Экономика недвижимости. Учебное пособие

Базовые условия проведения оценки объекта недвижимости закрепляются в договоре на проведение оценки, неотъемлемой частью которого является задание на оценку. Договор на проведение оценки – это основание для проведения оценочных работ, заключается в простой письменной форме. Обязательные требования к договору на проведение оценки приведены в ст. 10 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [20].

Этап 2. Информационно-аналитический.

Целью данного этапа является сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта недвижимости.

При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости обязательно проводится осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки.

На данном этапе необходимо собрать и изучить информацию о характеристиках оцениваемого объекта и факторах, существенно влияющих на величину стоимости объекта недвижимости. Чаще всего собирается следующая информация:

а) о внешней среде функционирования объекта недвижимости, в том числе о рыночной ситуации;

б) собственно об оцениваемом объекте недвижимости; в) о характеристиках и факторах, оказывающих сущест-

венное влияние на стоимость оцениваемого объекта недвижимости.

Информация о внешней среде функционирования объекта недвижимости включает в себя сведения о макроэкономической ситуации в стране и регионе, где находится оцениваемая недвижимость, сведения о ситуации в том сегменте рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, сведения о непосредственном местоположении объекта, развитости его окружения и пр.

Сбор информации непосредственно об оцениваемом объек-

те подразумевает определение количественных и качественных характеристик основных элементов объекта недвижимости –

31

прежде всего земельного участка и имеющихся на нем объектов капитального строительства.

Совместная оценка земельного участка и находящихся на нем объектов капитального строительства, при отсутствии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок, проводится с учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника объектов капитального строительства в отношении земельного участка, а также типичного на рассматриваемом рынке поведения собственников в отношении аналогичного земельного участка (выкуп или аренда) [24].

В отсутствие документально подтвержденных имущественных прав третьих лиц в отношении оцениваемого объекта недвижимости, ограничений (обременений), а также экологического загрязнения, оценка объекта проводится исходя из предположения об отсутствии таких прав, ограничений (обременений) и загрязнений с учетом обстоятельств, выявленных в процессе осмотра, если в задании на оценку не указано иное [24].

Данные о характеристиках и факторах, существенно влияющих на величину стоимости оцениваемого объекта недвижимости, включают в себя сведения, относящиеся к типичным объектам в сегментах рынка, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта недвижимости.

Далее собранная информация подвергается тщательному анализу.

В соответствии с п. 11 ФСО № 7 [24] анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:

1)анализ влияния общей политической и социальноэкономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;

2)определение сегмента рынка, к которому принадлежит

оцениваемый объект. Если рынок недвижимости не развит и данных, позволяющих составить представление о ценах сде-

32

лок, и/или предложений с сопоставимыми объектами недвижимости недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

3)анализ фактических данных о ценах сделок и/или предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования,

суказанием интервала значений цен;

4)анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости (например, ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости), с приведением интервалов значений этих факторов;

5)основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта (например, динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и др.).

В отношении оцениваемого объекта недвижимости проводится анализ его наиболее эффективного использования (далее – анализ НЭИ). Анализ НЭИ лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости.

Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправда-

но [24].

Наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например, ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства [24].

33

Анализ НЭИ позволяет выявить использование объекта недвижимости, формирующее наибольшую величину стоимости, на которую ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки.

Анализ НЭИ оцениваемого объекта недвижимости проводится, как правило, по объемно-планировочным и конструктивным решениям. Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, наиболее эффективное использование определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства. При этом такой анализ выполняется путем проведения необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены обоснования, не требующие расчетов [24].

Анализ НЭИ частей объекта недвижимости, например встроенных жилых и нежилых помещений, проводится с учетом фактического использования других частей этого объекта [24].

Анализ НЭИ части реконструируемого или подлежащего реконструкции объекта недвижимости проводится с учетом наиболее эффективного использования всего реконструируемого объекта недвижимости [24].

Наиболее эффективное использование объекта недвижимости, оцениваемого в отдельности, может отличаться от его наиболее эффективного использования в составе оцениваемого комплекса объектов недвижимости [24].

Анализ НЭИ земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или отдельных объектов капитального строительства оценивается исходя из вида фактического использования объекта недвижимости.

Анализ НЭИ проводится в два этапа:

1 этап – анализ НЭИ земельного участка как свободного.

Для целей данного анализа предполагается, что на участке нет строительных улучшений, т.е. мы решаем проблему – какое было бы лучшее потенциальное использование участка, если бы он был неосвоенным, какие улучшения принесли бы максимум выгоды с точки зрения денег и удобств.

34

2 этап – анализ НЭИ земельного участка с объектами ка-

питального строительства.

Для целей данного анализа рассматривается использование, которое необходимо применить к существующему объекту недвижимости, т.е. мы должны ответить на вопрос: должен ли объект недвижимости использоваться так, как он используется, или быть обновлен, расширен, частично уничтожен, или к нему применима комбинация всех этих действий, или же его необходимо заменить на другое строение, обеспечивающее иное по типу или интенсивности использование.

Анализ НЭИ на каждом этапе проводится по четырем критериям:

а) юридическая разрешенность – проверка потенциального использования на предмет соответствия действующим законодательным, нормативным актам в области застройки, зонирования, охраны окружающей среды и т.д.;

б) физическая возможность – потенциальное использование должно быть физически возможным в данной местности;

в) финансовая оправданность – рассмотрение тех законо-

дательно разрешенных и физически осуществимых вариантов использования, которые способны дать отдачу, превышающую приведенные затраты;

г) максимальная стоимость – выбор из всех законодательно разрешенных, физически осуществимых и экономически оправданных вариантов использования того, который обеспечит максимальную текущую стоимость объекта.

