Экономика недвижимости. Учебное пособие

3. ОСОБЕННОСТИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Основное значение понятия «рынок» можно определить как механизм взаимодействия покупателей и продавцов экономических благ. Рынок, в общем понимании, определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения.

Рынок недвижимости – сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка)

[17, с. 3].

Объекты недвижимости по физическому статусу могут быть разделены [9, с. 11]:

∙на земельные участки – часть земной поверхности, имеющая юридически и геодезически определенные границы;

∙первичные объекты недвижимости – это земельные участки и все прочно связанные с землей объекты (здания, строения, сооружения);

∙вторичные объекты недвижимости – оформленные в установленном порядке пространственные части зданий, сооружений, имеющие правовой статус, отличный от правового статуса первичного объекта (квартиры, помещения, комнаты).

Формирование инфраструктуры рынка недвижимости обеспечивается совокупными усилиями участников рынка. Экономи-

ческими субъектами рынка недвижимости являются [17, с. 17]:

−продавцы (арендодатели);

−покупатели (арендаторы);

−профессиональные участники рынка недвижимости. Основные процессы рынка недвижимости как сектора эко-

номики можно условно разделить на создание, использование, оборот недвижимости и управление рынком [17, с. 8]:

∙ процесс создания (развития) недвижимости включает организацию системы развития недвижимости, развитие терри-

11

торий и создание (развитие) непосредственно объекта недвижимости;

∙процесс использования (эксплуатации) объекта недвижимости – это организация эксплуатации и управления недвижимостью в целом и управление непосредственно объектом недвижимости;

∙процесс товарного оборота объектов недвижимости состоит из организации системы товарного оборота недвижимости, передачи прав (правомочий) собственности на объект недвижимости, регистрации сделок и финансирования товарного оборота недвижимости;

∙процесс управления рынком состоит в исследовании рынка, его формировании и развитии, контроле и регулировании.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Без него не может быть рынка вообще, так как рынки труда, капитала, товаров и услуг

ит.д. для своего функционирования должны иметь необходимые помещения или арендовать их.

Рынок недвижимости в национальной экономике выполняет

следующие функции [3, с. 112–113 ]:

−регулирующую (обеспечивает перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости и/или между конкурирующими способами использования земель);

−ценообразующую (на рынке формируется подвижная связь между стоимостью и ценой, чутко реагирующая на изменения в производстве, потребностях, конъюнктуре);

−санирующую (очищение экономики от неконкурентоспособных, неустойчивых и слабых участников рынка);

−посредническую (рынок позволяет экономически обособленным участникам рынка найти друг друга и обменяться результатами своей деятельности, чтобы определить, насколько взаимовыгодной является та или иная экономическая связь);

12

−стимулирующую (экономическое поощрение прибылью продуктивного использования научно-технических достижений

всоздании и использовании недвижимости);

−информационную (посредством цен рынок дает объективную информацию о необходимом количестве, ассортименте и качестве недвижимости);

−социальную (обеспечивает решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости).

Характерной чертой рынка недвижимости является его разделение на первичный и вторичный. Первичный рынок недвижимости – это совокупность сделок, совершаемых со вновь созданными объектами недвижимости и в процессе их создания; вторичный рынок – это сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися или находившимися какое-то время в

эксплуатации [9, с. 45].

Национальный рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных, местных рынков, существенно отличающихся друг от друга и обладающих многочисленными особенностями [2, с. 222–225 ]:

1)локальность рынков. Поскольку недвижимость как товар уникальна и неподвижна, покупатели и потребители должны прибыть к продукту, а тот не может быть доставлен к ним. Поэтому рынок недвижимости характеризуется относительно меньшим числом участников рынка и количеством сделок, совершаемых на нем;

2)спрос на рынке определяется не только и не столько потребительскими качествами самих объектов, а в основном их местоположением. Поэтому рынок недвижимости характеризу-

ется большой изменяемостью спроса по регионам, районам

ит.д.;

3)низкая эластичность предложения объектов недвижимости. Это обусловлено тем, что недвижимость привязана к кон-

13

кретному местоположению, строительство занимает определенное время, а здания и сооружения относительно долговечны;

