Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Экономика недвижимости. Учебное пособие-1
.pdf
тов, профессиональные участники рынка недвижимости, институциональные участники этого рынка.
К покупателям объектов недвижимого имущества относятся субъекты
на рынке недвижимости, вкладывающие собственные, заемные или привлеченные средства в объекты недвижимости с целью получения прибыли
или иного полезного результата от их использования. В качестве покупателей могут выступать физические или юридические лица, а также органы
государственного или муниципального управления, имеющие право на
данную операцию по закону.
Среди покупателей объектов недвижимости особую группу составляют инвесторы, т. е. субъекты рынка недвижимости, вкладывающие финансовые ресурсы в создание объекта недвижимости или в уже функционирующий объект недвижимого имущества с целью получения прибыли
путем дальнейшей перепродажи объекта недвижимости или его коммерческой эксплуатации.
Покупателей объектов недвижимости на первичном рынке называют
участниками долевого строительства. Участники долевого строительства –
это граждане и юридические лица, на основании договора участия в долевом
строительстве вступившие в отношения, связанные с привлечением денежных средств для долевого строительства многоквартирных домов и иных
объектов недвижимости. Участники долевого строительства заключают договор участия в долевом строительстве с застройщиком, согласно которому
обязуются уплатить обусловленную договором цену и принять в собственность объект долевого строительства.
Продавцами на рынке недвижимости выступают субъекты этого рынка, имеющие право собственности на объект недвижимости. В качестве
продавцов могут выступать физические или юридические лица, а также
государство или муниципальные образования в лице специализированных
органов управления собственностью.
Особую группу продавцов формируют продавцы на первичном рынке
недвижимости – застройщики в долевом строительстве.
31
Застройщик в долевом строительстве – это юридическое лицо в организационно-правовой форме хозяйственного общества, имеющее в собственности на праве аренды, субаренды либо безвозмездного пользования
земельный участок и получившее разрешение на строительство многоквартирного дома на этом участке.
На рынке недвижимости действует несколько групп профессиональных
участников. Они выполняют разнообразные функции. Объединяет их то, что
все они работают на рынке недвижимости на коммерческой основе и обеспечивают удовлетворение потребностей общества в объектах недвижимого
имущества для проживания, бизнеса и социальной деятельности.
1. Ведущая группа профессиональных участников на рынке недвижи-
мости – это риелторы. В общем случае риелторами называются профессиональные участники рынка недвижимости, оказывающие посреднические
услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с объектом недвижимости.
Риелторы выполняют важные для рынка недвижимости функции:
– оказывают консультационные услуги по сделкам с объектами недвижимости;
– снижают за счет знания рынка и профессиональных навыков время
и общие затраты участников сделок по их совершению;
– снижают риски, связанные с приобретением объектов недвижимости.
Являясь посредниками на рынке недвижимости, риелторы выполняют
следующие действия при заключении сделки с объектами недвижимого
имущества:
1) принимают заявку клиента на оказание посреднических услуг при
совершении сделки;
2) осуществляют поиск покупателя (реклама в СМИ, размещение ин-
формации об объекте в интернет-источниках и т. д.);
3) проводят переговоры с потенциальными покупателями, показыва-
ют им объекты недвижимости;
4) осуществляют сбор и проверку документов на объект недвижимости;
32
5) участвуют в подготовке договора и определении схемы расчетов;
6) контролируют подписание договора;
7) осуществляют контроль за внесением денег по сделке;
8) участвуют в нотариальном оформлении сделки в случае необходи-
мости;
9) принимают участие в передаче документов для государственной
регистрации сделки;
10) участвуют в передаче объекта недвижимости.
2. Оценщики – это участники рынка недвижимости, определяющие
рыночную или иную стоимость объектов недвижимости согласно договору на проведение оценки.
Оценка стоимости может быть проведена:
– по заказу продавца перед выставлением недвижимости на продажу;
– по заказу потенциального покупателя перед заключением сделки;
– перед реконструкцией недвижимости для определения прироста ее
рыночной стоимости с учетом затрат на преобразование объекта;
– при оформлении ипотечного кредита;
– для определения стартовой цены объекта недвижимости на конкур-
сах, аукционах.
3. Страховые компании (страховщики) – это финансовые посредники,
которые специализируются на предоставлении страховых услуг участникам рынка недвижимости. Страхование объектов недвижимого имущества
направлено на защиту интересов физических и юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований при наступлении определенных страховых случаев (утраты
объекта недвижимости или причинения ему ущерба) за счет денежных
фондов, формируемых страховщиками из уплаченных страховых премий,
а также за счет иных средств страховщиков.
