоимости, кроме доходов от операционной (эксплуатационной) деятельности на данном этапе могут прогнозироваться и иные показатели, например, доход от реверсии (постпрогнозная стоимость), денежный поток до и после налогообложения и пр.

Реверсия – это продажа объекта недвижимости по окончании периода владения. Доход от реверсии (постпрогнозная стоимость) – это доход, который может получить заинтересованное лицо при продаже объекта недвижимости на дату окончания прогнозного периода.

Доход от реверсии (постпрогнозная стоимость) может быть валовым – это общая выручка от продажи объекта, чистым – общая выручка от продажи объекта минус выплаты консультантам и посредникам и минус затраты на реализацию и т.д. При формировании дохода от реверсии учитываются доходы, которые способен генерировать объект недвижимости по окончании прогнозного периода.

Целью третьего этапа доходного подхода является определение ставки капитализации, отражающей доходность вложений в сопоставимые с объектом недвижимости по уровню риска объекты инвестирования. Ставка капитализации используется для приведения будущих потоков доходов в текущую стоимость.

Вобщем виде ставка капитализации определяется по формуле

денежных средств);

52

iвк – ставка возврата капитала (погашение суммы первоначального вложения);

∆– относительное изменение стоимости капитала (возврата капитала).

Для расчета общей ставки капитализации, в зависимости от объема имеющейся достоверной рыночной информации, приме-

няются [16, с. 255–259 ]:

–метод сравнения продаж;

–расчет с применением коэффициента эффективного валового дохода;

–техника инвестиционной группы;

–метод кумулятивного построения.

На четвертом этапе доходного подхода осуществляется капитализация доходов. Капитализация дохода – это процесс пересчета потока будущих доходов в конечную величину стоимости. Целью данного этапа является приведение потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

При проведении оценки стоимости недвижимости капитализация дохода может выполняться:

–методом прямой капитализации;

–методом дисконтированных денежных потоков;

–методом капитализации по расчетным моделям;

–капитализацией по норме отдачи.

В основе метода прямой капитализации лежит предпо-

сылка о том, что целью приобретения объекта недвижимости является получение прибыли на вложенные средства в форме периодического дохода. Следовательно, цена приобретения представляет собой сумму средств, уплаченную за право получения известного (прогнозируемого) дохода от объекта. Метод основан на предположении о постоянстве и бесконечности капитализируемого дохода, стоимость первоначальных инвестиций не учитывается, возврат инвестированного капитала и доход на капитал отдельно не учитываются.

53

Метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию.

В методе прямой капитализации стоимость объекта недвижимости определяется как отношение соответствующего рынку годового дохода от объекта к соответствующей общей ставке капитализации:

Общая ставка капитализации определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту, т.е. ставка возврата капитала не учитывается.

Исходной предпосылкой метода дисконтированных де-

нежных потоков является ограниченность периода поступления дохода. Этот метод используется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени.

Сущность метода дисконтированных денежных потоков заключается в том, что инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих выгод и оценивает его привлекательность как соотношение между денежным выражением этих будущих выгод и ценой, по которой объект может быть приобретен.

Расчет стоимости объекта недвижимости с использованием метода дисконтированных денежных потоков осуществляется по формуле

54

Ставка дисконтирования, используемая при определении стоимости в методе дисконтированных денежных потоков, определяется исходя из соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость.

Таким образом, стоимость объекта недвижимости в методе дисконтированных денежных потоков формируется как сумма текущей стоимости каждого будущего денежного потока в течение прогнозного периода и текущей стоимости дохода от реверсии. При этом каждый будущий денежный поток пересчитывается в текущую стоимость с учетом соответствующих уровней риска, присущих каждому потоку.

Метод капитализации по расчетным моделям применя-

ется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения, к которым относят:

–постоянный доход (равномерные платежи имеют постоянную величину);

–линейно изменяющийся доход (платежи изменяются

вкаждом периоде на фиксированную величину);

–экспоненциально изменяющийся доход (платежи изменяются в каждом периоде по закону сложного процента).

Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем.

Если стоимость капитала, вложенного в объект недвижимости, не меняется, т.е. имеется бесконечный поток дохода, либо поток дохода конечен, но доход от реверсии равен первоначальной инвестиции (т.е. не требуется возврата первоначально вло-

55

женных средств за счет потока дохода), то ставка капитализации будет соответствовать ставке дохода на капитал (ставке дисконтирования).

Если прогнозируется изменение стоимости капитала, вложенного в объект недвижимости, то возмещение части или всего капитала должно происходить за счет текущих расходов (доходов). Это позволяет учитывать задаваемое изменение стоимости объекта недвижимости в течение определенного периода времени и возврат инвестиций при продаже объекта недвижимости по прогнозируемой цене. В данном случае ставка капитализации включает все составляющие, приведенные в формуле (3). При этом следует помнить, что если ожидается снижение стоимости капитала, вложенного в объект недвижимости, то ставка возврата капитала добавляется к ставке дохода, а если ожидается повышение стоимости – то отнимается.