4)открытая информация о состоянии рынка бывает неполной и не всегда достоверной, так как сделки с недвижимостью часто носят эксклюзивный и конфиденциальный характер;

5)сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка, а также возможность обременения объектов недвижимости правами третьих лиц;

6)высокий уровень транзакционных издержек;

7)низкая ликвидность обращающегося товара;

8)необходимость управления объектами недвижимости. Практически невозможно найти объект недвижимости, который бы не нуждался в проведении ряда управленческих процедур: коммунальном обслуживании, текущем ремонте и техни-

ческой эксплуатации, охране, поиске и деловых контактах с арендаторами, контроле за поступлением платежей и др. Качество управления объектами недвижимости оказывает значительное воздействие на конкурентоспособность объектов и цену их потребления;

9) цикличный характер развития рынка. Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики. Спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом, соответственно подъем на рынке недвижимости наступает раньше, чем в экономике. Следовательно, по состоянию рынка недвижимости можно судить о тенденциях в экономике, поскольку если на рынке недвижимости ситуация ухудшается, то в скором времени последует ухудшение ситуации в национальной экономике, и наоборот.

Рассмотрим подробнее циклические процессы, присущие рынку недвижимости. При пересыщении рынка объектами недвижимости на нем наблюдается спад. Количество незанятых объектов стремительно увеличивается, собственникам сложно их продать, цены снижаются. Это рынок покупателей. Причем цены могут оставаться низкими до тех пор, пока не исчезнет из-

14

быточное предложение. Далее на рынке недвижимости происходит перестройка. После возрастания спроса наблюдается поглощение созданных объектов недвижимости, хотя предложение новых объектов практически отсутствует, так как в силу длительности процесса создания объектов недвижимости очень трудно быстро увеличить количество пригодных к использованию объектов. Этот цикл определяется ростом предынвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости. В результате повышения спроса на вновь созданные объекты новое строительство достигает апогея, цены на объекты строительства растут – это рынок продавцов. Далее возникает излишек строительных мощностей и перепроизводство строительной продукции. В результате объемы строительной деятельности сокращаются [2, с. 225]. Затем все повторяется.

15

4.ИСТОЧНИКИ ФИНАНСИРОВАНИЯ ИНВЕСТИЦИЙ

ВОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ

Операции на рынке недвижимости часто имеют инвестиционное содержание, так как осуществляются с целью получения дохода и/или приобретения капитальных ценностей.

Под инвестициями в недвижимость понимают вложение средств в приобретение или развитие уже существующих объектов недвижимости, а также в создание новых объектов, с целью получения дохода на вложенный капитал.

Предприниматель может получать доход от инвестирования в недвижимость в виде:

–будущих денежных поступлений от использования недвижимости (как правило, они имеют периодический характер);

–поступлений от перепродажи объекта недвижимости (как правило, разовых);

–прироста стоимости объекта недвижимости. Недвижимость является надежным и эффективным объек-

том инвестиций. Она предоставляет инвестору больше гарантий сохранности инвестированных средств. Во-первых, земля неуничтожима (если не учитывать возможного ухудшения ее качеств), а объекты капитального строительства – долговечные конструкции. Во-вторых, имеется возможность защиты инвестированных средств от инфляции (инфляция переносится в доход так, что доход растет вместе с ней).

Инвесторов, вкладывающих средства в объекты недвижимости, по статусу можно условно разделить на три группы:

∙индивидуальные (физические и юридические лица);

∙профессиональные (риелторские фирмы, банки и финансовые компании, фондовые посредники);

∙институциональные (государственные и муниципальные органы управления и т.д.).

Объекты недвижимости в целях вложения средств могут быть разделены на следующие группы:

– если недвижимость приобретается для получения дохода вне основной (чаще всего производственной) деятельности, то ее можно назвать инвестиционной недвижимостью;

16

– если недвижимость приобретается для производственного или личного потребления, то ее можно назвать операционной недвижимостью.

По объектам инвестирования вложение средств на рынке недвижимости может осуществляться в строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, приобретение уже готовых объектов и пр.

Кроме того, если вложение капитала осуществляется непосредственно в готовую, строящуюся, реконструируемую и т.п. недвижимость – это разновидность реальных инвестиций – капитальные вложения. Если инвестор вкладывает средства не в саму недвижимость, а в выпущенные под ее обеспечение ценные бумаги – такое инвестирование называют портфельным.