Каждое потенциальное использование недвижимости рассматривается с точки зрения этих критериев, при этом очередность применения критериев не изменяется. Если потенциальное использование не отвечает какому-либо из них, оно отбрасывается, и рассматривается следующий вариант.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

35

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта недвижимости.

Информация считается достоверной, если она соответствует действительности и позволяет принимать обоснованные решения.

Этап 3. Расчетно-аналитический.

Целью данного этапа является обоснование выбора применяемых подходов и методов оценки и осуществление необходимых расчетов.

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке [21].

Для осуществления выбора подходов и методов оценки недвижимости следует прежде всего руководствоваться результатами анализа НЭИ.

Выбор конкретных подходов к оценке осуществляет оценщик. При этом он должен основываться на возможности применения каждого из подходов, на целях и задачах оценки. Кроме того, выбор оценочного подхода должен учитывать предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту

идостоверность исходной информации.

Врамках применения каждого из оценочных подходов конкретные методы оценки также определяются оценщиком самостоятельно.

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

36

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки [21].

Доходный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить,

атакже связанные с объектом оценки расходы.

Врамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и ка-

питализации дохода [21].

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта недвижимости с учетом износа и устареваний.

Затратный подход применяется преимущественно в тех случаях, когда имеется достоверная информация, позволяющая определить затраты на воспроизводство либо замещение объекта недвижимости [21].

Этап 4. Согласование результатов оценки.

Целью данного этапа является согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки.

В результате применения оценочных подходов к оценке получаются различные величины стоимости одного и того же

37

объекта. Это объясняется тем, что, хотя подходы основываются на данных, собранных на одном и том же рынке, каждый из них имеет дело с различными его аспектами, поэтому величины стоимости, полученные при использовании различных подходов, могут отличаться. Данное положение обусловливает проведение работ по согласованию (обобщению) полученных по каждому подходу стоимостных показателей и определению итоговой оценки стоимости.

Следует отметить, что согласование результатов оценки может быть промежуточное (проводится как в рамках оценочного подхода, если при определении величины стоимости было использовано более одного метода оценки) и итоговое – по результатам применения собственно оценочных подходов.

Итоговая величина стоимости – стоимость объекта недвижимости, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке [21].

Итоговая величина стоимости оцениваемого объекта недвижимости должна быть выражена в валюте Российской Федерации. Она может быть представлена в виде конкретного числа с округлением по математическим правилам округления либо в виде интервала значений, если такое представление предусмотрено законодательством Российской Федерации или заданием на оценку [23].

Прежде чем приступить к процедуре согласования, необходимо удостовериться в том, что полученные в процессе применения оценочных подходов результаты оценки могут быть использованы для согласования. Необходимо убедиться, что полученные результаты оценки однородны. Для этого чаще всего используют коэффициент вариации, который характеризует относительную меру отклонения полученных значений стоимости оцениваемого объекта недвижимости от среднеарифметического. Чем больше значение коэффициента вариации, тем больше разброс и меньше однородность исследуемых значений.

38

При согласовании существенно отличающихся промежуточных результатов оценки, полученных различными подходами или методами, необходимо провести их анализ и установить причину расхождений. Существенным признается такое отличие, при котором результат, полученный при применении одного подхода (метода), находится вне границ указанного оценщиком диапазона стоимости, полученного при применении другого подхода (методов) (при наличии) [21].

При согласовании результатов расчета стоимости объекта оценки должны учитываться:

∙вид стоимости, установленный в задании на оценку;

∙суждения оценщика о качестве результатов, полученных

врамках примененных подходов:

−полнота, надежность и достоверность исходной информации, используемой в рамках оценочного подхода;

−способность подхода учитывать изменения конъюнктуры рынка;

−способность подхода учитывать цель проведения оценки;

−способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость.

Признанным способом согласования результатов оценки считается метод взвешивания, когда величина стоимости, полученная по оценочному подходу, взвешивается весовым коэффициентом.

Для определения значений весовых коэффициентов могут применяться:

∙метод субъективного определения величины весового коэффициента;

∙метод экспертных оценок;

∙метод анализа иерархий;

∙метод ранжированной оценки и пр.

Конкретный метод определения величины весовых коэффициентов оценщик выбирает самостоятельно.

39

Выбранный способ согласования, а также все сделанные при согласовании результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы.

В случае применения для согласования процедуры взвешивания, необходимо обосновать выбор использованных весов.

Кроме того, после проведения процедуры согласования оценщик имеет право отразить в отчете об оценке свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.

Полученная в результате оценки итоговая величина стоимости может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом недвижимости, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях.

Этап 5. Оформление результатов оценки.

Целью данного этапа является оформление результатов оценки путем составления отчета об оценке объекта недвижимости и предоставление его заказчику.

Отчет об оценке представляет собой документ, содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта.

В Российской Федерации принята письменная форма отчетов об оценке. Отчет об оценке составляется в соответствии с требованиями законодательных и нормативных актов в сфере оценочной деятельности.

Требования к содержанию и оформлению отчета об оценке устанавливаются Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ

40