К примеру, при получении ипотечного кредита в банке заемщик обязан застраховать приобретаемый объект недвижимости от рисков повреждения и уничтожения, свое право собственности на данный объект от
33
оспаривания или ущемления третьими лицами, а также свою жизнь и трудоспособность.
4. Аналитиками рынка недвижимости называются профессиональные
участники, которые осуществляют мониторинг и исследование рынка недвижимости с целью предоставить за плату объективную информацию
всем заинтересованным лицам.
5. Управляющие недвижимостью – это лица, занимающиеся управлением и эксплуатацией объектов недвижимости. Управление недвижимостью направлено на обеспечение наиболее эффективного использования
недвижимости.
Выделяют две разновидности управляющих недвижимостью:
– девелоперы – это лица, управляющие процессом создания объекта
недвижимости с определенными качественными (тип, класс объекта)
и количественными (площадь, этажность) характеристиками, обеспечивающими удовлетворение потребностей государства, муниципалитетов,
бизнеса или населения. Основная цель их деятельности – создание объекта недвижимости, обладающего определенной полезностью с минимальными издержками;
– управляющие недвижимостью в узком смысле (property
management) – это лица, деятельность которых направлена на наиболее
эффективное функционирование созданного объекта недвижимости: поддержание зданий и сооружений в рабочем состоянии, их ремонт, обеспечение сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), сбор арендной платы в интересах
собственника и т. д.
6. Профессиональные участники фондового рынка, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (ипотечных ценных бумаг). К подобным участникам рынка ипотечных ценных
бумаг относятся, прежде всего, ипотечные агенты. Ипотечный агент – это
специализированная коммерческая организация, исключительным предметом деятельности которой является приобретение прав требования по
34
кредитам, обеспеченным ипотекой, и которой предоставлено право осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием.
Четвертую группу субъектов рынка недвижимости составляют институциональные участники. Институциональные участники представляют
интересы государства на рынке недвижимости и действуют от его имени:
регулируют процесс учета и регистрации прав собственности на недвижимое имущество и отдельные объекты недвижимости, осуществляют
контроль над их использованием, регулируют вопросы зонирования, решают спорные вопросы в области оборота недвижимости, осуществляют
инвестирование в важные для общества сферы.
К ним, в частности, относятся:
– органы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею;
– органы, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование;
– федеральные и региональные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдачей разрешений на строительство;
– органы экспертизы градостроительной и проектной документации,
занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;
– органы технической, пожарной и иных инспекций, занимающихся
надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений.
Одним из основных институциональных субъектов рынка недвижимости является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).
Росреестр осуществляет функции:
– по государственной регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним;
– ведению государственного кадастра недвижимости;
35
– осуществлению землеустройства и государственного мониторинга
земель;
– государственной кадастровой оценке;
– осуществлению государственного надзора в области геодезии и кар-
тографии и т. д.
Состав и структура участников рынка недвижимости, их функции
и компетенции не являются чем-то навсегда устоявшимся, незыблемым.
Рынок недвижимости – это динамично развивающийся институт, предельно быстро адаптирующийся к техническим и социальным изменениям. Вслед за изменением рынка меняется и состав его участников: рождаются новые участники, трансформируется функционал действующих. Яркий пример – это появление и стремительный рост агрегаторов на рынке
недвижимого имущества, таких как ЦИАН, МЛСН и др.
2.4. Анализ рынка недвижимости
Анализ рынка недвижимости – это целенаправленное исследование
по выявлению количественных и качественных характеристик рынка недвижимости, а также его взаимосвязей с внешней средой.
Выделяют два вида анализа рынка недвижимости.
Первый вид анализа – это исследование рынка недвижимости на
национальном, региональном или локальном уровнях.
В рамках данного анализа:
– определяется динамика цен на соответствующем рынке недвижимости;
– оцениваются доходность и риски инвестирования в недвижимость.
Данный анализ проводят, прежде всего, корпоративные и профессиональные участники рынка (застройщики, девелоперы, риелторы, оценщики и т. д.) для переориентации деятельности с одного сегмента рынка на
другой, повышения активности на какой-либо территории, изменения
структуры портфеля недвижимости и т. д.
36
К примеру, в августе 2019 года средняя цена предложения одного квад-
Период
Август 2018 г.
Январь 2019 г.
Май 2019 г.
Август 2019 г.