Финансирование инвестиций в недвижимость может осуществляться за счет источников, указанных на рис. 3.

ИСТОЧНИКИ СРЕДСТВ ДЛЯ ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ

Рис. 3. Источники финансирования инвестиций в недвижимость

17

Инвестиции в недвижимость имеют ряд особенностей, которые можно объединить в соответствии с основными группами характеристик недвижимости – физическими, экономическими

иправовыми:

∙физические особенности:

–фундаментальность,

–долгосрочность вложений и длительный период оборота капитала,

–разнородность и пр.;

∙экономические особенности:

–потребность в значительном размере начального капитала для вхождения на рынок,

–высокий уровень транзакционных издержек при инвестировании,

–многообразие источников инвестирования,

–разнообразные условия финансирования сделок с недвижимостью,

–наличие специфических рисков при инвестировании и т.п.;

∙правовые особенности:

–необходимость доказательства прав на приобретенный объект путем государственной регистрации сделки,

–разнообразные условия проведения сделок,

–необходимость управления объектами недвижимости,

–информационная непрозрачность рынка недвижимости и пр.

18

5.ВИДЫ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

ИОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ ЕЕ ОПРЕДЕЛЕНИЯ

5.1. Понятие стоимости недвижимости, цены и затрат. Основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости

В общем случае стоимость определяется количеством одной вещи, которую можно получить в обмен на другую вещь или соотношением обмена одного товара на другой, при этом деньги представляют общий эквивалент производимого обмена.

Федеральные стандарты оценки (ФСО) № 1 [21] трактуют стоимость объекта оценки как наиболее вероятную расчетную величину, определенную на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости.

При этом цена объекта оценки определяется как денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая участниками в результате совершенной или предполагаемой сделки.

При использовании понятия стоимости важным является уточнение ее конкретного вида, который определяется предполагаемым использованием результата оценки (см. п. 5.2).

При этом затраты можно определить как денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания объекта недвижимости.

Понятия затрат, цены и стоимости не являются синонимичными. Затраты относятся к процессу производства, а не к обмену, в отличие от стоимости и цены. На формирование каждого показателя влияние оказывают различные факторы. Так, например, на величину затрат существенное влияние оказывает стоимость ресурсов или используемые технологии. На цену недвижимости, в отличие от затрат, воздействуют иные факторы (например, необычное финансирование, вынужденная продажа, слабая информационная прозрачность рынка, что приводит к неинформированности сторон сделки и т.д.).

Формирование стоимости происходит под влиянием множества факторов. В соответствии с основными характеристика-

19

ми недвижимости и для облегчения классификации все факторы можно разделить на четыре группы:

∙физические факторы, которые могут быть природного происхождения и антропогенного. Первые выражаются в действии сил природы (например, роза ветров, сейсмичность и пр.)

ихарактеристиках, присущих собственно объекту недвижимости: топография, тип почв, гидрогеологические условия и т.д. Примером действия антропогенных факторов – факторов, обусловленных жизнедеятельностью человека, может быть изменение стоимости объекта, например, ввиду разной формы земельного участка, отличий в развитости окружения и др.;

∙социальные факторы связаны с изменением процессов, взаимоотношений, происходящих в обществе и оказывающих влияние на формирование стоимости. Например, тенденции изменения численности населения, тенденции к омоложению или старению, размер семьи, тенденции изменения образовательного уровня, уровня преступности, отношение к соседям и пр.;

∙действие экономических факторов обусловлено изменениями, происходящими в экономике: тенденции изменения уровня дохода, кредитная политика и доступность кредитных ресурсов, ставки процента, рост или сокращение затрат на строительство и пр.;

∙правовые факторы обусловлены действиями органов власти, действиями различных надзорных органов, органов самоуправления и пр. Например, изменение зонирования территорий или строительных норм и правил может привести к существенной корректировке цен.

Основные группы и подгруппы факторов, оказывающих существенное влияние на функционирование рынка недвижимости и формирование стоимости объектов недвижимости, представлены в табл. 2.

Все названные факторы действуют в совокупности и, как

правило, отражают местоположение объекта недвижимости в системе расселения.

20