Для определения стоимости собственности доход от реверсии и других выгод, не вошедших в основной поток, добавляется к текущей стоимости потока доходов.

56

9.ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

СИСПОЛЬЗОВАНИЕМ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта недвижимости с учетом износа и устареваний [21].

Затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости (земельных участков, застроенных объектами капитального строительства) или объектов капитального строительства, но не их частей (например, жилых и нежилых помещений). Кроме того, применение данного подхода целесообразно для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства.

Затратный подход также рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют) [24].

Особенностью определения стоимости при использовании затратного подхода является то, что сначала рассчитываются затраты на воспроизводство или замещение объекта капитального строительства, а затем они уменьшаются на величину износа и устареваний в денежном выражении.

Основные этапы определения стоимости с использованием затратного подхода:

1. Определение стоимости прав на земельный участок.

57

2.Расчет затрат на создание объектов капитального строительства.

3.Определение износа и устареваний объектов капитального строительства.

4.Определение прибыли предпринимателя.

5.Определение стоимости объектов капитального строительства.

6.Определение стоимости всего объекта недвижимости. Рассмотрим содержание каждого этапа.

На первом этапе затратного подхода необходимо опре-

делить стоимость прав на земельный участок. Для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием данного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования.

Следует различать термины «земля» и «земельный участок», которые используются в разном значении. Термин «земля», как правило, употребляется в том случае, когда речь идет о больших земельных массивах. Термин «земельный участок» означает ограниченную часть земель, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Земельный участок включает находящийся в границах поверхностный слой земной коры, замкнутые водоемы, лес, растения.

Основной характеристикой земельного участка является его площадь. Различают физическую и геодезическую площади. Физическая площадь – это площадь земной поверхности в границах участка с учетом неровностей физической поверхности земли (склоны, овраги, обрывы и т.д.). Геодезическая площадь определяется координатами углов поворота границы, это площадь проекции границы земельного участка на плоскость, в которой установлена геодезическая система координат.

Земля (земельные ресурсы) обладает рядом качеств, которые существенно влияют на оценку недвижимости:

58

–земля не является результатом предшествующего труда;

–не изнашивается при правильном использовании;

–незаменима другими средствами производства;

–неподвижна и количественно ограничена;

–и т.д.

В мировой оценочной практике выделяют два вида оценки стоимости земельных ресурсов: массовую и единичных объектов земельной собственности. Оба вида оценки представляют собой систематические методы расчета стоимости. В обоих случаях необходим анализ рынка, но принципиальная разница, тем не менее, имеется: она заключается в масштабе проведения и контроле качества выполненной оценки.

Модели массовой оценки ориентированы на воспроизводство рынка одного или нескольких вариантов землепользования на обширной географической территории. Для выполнения массовой оценки требуется: значительный штат персонала; разработка стандартной методики, способной унифицировать процедуру оценки большого количества объектов собственности на конкретную дату; использование статистических методов как в процессе оценки, так и для проверки качества выполненной работы по оценке. Результатом массовой оценки является определение кадастровой стоимости земли.

Оценка единичных объектов земельной собственности выполняется, как правило, всего одним специалистом.

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков [10] на сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета затрат на воспроизводство или замещение улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

59

Метод сравнения продаж. Стоимость земельного участка определяется путем анализа продаж земельных участков, сходных или подобных оцениваемому, после проведения соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.

Метод выделения. Расчет рыночной стоимости земельного участка осуществляется путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, затрат на замещение или воспроизводство объектов капитального строительства с учетом износа.

Метод распределения (переноса). Метод основан на теоре-

тической предпосылке о том, что существует устойчивая связь между стоимостью земли и стоимостью объектов капитального строительства для определенного типа недвижимости в определенном регионе. Рыночная стоимость земельного участка рассчитывается путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

Метод капитализации земельной ренты. Расчет рыночной стоимости земельного участка производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на соответствующий коэффициент капитализации.

Метод остатка. В рамках данного метода считается, что доход от единого объекта недвижимости генерируют объекты капитального строительства и земельный участок. При этом весь доход, приписываемый земле, трактуется как остаточный. Реализация метода осуществляется путем капитализации рассчитываемой остаточной земельной ренты либо путем вычитания из рыночной стоимости объекта затрат на воспроизводство или замещение объектов капитального строительства.

Метод предполагаемого использования (развития или ос-

воения). Расчет рыночной стоимости земельного участка осуществляется с применением техники дисконтирования путем вычитания из текущей стоимости будущих доходов, связанных

60