Цена, руб./м2
60 993
63 697
64 948
65 375
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
авг.18 сен.18 окт.18 ноя.18 дек.18 янв.19 фев.19 мар.19 апр.19 май.19 июн.19 июл.19 авг.19
Прирост,%
ратного метра жилья на вторичном рынке в среднем по России составляла
65 375 руб./м2. По сравнению с маем 2019 года цена выросла незначительно,
всего на 427 руб., или 0,6 %. По сравнению с январем 2019 года рост составил 1678 руб., или 2,5 %. Если сравнить с августом 2018 года, то за один год
средняя цена 1 м2 жилой недвижимости выросла на 4382 руб., или 6,7 %
(табл. 1).
Таблица 1
Динамика средней цены предложения 1 м2 жилой недвижимости в России
Номинальная цена предложения одного квадратного метра жилой не-
движимости в России за прошедший год выросла, но этот рост весьма незначителен, едва превышает уровень инфляции (рис. 1).
Рис. 1. Прирост средней цены предложения 1 м2 жилой недвижимости в России
Сравним цены предложения квартир на вторичном рынке в крупней-
ших городах России (с населением больше 1 млн жителей) по состоянию
на август 2019 года (табл. 2).
37
Цена предложения 1 м2 жилой недвижимости (квартиры)
Город
Цена предложения 1 м2 квартиры
на вторичном рынке, руб./м2
Москва
214 632
Санкт-Петербург
133 523
Казань
82 995
Екатеринбург
74 598
Уфа
72 448
Новосибирск
72 562
Нижний Новгород
69 969
Красноярск
61 213
Ростов-на-Дону
59 950
Самара
59 878
Пермь
56 800
Воронеж
5 0152
Волгоград
49 589
Омск
47 353
Челябинск
41 078
0
50000
100000
150000
200000
250000
Цена, руб./м
2
на вторичном рынке по состоянию на август 2019 г., руб./м2
Таблица 2
Как видим, жилая недвижимость в Омске дешевле, чем в других
крупных городах России. По данному показателю мы существенно отстаем не только от столичных городов, но и от крупнейших городов Сибирского федерального округа (рис. 2).
Рис. 2. Цена предложения за 1 м2 жилья в городах России
с населением больше 1 млн жителей по состоянию на август 2019 г., руб./м2
38
Сравним размер арендной платы за однокомнатную квартиру в круп-
Город
Арендная плата, руб./мес
Москва
36 869
Санкт-Петербург
23 538
Екатеринбург
17 523
Казань
16 118
Новосибирск
15 693
Уфа
14 845
Ростов-на-Дону
14 563
Нижний Новгород
14 427
Самара
14 150
Красноярск
13 618
Пермь
13 159
Волгоград
11 538
Омск
11 343
Челябинск
11 195
Воронеж
10 842
нейших городах России (с населением больше 1 млн жителей) по состоянию на август 2019 года (табл. 3).
Таблица 3
Арендная плата за наем однокомнатной квартиры
по состоянию на август 2019 г., руб./мес
Мы видим, что разница в размере арендной платы за жилое помеще-
ние в крупнейших городах России не столь велика, по сравнению с ценой
жилья.
Два вышеприведенных показателя позволяют нам рассчитать один из
показателей инвестиционного анализа – срок окупаемости инвестиций.
Предположим, мы инвестируем средства в покупку однокомнатной квартиры общей площадью 40 м2 и сдаем ее в долгосрочную аренду. Показатель срока окупаемости отражает, за какой период мы вернем свои инвестиции (табл. 4).
39
Срок окупаемости инвестиций в жилую недвижимость, лет
Город
Срок окупаемости, лет
Москва
19,4
Санкт-Петербург
18,9
Казань
17,2
Екатеринбург
14,2
Уфа
16,3
Новосибирск
15,4
Нижний Новгород
16,2
Красноярск
15,0
Ростов-на-Дону
13,7
Самара
14,1
Пермь
14,4
Воронеж
15,4
Волгоград
14,3
Омск
13,9
Челябинск
12,2
Таблица 4
Если предположить, что размер арендной платы не будет меняться, то
средства, вложенные в покупку однокомнатной квартиры в Москве, вернутся к инвестору почти через 20 лет. В Омске данный процесс займет почти 14 лет.
Второй вид анализа рынка недвижимости – это изучение конкретного
объекта недвижимости.
Данный анализ важен для продавца и покупателя этого объекта недвижимости.
В рамках данного анализа выясняется:
– доходность инвестирования в конкретный объект недвижимости;
– обоснованность перепрофилирования этого объекта недвижимости;
– необходимость продажи или приобретения данного объекта недвижимости.
40
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]